الدفعة الشهرية مقابل التكلفة الكلية لقرض عقاري

يُعرض عرض التمويل العقاري عادةً بوصفه مبلغًا شهريًا، والمبلغ الشهري طريقة رديئة لمقارنة عرضين. وهو طريقة جيدة للتحقق من قدرتك على تحمل تكلفة شيء ما، وطريقة سيئة لتحديد أيهما أقل تكلفة.

السبب هو أن الدفعة الشهرية دالة لثلاثة مدخلات، وتغيير أي واحد منها يغيّر الدفعة، في حين يتحرك إجمالي تكلفة القرض في الاتجاه المعاكس.

لماذا تكون الدفعة رقمًا مضللًا

فكّر في قرضين على المنزل نفسه وبنفس المعدل:

• القرض أ: 360,000 دولار على 30 سنة بنسبة 6.5 بالمئة — نحو 1,986 دولار شهريًا
• القرض ب: 360,000 دولار على 15 سنة بنسبة 6.5 بالمئة — نحو 3,108 دولارات شهريًا

يكلّف القرض ب 1,122 دولارًا أكثر كل شهر. طوال مدة القرض، يكلّف القرض أ نحو 355,000 دولار إضافية في الفوائد. يشتري القرض الأقصر دفعة شهرية أعلى بنسبة 57 بالمئة، وفي المقابل ينخفض إجمالي الفوائد بمقدار يزيد قليلًا على النصف.

لا أحدهما أفضل على نحو مطلق. فكل منهما أفضل لظروف مختلفة، والظروف ليست مسألة حسابية. لكن الحقيقتين أعلاه مسألة حسابية، وهما الحقيقتان اللتان يحتاج إليهما أي مقارنة.

الأرقام الأربعة تستحق المقارنة

تكون مقارنة الرهن العقاري أوضح عند استخدام أربعة أرقام بدلًا من رقم واحد:

1. أصل الدين والفائدة شهريًا — ما يخرج من حسابك كل شهر.
2. إجمالي الفوائد — تكلفة القرض خلال عمره كاملًا.
3. إجمالي تكاليف السكن — كل ما تدفعه للعيش في العقار خلال عمر القرض: أصل الدين والفائدة والضريبة والتأمين ورسوم HOA.
4. تاريخ السداد — الوقت الذي يكتمل فيه القرض فعليًا.

تُبلّغ حاسبة الدفعات على الرهن العقاري عن الأرقام الأربعة جميعًا. وتُعدّ تاريخ السداد هو التاريخ الذي يُغفل أكثر من غيره، وهو التاريخ الذي يُظهر أثر تغيير المدة بوضوح أكبر.

المقايضة التي يُحدثها تغيير المدة

المدة الأطول تخفض الدفعة وترفع الإجمالي. وتكون الآلية بسيطة: يبقى الرصيد أعلى مدة أطول، وتُحتسب الفوائد على الرصيد.

المقايضة ليست خطية. الانتقال من 15 سنة إلى 30 سنة يضاعف الدفعة أكثر من الضعف. والانتقال من 30 سنة إلى 40 سنة لا يضاعف أي شيء، بل يزيد إجمالي الفائدة بصورة كبيرة، لأن الرصيد يظل أعلى لمدة عشر سنوات إضافية. العقد الأول من الرهن العقاري هو الفترة التي تُحتسب فيها معظم الفوائد تقريبًا، والمدة التي تمتد هذه الفترة مكلفة بطريقة لا تظهرها الدفعة وحدها.

أثر معدل الفائدة على المقارنة نفسها

للمعدل أثر مشابه. على المبلغ نفسه البالغ $360,000 خلال 30 سنة، يرفع الانتقال من 6.5% إلى 7.5% الدفعة الشهرية بنحو $90، وإجمالي الفوائد بنحو $60,000. ويبدو فارق نقطة مئوية صغيرًا، لكنه ليس كذلك على امتداد ثلاثين عامًا، لأنه يُطبَّق على رصيد يظل مرتفعًا.

ولهذا السبب تستخدم مقارنات المعدلات الأرقام الإجمالية. وتنشر Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey سلسلة المعدلات الأكثر استخدامًا كنقطة مرجعية، وتحمل صفحات Fannie Mae البحثية التعليقات المكافئة.

ما الذي ينبغي إدراجه في المقارنة وما الذي لا ينبغي

تنتظر بعض التكاليف إلى مقارنة الرهن العقاري، وبعضها لا ينتظر.

في المقارنة: أصل الدين، والفائدة، وضريبة العقار، والتأمين، ورسوم HOA، وتكلفة المال المستخدم في الدفعة الأولى، لأنه لا يتوفر لأي غرض آخر ما دام في البيت.

خارج المقارنة: قيمة المنزل نفسه، والمعالجة الضريبية للبيع. الأولى أصل وليس تكلفة، والثانية تعتمد على ظروف لا يمكن للصفحة رؤيتها.

النقاط لا تتوافق بسلاسة مع الأنظمة الأخرى. فهي رسم يُدفع الآن مقابل معدل فائدة أقل لاحقًا، ولهذا ينبغي إدراجها في مقارنة التكلفة الإجمالية، لأن الرسوم يتعين تعويضها من خلال أقساط أقل. لا تتعامل أدوات هذا الموقع مع النقاط، لذا تتطلب أي مقارنة تنطوي عليها حساب هذا الجزء على حدة.

المقارنة التي يمكنك إجراؤها فعليًا

مرِّر العرضين على الحاسبة بمدخلات متطابقة لضريبة العقار والتأمين ورسوم HOA، واقرأ ثلاثة أرقام: الدفعة الشهرية، وإجمالي الفوائد، وتاريخ السداد. ثم شغّل القرض نفسه بدفعة أولى أكبر وانظر هل يتحرك إجمالي الفوائد بأكثر مما كان سيكسبه المال المحرَّر في مكان آخر. هذه مقارنة لا إحساس، ومقارنة يستطيع الحساب حسمها.