Pagamento mensal versus custo total do financiamento
Um pagamento mensal menor pode custar mais ao longo da vida do empréstimo. Veja como comparar um pagamento com o custo total real de um financiamento imobiliário.
Uma oferta de financiamento imobiliário normalmente é apresentada como um número mensal, e o número mensal é uma péssima forma de comparar duas ofertas. É uma boa forma de verificar se você pode arcar com algo, e uma péssima forma de determinar qual custa menos.
A razão é que uma parcela mensal é função de três entradas, e mudar qualquer uma delas altera a parcela enquanto faz o custo total do empréstimo se mover na direção oposta.
Por que a parcela é um número enganoso
Considere dois empréstimos para a mesma casa, na mesma taxa:
- Empréstimo A: $360,000 em 30 anos a 6,5 por cento — cerca de $1,986 por mês
- Empréstimo B: $360,000 em 15 anos a 6,5 por cento — cerca de $3,108 por mês
O Empréstimo B custa $1,122 a mais por mês. Ao longo da vida do empréstimo, o Empréstimo A custa aproximadamente $355,000 a mais em juros. O prazo mais curto proporciona uma parcela mensal 57 por cento maior e, em contrapartida, o total de juros cai um pouco mais da metade.
Nenhum deles é melhor em termos abstratos. Cada um é melhor para diferentes circunstâncias, e as circunstâncias não são aritméticas. Mas os dois fatos acima são aritméticos, e são os fatos que uma comparação precisa.
Os quatro números que vale comparar
Uma comparação de financiamentos imobiliários fica mais clara com quatro números do que com um:
- Parcela mensal de principal e juros — o que sai da sua conta a cada mês.
- Total de juros — o custo do empréstimo ao longo de toda a sua vigência.
- Custo total da moradia — tudo o que você paga para morar no imóvel ao longo da vigência do empréstimo: principal, juros, imposto, seguro e HOA.
- Data de quitação — quando o empréstimo é efetivamente encerrado.
A calculadora de pagamento do mortgage mostra os quatro. A data de quitação é a que mais frequentemente fica de fora, e é a que mostra com mais clareza o efeito de uma mudança de prazo.
A compensação feita por uma mudança no prazo
Um prazo maior reduz a parcela e aumenta o total. O mecanismo é simples: o saldo permanece maior por mais tempo, e os juros são cobrados sobre o saldo.
A relação não é linear. Mudar de 15 para 30 anos mais que dobra a parcela. Mudar de 30 para 40 anos não dobra nada e aumenta o total de juros substancialmente, porque o saldo é maior por mais uma década. A primeira década de um financiamento imobiliário é aquela em que quase todos os juros são cobrados, e um prazo que estende essa década é caro de uma maneira que a parcela, sozinha, não revela.
O que a taxa faz com a mesma comparação
A taxa produz um efeito semelhante. Sobre os mesmos $360,000 ao longo de 30 anos, passar de 6.5% para 7.5% altera o pagamento mensal em cerca de $90 e os juros totais em aproximadamente $60,000. Uma diferença de um ponto percentual parece pequena, mas não é ao longo de trinta anos, porque incide sobre um saldo que permanece elevado.
É por isso que as comparações de taxas usam valores totais. A Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey publica a série de taxas mais usada como ponto de referência, e as páginas de pesquisa da Fannie Mae trazem comentários equivalentes.
O que deve entrar na comparação e o que não deve
Alguns custos pertencem a uma comparação de financiamento imobiliário e outros não.
Na comparação: principal, juros, imposto predial, seguro, HOA e o custo do dinheiro usado para o pagamento inicial, porque ele não está disponível para outra finalidade enquanto permanece na casa.
Fora da comparação: o valor da própria casa e o tratamento tributário da venda. O primeiro é um ativo, não um custo, e o segundo depende de circunstâncias que a página não consegue verificar.
Os pontos ficam em uma posição desconfortável. Eles são uma taxa paga agora em troca de uma taxa menor mais tarde e pertencem a uma comparação de custo total, porque a taxa precisa ser recuperada por meio de pagamentos menores. As ferramentas deste site não os(modelam), portanto uma comparação que envolva pontos exige que essa parte seja feita separadamente.
A comparação que você realmente pode fazer
Insira as duas propostas na calculadora com os mesmos valores de imposto predial, seguro e HOA e leia três números: a parcela mensal, o total de juros e a data de quitação. Depois, faça o mesmo financiamento com um pagamento inicial maior e veja se o total de juros varia mais do que o dinheiro liberado renderia em outro investimento. Essa e uma comparação, não uma sensação, e é uma comparação que a aritmética pode resolver.
Fontes
Estas são as fontes primárias por trás dos números e do método neste guia.
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Perguntas frequentes
Como comparo duas propostas de financiamento imobiliário?
Passe cada uma pela calculadora e compare os juros totais e o custo total de moradia, não o pagamento mensal. Um pagamento mensal menor por um prazo mais longo normalmente vem com mais juros totais, porque o saldo permanece maior por mais tempo.
Um pagamento inicial maior sempre economiza dinheiro?
Ele reduz o valor emprestado, o que reduz os juros. Se essa é a escolha certa depende do que seria feito de outro modo com o dinheiro do pagamento inicial, além da taxa e do prazo. Por isso vale fazer a comparação em vez de presumir.
Devo incluir o IPTU na comparação?
Ele faz parte do custo total de moradia, e não do custo do empréstimo, porque continua sendo pago depois que o empréstimo é quitado. A calculadora o informa separadamente exatamente por esse motivo.
E quanto aos pontos?
Os pontos são uma taxa paga na contratação em troca de uma menor taxa de juros. Eles devem entrar em uma comparação de custo total, porque a taxa precisa ser recuperada por meio de pagamentos menores ao longo da vida do empréstimo. A calculadora não os considera, e o guia sobre custos de fechamento aborda o assunto.
Como a inflação altera essa comparação?
Ela altera o que o pagamento representa em relação à sua renda, não o custo do empréstimo. O valor dos juros totais é um número real, expresso nos dólares do dia em que o empréstimo é contratado.
Os juros totais representam todo o custo?
Não. Os juros totais são o custo do empréstimo. IPTU, seguro, HOA e manutenção são custos adicionais, e a calculadora informa o custo total de moradia para que os dois possam ser vistos separadamente.