Первоначальный взнос и расходы при закрытии

До того как спишется ипотека, со счёта уходят две суммы. Первоначальный взнос покупает дом; расходы при закрытии сделки покупают кредит. Обе величины меняют арифметику с первого дня, и обе обычно оцениваются эмпирическим правилом, а не точным расчётом.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это часть цены покупки, которую платит покупатель. Остальное заимствуется.

Его арифметический эффект прост, а финансовый — нет. Больший первоначальный взнос означает меньший кредит, а значит, меньше процентов за весь срок кредита. Он также означает меньше денег, остающихся в сбережениях, и этот эффект расчёт ипотеки не отражает.

Требования задаются типом кредита, а не арифметикой. По обычным кредитам взнос может составлять от 3 процентов, по FHA — от 3.5 процента, а по VA кредит оформляется вообще без первоначального взноса. Ниже 20 процентов по обычному кредиту обычно требуется частная страховка, и это расход, который находится за пределами платежа.

Ресурсы HUD по жилью и инструменты CFPB по ипотеке описывают действующие требования программ.

Что покрывают расходы при закрытии сделки

Расходы при закрытии делятся на несколько групп:

Комиссии третьих лиц. Проверка прав на недвижимость, страхование титула, оценка, обследование, сборы за регистрацию.

Комиссии кредитора. Комиссия за выдачу кредита, а также сбор за заявку или за андеррайтинг.

Государственные сборы. Налоги на передачу права и сборы за регистрацию, которые устанавливаются на уровне штата и округа и могут составлять заметную долю от итога.

Предоплаченный эскроу. Налог на недвижимость и страховка за период после закрытия сделки, собираемые заранее, потому что счета уже оплачены.

Последняя группа удивляет больше всего, потому что это деньги, которые выглядят как расход, а на деле являются предоплатой будущего счёта. Если продавец требует шесть месяцев налога на недвижимость при закрытии сделки, покупатель платит не за шесть месяцев налога, а за месяцы, по которым счета уже выставлены.

Как они рассчитываются

Большинство расходов при закрытии — это одно из двух: процент от цены покупки или фиксированная сумма. Комиссия за выдачу кредита обычно составляет процент от суммы кредита.

Отсюда полезное приближение: для дома за $450,000 с кредитом $360,000 расходы порядка 2–3 процентов от цены и порядка 1 процента от суммы кредита — разумная отправная точка для оценки. Разброс широк, потому что составляющие различаются по штату, округу и сложности титула.

CFPB публикует инструмент, который рассчитывает расходы при закрытии сделки в конкретном округе, и это самый точный способ получить местную цифру.

Loan Estimate

Через три рабочих дня после подачи заявки на кредит кредитор обязан передать Loan Estimate. Формат документа стандартизирован, а сам документ делает цифры сопоставимыми между кредиторами.

Для сравнения важны две его особенности. В верхней части первой страницы показана сумма к закрытию сделки — сумма первоначального взноса, расходов при закрытии и любых предоплаченных позиций. Кроме того, документ построчно показывает, какие комиссии можно профинансировать, а какие нет.

За три рабочих дня до закрытия сделки выдаётся Closing Disclosure. Он основан на фактических, а не на расчётных цифрах, и его сопоставляют с Loan Estimate. Часть цифр допускает изменение в ограниченных пределах, а часть не меняется вовсе, и документ указывает, что к чему относится.

Как это взаимодействует с калькуляторами

Калькулятор ипотеки на этом сайте берёт сумму заимствования, а не цену покупки, что упрощает арифметику и сохраняет сравнение честным. Модель покупки строится с расчёта суммы кредита:

loan amount = purchase price − down payment + financed closing costs

Затем калькулятор запускается с этой величиной. Профинансированные расходы при закрытии важны именно здесь, потому что они увеличивают сумму заимствования, а значит, и платёж, и суммарные проценты.

Калькулятор «аренда против покупки» делает то же самое и по умолчанию считает расходы при закрытии процентом от цены, чтобы они попадали в первоначальные затраты, а не исчезали.

Цифра, о которой легко забыть

В сравнении «аренда против покупки» первоначальный взнос и расходы при закрытии сделки — это две крупнейшие денежные оттоки на стороне покупки, и они приходят раньше первого ежемесячного платежа. Сравнение, начатое с ежемесячных цифр, пропустило их уже до старта.