月供与抵押贷款总成本

抵押贷款报价通常以月度金额呈现，而月度金额并不适合比较两份报价。它适合用来确认个人是否有能力承担某项贷款，却不适合用来判断哪份报价的成本更低。

原因在于，月供取决于三个输入变量，而其中任何一个变量发生变化，都会改变还款额，同时使贷款总成本朝相反方向变化。

为什么月供是一个容易误导的数字

考虑同一栋房子上的两笔贷款，利率相同：

• 贷款 A：360,000 美元，30 年期，利率 6.5% — 每月约 1,986 美元
• 贷款 B：360,000 美元，15 年期，利率 6.5% — 每月约 3,108 美元

贷款 B 每月多花 $1,122。在贷款整个期限内，贷款 A 的利息总额大约多出 $355,000。期限较短的贷款换来的是高出 57% 的月供，而作为交换，利息总额减少了一半多一点。

抽象层面上，没有哪一种更好。它们适合不同的情况，而这些情况无法用算术来衡量。但上面的两个数字是算术结果，也正是比较时需要参考的事实。

值得比较的四个数字

比较抵押贷款时，用四个数字而不是一个数字会更清楚：

1. 每月本金和利息——每月从你的账户中划出的金额。
2. 利息总额——贷款整个期限内的成本。
3. 住房总成本——贷款期限内你为居住在这套房产中所支付的一切费用：本金、利息、税费、保险和 HOA。
4. 还清日期——贷款实际结清的时间。

抵押贷款还款额计算器会报告这四项。结清日期是最常被忽略的一项，但它最能清楚地显示期限变化的影响。

期限变化带来的取舍

更长的期限会降低月供，并提高总成本。其机制很简单：本金余额维持更高的时间更长，而利息是按余额计算的。

这种取舍并非线性变化。从15年延长到30年，月供会增加到两倍以上。从30年延长到40年并不会使任何数字翻倍，但会大幅增加利息总额，因为余额更高的状态会多持续十年。房贷的前十年是几乎所有利息计入的时期，而将这一时期延长的期限，其成本之高并不能仅从月供中看出。

利率会如何影响同一项比较

利率的影响形式类似。对于同样的 360,000 美元、30 年期贷款，利率从 6.5% 变为 7.5%，月供会增加约 90 美元，总利息会增加约 60,000 美元。1 个百分点的利率差异听起来很小，但在三十年内影响不小，因为它会持续作用于一直维持在高位的余额。

这就是为什么利率比较会使用总金额。房地美（Freddie Mac）的主抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey）公布了最常被用作参考基准的利率序列，房利美（Fannie Mae）的研究页面则提供相应的解读。

比较中应包含哪些内容，以及不应包含哪些内容

有些成本应纳入抵押贷款比较，有些则不应。

**比较之内：**本金、利息、房产税、保险、HOA，以及首付款所用资金的机会成本，因为这笔钱闲置在房子里时无法用于其他用途。

**比较之外：**房屋本身的价值，以及出售时的税务处理。前者是一项资产，而非成本；后者取决于本页无法看到的情况。

积分点的处理有些别扭。它们是现在支付的费用，以换取未来更低的利率，并且应纳入总成本比较，因为这笔费用需要通过降低月供来收回。本网站的工具不对其建模，因此涉及积分点的比较需要单独完成这部分。

你实际能够进行的比较

将两个报价代入计算器，使用相同的房产税、保险和 HOA 输入，然后查看三个数字：月供、利息总额和还清日期。接着用更高的首付运行同一笔贷款，看看利息总额的变动是否超过所释放资金放在其他地方所能获得的收益。这是一种比较，而不是凭感觉判断，而且算术可以解决这种比较。