Щомісячний платіж проти загальної вартості іпотеки

Пропозицію іпотеки зазвичай подають як щомісячну суму, і щомісячна сума — поганий спосіб порівняти дві пропозиції. Це хороший спосіб перевірити, чи можете ви дозволити собі цю суму, і поганий спосіб визначити, яка з них коштує дешевше.

Причина в тому, що щомісячний платіж залежить від трьох показників, і зміна будь-якого з них змінює платіж, тоді як загальна вартість позики рухається в протилежному напрямку.

Чому платіж — це вводить в оману показник

Розгляньте два кредити на один і той самий будинок за однаковою ставкою:

• Позика A: $360,000 на 30 років під 6.5 відсотка — приблизно $1,986 на місяць
• Позика B: $360,000 на 15 років під 6.5 відсотка — приблизно $3,108 на місяць

Позика B коштує на $1,122 більше щомісяця. За весь термін позики позика A коштує приблизно на $355,000 більше у відсотках. Коротша позика передбачає щомісячний платіж на 57 відсотків вищий, і натомість загальна сума відсотків зменшується трохи більше ніж удвічі.

У загальному вині жоден із них не є кращим. Вони кращі для різних обставин, а обставини не піддаються арифметиці. Але два наведені вище факти є арифметичними, і саме їх порівняння потребує.

Чотири числа, які варто порівняти

Порівняння іпотеки є зрозумілішим за чотирма показниками, а не за одним:

1. Щомісячний платіж за основою та відсотками — скільки щомісяця списується з вашого рахунку.
2. Загальна сума відсотків — вартість позики за весь її строк.
3. Загальна вартість житла — усе, що ви сплачуєте за проживання в нерухомості протягом строку позики: основу, відсотки, податок, страхування та HOA.
4. Дата повного погашення — коли позику буде фактично погашено.

Калькулятор сплати іпотеки повідомляє про всі чотири. Дату погашення найчастіше залишають без уваги, і саме вона найчіткіше показує ефект від зміни строку.

Компроміс, на який впливає зміна терміну

Довший строк зменшує платіж і збільшує загальну суму. Механізм простий: залишок залишається вищим протягом довшого часу, і відсотки нараховуються на залишок.

Ця угода не є лінійною. Перехід від 15 років до 30 років більш ніж удвічі збільшує платіж. Перехід від 30 років до 40 років не подвоює жодного показника, але суттєво збільшує загальну суму відсотків, оскільки залишок заборгованості є вищим протягом ще одного десятиліття. Саме на перше десятиліття іпотеки припадає майже вся нарахована відсоткова плата, і подовження цього десятиліття має дорогу вартість, яку не видно лише з розміру платежу.

Як ставка впливає на те саме порівняння

Ставка має схожий характер впливу. За тих самих $360,000 протягом 30 років, перехід від 6.5 відсотка до 7.5 відсотка змінює щомісячний платіж приблизно на $90, а загальну суму відсотків — приблизно на $60,000. Різниця у ставці в один відсотковий пункт звучить невеликою, але за тридцять років це не так, оскільки вона застосовується до залишку, який залишається високим.

Ось чому порівняння ставок використовують підсумкові показники. Опитування Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey публікує серію ставок, яка найчастіше використовується як орієнтир, а дослідницькі сторінки Fannie Mae містять відповідні коментарі.

Що має входити до порівняння, а що — ні

Деякі витрати слід враховувати під час порівняння іпотек, а деякі — ні.

У порівнянні: основна сума, відсотки, податок на нерухомість, страхування, HOA, а також вартість грошей, використаних для першого внеску, оскільки вони не доступні для будь-яких інших потреб, поки перебувають у будинку.

За межами порівняння: вартості самого будинку та оподаткування продажу. Перше є активом, а не витратою, а друге залежить від обставин, яких сторінка не може бачити.

Бали тут незручні. Це плата, яку сплачують зараз в обмін на нижчу ставку згодом, і їх необхідно враховувати порівнюючи загальні витрати, оскільки цю плату потрібно відшкодувати завдяки нижчим платежам. Інструменти на цьому сайті не враховують їх, тому порівняння, що включає бали, потребує окремого розрахунку цієї частини.

Порівняння, яке ви насправді можете провести

Внесіть обидва варіанти в калькулятор із однаковими значеннями податку на нерухомість, страхування та HOA і зчитайте три числа: щомісячний платіж, загальні відрахування за відсотками та дату погашення. Потім розрахуйте той самий кредит із більшим першоначатковим внеском і перевірте, чи загальні відрахування за відсотками зміняться більше ніж на суму, яку звільнена кошт могла б приносити в іншому місці. Це порівняння, а не відчуття, і зрозуміло, що його може вирішити арифметика.