Monthly na Bayad vs. Kabuuang Gastos ng Mortgage

Ang mortgage offer ay karaniwang ipinapakita bilang isang buwanang numero, at ang buwanang numero ay hindi magandang paraan upang maghambing ng dalawang offer. Magandang itong paraan upang suriin kung kaya mong bayaran ang isang bagay, at masamang paraan upang kalkulahin kung alin ang mas mura.

Ang dahilan ay ang isang buwanang bayad ay isang function ng tatlong input, at ang pagbabago ng kahit isa sa kanila ay nagbabago ng bayad habang pinapagalawan ng kabuuang gastos ng loan ang direksyon.

Bakit nakakaloko ang bayad bilang isang numero

Isipin ang dalawang loan sa parehong bahay, sa parehong rate:

• Pautang A: $360,000 sa loob ng 30 taon sa 6.5% — mga $1,986 kada buwan
• Pautang B: $360,000 sa loob ng 15 taon sa 6.5% — mga $3,108 kada buwan

Mas mahal ng $1,122 kada buwan ang Loan B. Sa buong buhay ng loan, nagkakahalaga ang Loan A ng humigit-kumulang na $355,000 na karagdagang interest. Ang mas maikling loan ay bumibili ng buwanang bayad na 57% na mas mataas, at bilang kapalit, numababa ng kaunti sa higit ng kalahati ang kabuuang interest.

Walang isa sa mga ito ang mas mainam sa abstract. Mas mainam ang mga ito para sa magkakaibang sitwasyon, at hindi aritmetika ang mga sitwasyon. Ngunit aritmetika ang dalawang katotohan sa itaas, at iyan ang mga katotohang kailangan ng isang paghambing.

Ang apat na numero ang dapat ihambing

Mas malinaw ang paghahambing ng mortgage kapag may apat na numero sa halip na isa:

1. Buwanang prinsipal at interes — ang lumalabas sa iyong account kada buwan.
2. Kabuuang interes — ang gastos ng pautang, sa buong buhay nito.
3. Kabuuang gastos sa pangunahing tirahan — lahat ng iyong bayad para manirahan sa ari-ariman sa buong buhay ng pautang: prinsipal, interes, buwis, seguro at HOA.
4. Petsa ng pagtatapos ng bayad — kumpol-kumpol na natatapos ang pautang.

Ang mortgage payment calculator ay nag-uulat ng lahat ng apat. Ang petsa ng pagbabayad ay kadalasang pinakalaktawan, at ito ang pinakam clearest na nagpapakita ng epekto ng pagbabago ng panahon.

Ang trade-off ng pagbabago sa termino

Mas mababa ang bayad nang mas mataas ang kabuuan kapag mas mahaba ang termino. Ang mekanismo ay simple: mas matagal nananatiling mataas ang balance, at naniningil ang interest sa balance.

Hindi linear ang tradeoff. Paglipat mula 15 taon patungong 30 taon, masyadong dalawang beses na lumalaki ang bayarin. Paglipat mula 30 taon patungong 40 taon, hindi naman dalawang beses na lumalaki ang anuman, ngunit lubos na tumataas ang kabuuang interes, dahil mas mataas ang balanse sa loob ng isang dekada na pangalawa. Ang unang dekada ng mortgage ay karaniwang lugar kung saan halos lahat ng interes ay singil, at mahal ang panahon ng pagbabayad na nagpapatuloy sa dekada na iyon sa paraang hindi ipinapakita lamang ng bayarin.

Ang epekto ng rate sa parehong paghahambing

May katulad na hugis ang epekto ng rate. Sa parehong $360,000 sa loob ng 30 taon, kapag lumipat mula 6.5% patungong 7.5%, nagbabago ang buwanang bayad ng mga $90 at ang kabuuang interest ng humigit-kumulang na $60,000. Isang percentage point ang pagkakaiba sa rate ay mukhang maliit ngunit hindi, sa loob ng tatlumpung taon, dahil nagagamit ito sa balance na nananatiling mataas.

Ito ang dahilan kung bakit gumagamit ng kabuuang datos ang mga paghahambing ng rate. Inilalathala ng Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey ang serye ng rate na madalas na ginagamit bilang reference point, at may katumbas na pagsusuri ang mga research page ni Fannie Mae.

Ano ang kasama sa paghahambing at ano ang hindi

May mga gastusin ang kasama sa paghahambing ng mortgage at may mga hindi.

Sa paghahambing: prinsipal, interes, buwis sa ari-ariman, seguro, HOA, at ang gastos ng pera na ginamit para sa down payment, dahil hindi ito available para sa iba pang bagay habang nasa loob ito ng bahay.

Sa labas ng paghahambing: ang halaga mismo ng bahay, at ang patakaran sa pamamagitan ng buwis kapag ipinagbibiliit. Ang una ay isang asset, hindi gastos, at ang ikalawa ay nakadepende sa mga kalagayang hindi nakikita ng pahina.

Hindi madaling ilagay ang points. Fee itong binabayaran ngayon bilang kapalit ng mas mababang rate mamaya, at kasama ito sa paghahambing ng kabuuang gastos dahil kailangang mabawi ang fee sa pamamagitan ng mas mababang bayad. Hindi ito ipinapakita ng mga tool sa site na ito, kaya kailangang gawin nang hiwalay ang bahaging iyon para sa paghahambing na may kasamang points.

Ang paghahambing na talagang magagawa mo

Ilagay ang dalawang alok sa calculator gamit ang parehong property tax, insurance at HOA input, at basahin ang tatlong numero: ang monthly payment, ang kabuuang interest at ang petsa ng pagbabayad. Pagkatapos, patakbuhin ang parehong loan mas malaking down payment at tingnan kung angimpara ang kabuuang interest sa pera na makukuha sa ibang lugar. Iyon ay paghahambing, hindi damdamin, at ito ay paghahambing na kayang lutasin ng aritmetika.