Калькулятор «Аренда или покупка»: сравниваем реальные расходы
Сравните аренду и покупку по числам: ежемесячные расходы, первоначальные вложения, капитал и месяц, в котором пути сходятся. Никакого вердикта, только арифметика.
Разница в месяц (владение минус аренда)
—
Ежемесячная аренда
—
Ежемесячные расходы на владение
—
Первоначальные вложения
—
Накопленный капитал
—
Цена жилья к концу периода
—
Месяц схождения
—
Владение включает ипотеку, налог на имущество, страховку, взнос ТСЖ и обслуживание. Капитал — это цена жилья минус остаток долга.
Схождение — это первый месяц, в котором чистые расходы на владение (уплаченные деньги минус накопленный капитал) становятся ниже денежных расходов на аренду. Это факт об этих числах, а не рекомендация.
Как это рассчитывается
Сравнение идёт по денежным расходам и по накопленному капиталу. Вердикта здесь намеренно нет: месяц, в котором пути сходятся, — это факт о введённых вами числах, а не рекомендация.
Каждый месяц калькулятор ведёт два расчёта параллельно. В расчёте аренды к арендной плате и страховке арендатора добавляется аренда. В расчёте владения к платежу по ипотеке, рассчитанной по стандартной формуле амортизации, добавляются налог на имущество, страховка, взнос ТСЖ и отчисление на обслуживание, а в первый месяц — ещё первоначальный взнос и расходы на сделку.
Параллельно со вторым расчётом отслеживается стоимость жилья, которая каждый месяц растёт или падает на введённый вами годовой процент, и остаток долга по кредиту. Разница между ними и есть накопленный капитал:
капитал = цена жилья − остаток долга
Чистые расходы на владение — это уплаченные деньги минус накопленный капитал. Месяц схождения — это первый месяц, в котором эта величина ниже аренды, которую вы бы заплатили за тот же период. Расходы на продажу отложены и показаны в конце периода, потому что вы платите их только при продаже.
Что этот калькулятор не делает
- Он не говорит, какой вариант лучше для вас. Два пути сравниваются по введённым вами числам, и сообщается месяц схождения — и больше ничего.
- Он не учитывает налоговые последствия продажи, вычет процентов по ипотеке и обесценивание жилья со временем.
- Он не подбирает конкретный кредит. Введённая вами ипотечная ставка — это и есть используемая ставка: на странице нет котировок в реальном времени и нет данных о кредиторах.
- Он не прогнозирует цены на жильё. Введённое вами годовое изменение цены применяется помесячно на весь срок сравнения, в обе стороны, если значение отрицательное.
Источники
Руководства, которые копают глубже
Частые вопросы
Что означает месяц схождения?
Это первый месяц, в котором чистые расходы на владение — уплаченные деньги минус накопленный капитал — ниже денежных расходов на аренду за тот же период. До этого момента аренда обходилась дешевле в денежном выражении. После него владение обходится дешевле, если учитывать капитал.
Почему в расчёт включено отчисление на обслуживание?
Жильё обслуживать нужно вне зависимости от того, есть ли на нём ипотека, и эти расходы не попадают ни в один документ сделки. Калькулятор начисляет их как процент от цены покупки ежегодно, и этот процент задаёте вы.
Что происходит со стоимостью жилья в расчёте?
Она растёт или падает каждый месяц на введённый вами годовой процент, а затем сравнивается с остатком долга — так получается величина капитала. Отрицательный процент моделирует падение рынка, нулевой держит цену на одном уровне.
Учтены ли расходы на продажу?
Они показаны отдельно в конце периода, как процент от итоговой стоимости жилья. Помесячно они не вычитаются, потому что вы платите их только при продаже.
Чем общая сумма аренды отличается от чистых расходов на владение?
Общая сумма аренды — это просто ежемесячная плата, умноженная на число месяцев. Чистые расходы на владение — это ипотека, налог, страховка, взнос ТСЖ и обслуживание плюс первоначальные вложения минус накопленный капитал. Вторая величина может оказаться отрицательной, и это значит, что капитал вырос больше, чем вы заплатили.
Учитываются ли налоговые последствия продажи жилья?
Нет. Ни прибыль от продажи, ни связанные с ней исключения в область действия этого инструмента не входят. Здесь сравниваются деньги и капитал, а не налоги.