Khoản trả hàng tháng so với tổng chi phí khoản vay mua nhà
Một khoản trả hàng tháng thấp hơn có thể tốn kém hơn trong suốt thời hạn khoản vay. Dưới đây là cách so sánh khoản trả với tổng chi phí thực tế của một khoản vay mua nhà.
Một đề nghị cho vay thế chấp thường được trình bày dưới dạng con số hằng tháng, và con số hằng tháng là cách kém hiệu quả để so sánh hai đề nghị. Đây là cách tốt để kiểm tra xem bạn có đủ khả năng chi trả hay không, nhưng là cách kém để xác định đề nghị nào tốn kém hơn.
Lý do là khoản trả hằng tháng phụ thuộc vào ba đầu vào, và việc thay đổi bất kỳ đầu vào nào cũng làm thay đổi khoản trả trong khi tổng chi phí của khoản vay biến động theo chiều ngược lại.
Vì sao khoản trả là một con số gây hiểu lầm
Xét hai khoản vay trên cùng một ngôi nhà, với cùng một lãi suất:
- Khoản vay A: $360,000 trong 30 năm ở mức 6.5% — khoảng $1,986 mỗi tháng
- Khoản vay B: $360,000 trong 15 năm ở mức 6.5% — khoảng $3,108 mỗi tháng
Khoản vay B tốn kém hơn $1,122 mỗi tháng. Trong suốt thời hạn khoản vay, Khoản vay A tốn kém hơn khoảng $355,000 tiền lãi. Khoản vay ngắn hơn đổi lại khoản trả hằng tháng cao hơn 57%, và tổng tiền lãi giảm hơn một nửa đô chút.
Không khoản nào tốt hơn trong điều kiện lý thuyết. Mỗi khoản phù hợp với những hoàn cảnh khác nhau, và các hoàn cảnh đó không thể được tính bằng phép số học. Nhưng hai sự thật nêu trên là số học, và đó là những dữ kiện cần có để so sánh.
Bốn con số đáng để so sánh
So sánh khoản vay mua nhà sẽ rõ ràng hơn với bốn con số thay vì một:
- Gốc và lãi hằng tháng — số tiền rời khỏi tài khoản của bạn mỗi tháng.
- Tổng tiền lãi — chi phí của khoản vay trong toàn bộ thời hạn.
- Tổng chi phí nhà ở — mọi khoản bạn phải trả để sống tại bất động sản trong suốt thời hạn khoản vay: gốc, lãi, thuế, bảo hiểm và HOA.
- Ngày tất toán — thời điểm khoản vay thực sự kết thúc.
Công cụ tính trả góp khoản vay báo cáo cả bốn. Ngày tất toán là ngày thường bị bỏ qua nhất, và cũng là ngày cho thấy rõ nhất tác động của việc thay đổi kỳ hạn.
Đánh đổi khi thay đổi thời hạn
Thời hạn dài hơn làm giảm khoản trả hằng tháng và làm tăng tổng chi phí. Cơ chế rất đơn giản: số dư nợ giữ ở mức cao hơn trong thời gian dài hơn, và lãi được tính trên số dư nợ đó.
Mức đánh đổi không diễn ra theo tuyến tính. Chuyển từ 15 năm sang 30 năm làm khoản trả hằng tháng tăng hơn gấp đôi. Chuyển từ 30 năm sang 40 năm không làm tăng gấp đôi bất cứ điều gì, nhưng làm tăng đáng kể tổng tiền lãi, vì số dư nợ cao hơn trong một thập kỷ lâu hơn. Thập kỷ đầu tiên của khoản vay mua nhà là giai đoạn phần lớn tiền lãi được tính, và thời hạn kéo dài giai đoạn đó có chi phí lớn theo cách mà chỉ xét khoản trả hằng tháng không thể thấy thấp.
Lãi suất ảnh hưởng đến cùng phép so sánh đó như thế nào
Lãi suất có tác động tương tự. Với cùng khoản vay $360,000 trong 30 năm, chuyển từ 6.5% sang 7.5% làm khoản trả hằng tháng thay đổi khoảng $90 và tổng tiền lãi thay đổi khoảng $60,000. Chênh lệch một điểm phần trăm có vẻ nhỏ nhưng không phải vậy trong ba mươi năm, vì nó áp dụng cho một số dư vẫn ở mức cao.
