월 납부액과 모기지 총비용의 비교

모기지 제안은 보통 월 납입액으로 제시되며, 두 제안을 비교하는 데에는 월 납입액이 좋지 않은 방법입니다. 어떤 것을 감당할 수 있는지 확인하는 데는 좋은 방법이지만, 어느 쪽의 비용이 더 낮은지 파악하는 데는 나쁜 방법입니다.

월 납입액이 세 가지 입력값의 함수이기 때문입니다. 세 입력값 중 어느 하나를 바꾸더라도 납입액은 변하고, 대출의 총비용은 반대 방향으로 변합니다.

납입액이 오해를 유발하는 숫자인 이유

같은 집에 대한 두 대출을 같은 금리로 비교해 보겠습니다.

• 대출 A: $360,000, 30년, 6.5 퍼센트 — 월 약 $1,986
• 대출 B: $360,000, 15년, 6.5 퍼센트 — 월 약 $3,108

대출 B는 매달 $1,122 더 듭니다. 대출 기간 전체로 보면 대출 A의 이자는 약 $355,000 더 많습니다. 기간이 짧은 대출은 월 납입액을 57퍼센트 높이지만, 그 대신 총이자는 절반을 조금 넘게 줄어듭니다.

절대적으로 더 나은 쪽은 없습니다. 서로 다른 상황에 적합하며, 그 상황은 산술로 결정할 수 없습니다. 하지만 위의 두 가지 사실은 산술이며, 비교에 필요한 사실이기도 합니다.

비교할 가치가 있는 네 가지 숫자

주거담보대출을 비교할 때는 하나가 아니라 네 가지 숫자를 보는 것이 명확합니다:

1. 월 원금과 이자 — 매달 계좌에서 나가는 금액입니다.
2. 총이자 — 대출 전체 기간에 걸친 비용입니다.
3. 총 주거비 — 대출 기간 전체 동안 해당 부동산에서 살기 위해 지불하는 모든 비용으로, 원금, 이자, 세금, 보험 및 HOA가 포함됩니다.
4. 상환일 — 대출이 실제로 끝나는 시점입니다.

원금 상환 계산기는 네 가지 수치를 모두 제시합니다. 특히 만기 상환일은 자주 누락되기 쉽고, 기간 변경의 효과를 가장 분명하게 보여 줍니다.

기간 변경으로 발생하는 절충

기간이 길어지면 납입액은 줄고 총액은 늘어납니다. 그 방식은 단순합니다. 원금이 더 긴 기간 동안 더 높은 수준으로 남고, 그 원금에 이자가 부과되기 때문입니다.

이 관계는 선형적이지 않습니다. 15년에서 30년으로 기간을 늘리면 납입액은 두 배를 넘게 됩니다. 30년에서 40년으로 늘리면 어떤 항목도 두 배가 되지 않지만, 원금이 10년 더 높은 수준으로 유지되므로 총이자는 크게 증가합니다. 주거담보대출의 첫 10년 동안 거의 모든 이자가 부과되며, 그 10년을 연장하는 기간은 납입액만으로는 드러나지 않는 방식으로 비용이 큽니다.

같은 비교에서 금리가 미치는 영향

금리의 영향도 비슷한 형태입니다. 동일한 $360,000을 30년 동안 대출할 때 6.5 퍼센트에서 7.5 퍼센트로 변경하면 월 납입액은 약 $90, 총이자는 약 $60,000 변합니다. 1퍼센트포인트의 금리 차이는 작아 보이지만, 원금이 높은 수준으로 유지되는 30년 동안에는 작은 차이가 아닙니다.

그래서 금리 비교는 총액으로 합니다. 가장 널리 기준점으로 쓰이는 금리 시리즈를 퍼디 맥의 Primary Mortgage Market Survey가 공개하고, 파니 메이의 연구 페이지에는 이에 대응하는 설명이 실려 있습니다.

비교에 포함할 것과 포함하지 않을 것

어떤 비용은 주택 대출 비교에 포함해야 하고, 어떤 비용은 포함하지 않아야 합니다.

비교에 포함되는 항목: 원금, 이자, 재산세, 보험, HOA, 그리고 전세금에 사용한 자금의 비용입니다. 그 돈은 주택에 묶여 있는 동안 다른 용도로 사용할 수 없기 때문입니다.

비교에서 제외되는 항목: 주택 자체의 가치, 그리고 매도 시 세금 처리입니다. 전자는 비용이 아니라 자산이고, 후자는 해당 페이지에서 확인할 수 없는 상황에 따라 달라집니다.

포인트는 다소 어색합니다. 지금 지불하는 수수료로 이후 더 낮은 금리를 받는 것이며, 이 수수료를 상환해야 하므로 총비용 비교에 포함해야 합니다. 이 사이트의 도구에서는 포인트를 계산하지 않으므로, 포인트가 포함된 비교는 해당 부분을 별도로 계산해야 합니다.

실제로 실행할 수 있는 비교

두 제안 모두 재산세, 보험 및 HOA 입력값을 동일하게 계산기에 넣고 세 가지 숫자를 확인합니다. 월 상환액, 총 이자, 만료일입니다. 그다음 동일 대출 조건에서 전세금을 늘려 총 이자가 전세금에 묶여 있던 자금이 다른 곳에서 버는 수익보다 많이 달라지는지 확인합니다. 이는 감정이 아니라 비교이며, 산술로 판단할 수 있는 비교입니다.