Першений платіж і витрати на оформлення кредиту
Як першений платіж впливає на кредит, які витрати покривають оформлення кредиту і як їх обчислюють, а також чому вони змінюють суму до сплати першого внеску.
Дві суми грошей залишають ваш рахунок ще до того, як надійде платіж за іпотеку. Перший внесок купує будинок; витрати на оформлення купують позику. Обидві суми змінюють розрахунок з першого дня, і зазвичай їх оцінюють за приближним правилом, а не за конкретною цифрою.
Першений внесок
Першений внесок — це частина вартості покупки, яку ви сплачуваєте самі. Решту позичають.
Його арифметичний вплив є очевидним, а фінансовий — ні. Більший першений платіж означає меншу суму позики, а отже, менше відсотків, нарахованих протягом усього строку позики. Це також означає меншу кількість готівки на заощадженнях, і цей ефект не враховує розрахунок іпотеки.
Вимоги залежать від типу позики, а не від арифметики. Звичайні позики можна оформити з перш внеском у розмірі 3%, FHA-позики починаються з 3.5%, а VA-позики можна оформити без першого внеску взагалі. Якщо перший внесок за звичайною позикою становить менше 20%, зазвичай потрібне приватне страхування іпотеки, і це витрата, яка не входить у платіж.
Ресурси HUD з житловего питання та іпотечні інструменти CFPB наводять чинні вимоги програми.
Що покривають витрати на закриття угоди
Закривавальні витрати поділяються на кілька груп:
Сторонні витрати. Пошук об’єкта нерухомості, страхування заголовка, оцінка, обстеження, реєстраційні збори.
Комісії кредитора. Плата за оформлення позики, а також будь-яка збори за подання заявки або андерайтинг.
Державні збори. Податки за переказ та збори за реєстрацію, встановлені державою та графством і можуть становити значну частку загальної суми.
Передоплата в ескроу. Податок на нерухомість і страхування за період після закриття угоди, зібрані заздалегідь, оскільки рахунки вже оплачено.
Остання група — та, яка найбільше здивовує людей, адже це гроші, які виглядають як витрата, але насправді є передоплатою за майбутній рахунок. Якщо продавець просить внести податок на нерухомість за шість місяців під час укладення угоди, ви не сплачуєте податок за шість місяців; ви платите за місяці, за які він уже був виставлений до сплати.
Як вони обчислюються
Більшість витрат на закриття угоди — це або відсоток від ціни купівлі, або фіксована плата. Збори за оформлення кредиту зазвичай становлять відсоток від суми позики.
Це дає корисне наближення: для будинку за $450,000 з позикою у $360,000 витрати приблизно 2–3 відсотків від вартості та приблизно 1 відсотка від позики є розумною відправною точкою для оцінки. Розбіжність є значною, тому що складові різняться залежно від штату, округу та складності титулу.
CFPB публікує інструмент, який розраховує витрати на закриття угоди в конкретному окрузі, і це найточніший спосіб дізнатися місцевий показник.
Оцінка кредиту
Через три робочі дні після подання заявки на позику кредитор зобов’язаний надати вам Оцінку позики. Вона стандартизована, тобто її формат не може змінюватися, і це документ, який дає змогу порівнювати показники між різними кредиторами.
Дві його характеристики важливі для порівняння. Угорі першої сторінки він показує суму, яку потрібно внести під час укладення угоди, тобто першого внеску, витрат на укладення та всіх авансово сплачених платежів. І він показує окремо по кожному рядку, які збори можна профінансувати, а які — ні.
За третій бізнесдень до закриття ви отримуєте Closing Disclosure. Він ґрунтується на фактичних, а не орієнтовних показниках, і його необхідно порівняти з Loan Estimate. Деякі показники можуть змінитися в межах обмеженої суми, а інші не можуть змінитися взагалі; документ зазначає, які саме показники мають право на зміну.
Як це взаємодіє з калькуляторами
Іпотечний калькулятор на цьому сайті приймає суму позики, а не ціну покупки, що спрощує розрахунки та робить порівняння коректним. Щоб змоделювати покупку, спочатку визначте суму позики:
сума кредиту = ціна купівлі − перший внесок + фінансовані витрати на оформлення
Потім запустіть калькулятор із цим числом. Фінансовані витрати на закриття мають тут значення, оскільки вони збільшують суму позики, а отже, і платіж, і загальні відсотки.
Калькулятор порівняння оренди та купівлі виконує те саме, а за замовчуванням враховує додаткові витрати на укладення угоди як відсоток від вартості, щоб вони відображалися у початкових витратах, а не зникали.
Число, про яке легко забути
У порівнянні оренди та купівлі перший внесок і витрати на оформлення угоди — це дві найбільші грошові витрати на боці покупця, і вони виникають до того, як буде зроблено перший щомісячний платіж. Порівняння, яке починається з місячних сум, уже пропустило їх.
Джерела
Це першоджерела, що стоять за цифрами та методом у цьому посібнику.
Калькулятори в основі цього посібника
Часті запитання
Який мені потрібен перший платіж?
Це залежить від типу кредиту та кредитодавця, і вимоги опубліковані. Звичайні кредити можуть надаватися з першим платежем від 3 відсотків, FHA-кредити — від 3.5 відсотків, а VA-кредити можуть надаватися без першого платежу. Арифметичний наслідок полягає в тому, що менший перший платіж означає більшу суму кредиту та більші загальні відсотки.
Що покривають витрати на оформлення кредиту?
Вони покривають витрати на оформлення кредиту та перехід права власності на нерухомість: збори третіх сторін, збори кредитодавця, державні збори за реєстрацію та перехід права власності, а також попередньо сплачені кошти ескроу, такі як податок на нерухомість і страхування за перший період.
Як обчислюють витрати на оформлення кредиту?
Більшість із них становлять або відсоток від ціни купівлі, або фіксовану суму, а стандартний платіж за оформлення кредиту дорівнює відсотку від суми кредиту. Для рефінансування з виведенням коштів діють окремі правила щодо суми, яку можна включити до кредиту.
Чи можна включити витрати на оформлення кредиту до іпотечного кредиту?
Іноді. Збори кредитодавця та третіх сторін, як правило, можна фінансувати, і деякі державні збори за реєстрацію також можна включити до кредиту, але попередньо сплачені кошти ескроу та деякі податки — ні. Межі опубліковані в Оцінці кредиту, де окремо вказані сума, яку потрібно сплатити при укладанні угоди, і фінансована сума.
Що таке Оцінка кредиту?
Це стандартизована інформація, яку кредитодавець зобов’язаний надати протягом трьох робочих днів після подання заявки. Вона містить умови кредиту, орієнтовні витрати на оформлення кредиту та суму, яку потрібно сплатити при укладанні угоди, у верхній частині першої сторінки.
Чи впливають витрати на оформлення кредиту на щомісячний платіж?
Впливають, якщо їх фінансують, оскільки сума позики збільшується. Калькулятор безпосередньо враховує суму кредиту, тому вплив більшої фінансованої суми відображається у платежі та загальній сумі відсотків.