Đây là lý do các phép so sánh lãi suất sử dụng tổng chi phí. Khảo sát thị trường khoản vay mua nhà chính của Freddie Mac công bố chuỗi lãi suất được dùng làm điểm tham chiếu phổ biến nhất, và các trang nghiên cứu của Fannie Mae cung cấp những nhận xét tương ứng.
Những gì nên đưa vào phép so sánh và những gì không nên
Một số chi phí cần đưa vào so sánh khoản vay mua nhà, một số thì không.
Trong phần so sánh: tiền gốc, lãi, thuế tài sản, bảo hiểm, HOA, và chi phí của khoản tiền dùng làm khoản trả đầu, vì số tiền này không thể dùng cho mục đích khác trong thời gian nằm trong ngôi nhà.
Ngoài phần so sánh: giá trị của chính ngôi nhà và cách đánh thuế khi bán. Thứ nhất là tài sản, không phải chi phí, còn thứ hai phụ thuộc vào những tình huống mà trang này không thể biết.
Điểm thuê bao có phần khó đánh giá. Đây là khoản phí trả trước để đổi lấy lãi suất thấp hơn về sau, và cần được đưa vào so sánh tổng chi phí vì khoản phí này phải được thu hồi thông qua các khoản trả thấp hơn. Các công cụ trên trang này không tính điểm thuê bao, vì vậy một phần so sánh liên quan đến điểm thuê bao cần được thực hiện riêng.
Phần so sánh bạn thực sự có thể thực hiện
Đưa cả hai đề nghị qua máy tính với cùng các dữ liệu thuế tài sản, bảo hiểm và HOA, rồi đọc ba con số: khoản trả hằng tháng, tổng lãi và ngày tất toán. Sau đó, chạy cùng khoản vay đó với khoản trả đầu lớn hơn và xem tổng lãi có thay đổi nhiều hơn so với số tiền được giải phóng có thể kiếm được ở nơi khác hay không. Đó là một so sánh dựa trên số liệu, không phải cảm nhận, và phép tính có thể giải quyết so sánh đó.
Nguồn
Đây là các nguồn chính đằng sau các con số và phương pháp trong hướng dẫn này.
Các công cụ tính toán đằng sau hướng dẫn này
Câu hỏi thường gặp
Làm thế nào để tôi so sánh hai gói khoản vay mua nhà?
Đưa mỗi gói vào máy tính và so sánh tổng lãi cùng tổng chi phí nhà ở, thay vì khoản trả hàng tháng. Một khoản trả hàng tháng thấp hơn trong thời hạn dài hơn thường đi kèm với tổng lãi cao hơn, vì số dư nợ được duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.
Một khoản trả trước lớn hơn có luôn giúp tiết kiệm tiền không?
Khoản này làm giảm số tiền vay, nhờ đó làm giảm lãi. Đây có phải là lựa chọn phù hợp hay không phụ thuộc vào việc số tiền trả trước sẽ được sử dụng thay thế ra sao, cũng như lãi suất và thời hạn; vì vậy, nên tính toán để so sánh thay vì giả định.
Tôi có nên đưa thuế tài sản vào phần so sánh không?
Thuế tài sản thuộc về tổng chi phí nhà ở chứ không phải chi phí khoản vay, vì khoản này vẫn tiếp tục sau khi khoản vay được trả hết. Máy tính báo cáo riêng khoản này chính vì lý do đó.
Còn điểm thì sao?
Điểm là khoản phí được trả khi đóng hợp đồng để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Điểm thuộc về phần so sánh tổng chi phí, vì khoản phí phải được thu hồi thông qua các khoản trả thấp hơn trong suốt thời hạn khoản vay. Máy tính không mô phỏng điểm, và hướng dẫn về chi phí đóng hợp đồng có đề cập đến điểm.
Lạm phát thay đổi thế nào đối với phần so sánh này?
Lạm phát thay đổi ý nghĩa của khoản trả so với thu nhập của bạn, chứ không thay đổi chi phí của khoản vay. Con số tổng lãi là một giá trị thực tính bằng đồng của ngày rút khoản vay.
Tổng lãi có phải là toàn bộ chi phí không?
Không. Tổng lãi là chi phí của khoản vay. Thuế tài sản, bảo hiểm, HOA và bảo trì là các chi phí bổ sung, và máy tính báo cáo tổng chi phí nhà ở để có thể xem hai khoản này riêng biệt.