Ежемесячный платёж или полная стоимость ипотеки
Более низкий ежемесячный платёж обходится дороже за весь срок займа. Как сравнить платёж с реальной полной стоимостью ипотеки.
Ипотечное предложение обычно предъявляют в виде ежемесячного числа, и ежемесячное число — плохой способ сравнить два предложения. Это хороший способ проверить, по силам ли вам что-то, и плохой способ понять, что обойдётся дешевле.
Причина в том, что ежемесячный платёж зависит от трёх входных величин, и изменение любой из них меняет платёж, при этом полная стоимость займа движется в противоположную сторону.
Почему платёж — сбивающее с толку число
Возьмём два займа на один и тот же дом под одну и ту же ставку:
- Займ A: $360,000 на 30 лет под 6.5 процента — около $1,986 в месяц
- Займ B: $360,000 на 15 лет под 6.5 процента — около $3,108 в месяц
Займ B требует на $1,122 больше в месяц. За весь срок займа займ A стоит примерно на $355,000 больше процентов. Короткий займ даёт ежемесячный платёж на 57 процентов выше, а взамен общая сумма процентов падает чуть более чем вдвое.
Ни один из них не лучше в отрыве от обстоятельств. Каждый подходит для своих обстоятельств, а обстоятельства — не арифметика. Но два приведённых факта — это арифметика, и именно они нужны для сравнения.
Четыре числа для сравнения
Сравнение ипотекки становится яснее, если опираться на четыре числа, а не на одно:
- Ежемесячный платёж: основной долг и проценты — то, что уходит со счёта каждый месяц.
- Общая сумма процентов — стоимость займа за весь его срок.
- Полная стоимость жилья — всё, что выплачивается за проживание в объекте за срок займа: основной долг, проценты, налог, страхование и HOA.
- Дата погашения — момент, когда заём фактически завершён.
Калькулятор платежа по ипотеке показывает все четыре. Дата погашения — та, которую чаще всего опускают, и именно она нагляднее всего показывает последствия изменения срока.
Как изменение срока меняет размен
Более длинный срок снижает платёж и повышает итоговую сумму. Механизм простой: баланс дольше остаётся высоким, а проценты начисляются на баланс.
Размен нелинеен. Переход с 15 лет на 30 лет более чем удваивает платёж. Переход с 30 лет на 40 лет не удваивает ничего, зато существенно увеличивает общую сумму процентов, потому что баланс остаётся высоким ещё десять лет дольше. Первое десятилетие ипотеки — это период, на который приходится почти весь начисленный процент, и срок, продлевающий это десятилетие, обходится дорого в том смысле, который один только платёж не показывает.
Что ставка делает с тем же сравнением
Форма воздействия ставки похожая. На тех же $360,000 под 30 лет переход с 6.5 процента на 7.5 процента меняет ежемесячный платёж примерно на $90, а общую сумму процентов — примерно на $60,000. Разница в один процентный пункт звучит небольшой, но за тридцать лет она не небольшая, потому что применяется к балансу, который долго остаётся высоким.
Именно поэтому при сравнении ставок используют итоговые цифры. Обзор рынка основного ипотечного кредитования Freddie Mac публикует ряд ставок, который чаще всего используется как точка отсчёта, а страницы исследований Fannie Mae содержат соответствующие комментарии.
Что входит в сравнение, а что нет
Часть расходов входит в сравнение ипотеки, а часть — нет.
В сравнении: основной долг, проценты, налог на недвижимость, страхование, HOA, а также стоимость денег, замороженных в первоначальном взносе, потому что, пока они лежат в доме, они недоступны ни для чего другого.
Вне сравнения: стоимость самого дома и налоговый режим продажи. Первое — это актив, а не расход, второе зависит от обстоятельств, которых страница не видит.
Баллы занимают неудобное положение. Это сбор, уплачиваемый сейчас в обмен на более низкую ставку позже, и они входят в сравнение полной стоимости, поскольку сбор приходится окупать меньшими платежами. Инструменты на этом сайте их не моделируют, поэтому сравнение с баллами требует отдельного расчёта этой части.
Сравнение, которое можно провести
Пропустите оба предложения через калькулятор с одинаковыми значениями налога на недвижимость, страхования и HOA и прочитайте три числа: ежемесячный платёж, общую сумму процентов и дату погашения. Затем прогоните тот же заём с большим первоначальным взносом и посмотрите, превышает ли изменение общей суммы процентов сумму, которую освобождённые деньги приносили бы в другом месте. Это сравнение, а не ощущение, и арифметика может его разрешить.
Источники
Это первоисточники за цифрами и методом в этом руководстве.
Калькуляторы к этому руководству
Частые вопросы
Как сравнить два ипотечных предложения?
Пропустить каждое через калькулятор и сравнить общую сумму процентов и полную стоимость жилья, а не ежемесячный платёж. Более низкий платёж на более длинном сроке обычно сопровождается большей суммой процентов, потому что баланс дольше остаётся высоким.
Всегда ли больший первоначальный взнос экономит деньги?
Он уменьшает сумму займа, а значит и проценты. Является ли такой размен удачным, зависит от того, что произошло бы с деньгами взноса, а также от ставки и срока, поэтому сравнение проводится расчётом, а не предположением.
Включать ли налог на недвижимость в сравнение?
Ему место в полной стоимости жилья, а не в стоимости займа, потому что он продолжает начисляться после погашения кредита. Калькулятор показывает его отдельно именно по этой причине.
Что с баллами?
Баллы — это сбор, уплачиваемый при закрытии сделки в обмен на более низкую ставку. Они входят в сравнение полной стоимости, потому что этот сбор окупается за счёт меньших платежей за весь срок займа. Калькулятор их не моделирует, а отдельное руководство по расходам при закрытии сделки их разбирает.
Как инфляция меняет это сравнение?
Она меняет смысл платежа относительно дохода, а не стоимость займа. Показатель общей суммы процентов — реальное число в долларах того дня, когда был оформлен заём.
Общая сумма процентов — это вся стоимость?
Нет. Общая сумма процентов — это стоимость займа. Налог на недвижимость, страхование, HOA и обслуживание добавляются сверху, и калькулятор показывает полную стоимость жилья, чтобы обе величины было видно раздельно.