شرح الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق

يخرج من حسابك مبلغان قبل سداد الرهن العقاري. يشتري الدفعة المقدَّمة المنزل؛ وتشتري تكاليف الإغلاق القرض. ويغيّر كلاهما العملية الحسابية من اليوم الأول، ويُقدَّر كلاهما عادةً بقاعدة تقديرية بدلاً من رقم دقيق.

الدفعة المقدَّمة

الدفعة المقدَّمة هي الجزء من سعر الشراء الذي تدفعه من مالكك. أما الباقي فيُستدان.

أثرها الحسابي مباشر وأثرها المالي ليس كذلك. تعني الدفعة المقدَّمة الأكبر قرضًا أصغر، ما يعني فوائد أقل تُحمَّل طوال مدة القرض. كما يعني نقدًا أقل يبقى في المدخرات، وهو أثر لا يلتقطه حساب الرهن العقاري.

تأتي المتطلبات من نوع القرض لا من الحساب. يمكن تقديم القروض التقليدية بدفعة أولى تقل عن 3%، وتبدأ قروض FHA عند 3.5%، ويمكن تقديم قروض VA من دون أي دفعة أولى. على القروض التقليدية، يلزم عادةً تأمين رهن عقاري خاص عند أقل من 20%، وهو تكلفة تقع خارج الدفعة.

تعرض كل من موارد الإسكان التابعة لـ HUD وأدوات الرهن العقاري التابعة لـ CFPB متطلبات البرنامج الحالية.

ما تغطيه تكاليف الإغلاق

تندرج تكاليف الإغلاق في بضع فئات:

رسوم الأطراف الثالثة. البحث عن الملكية، وتأمين الملكية، والتقييم، المسح، ورسوم التسجيل.

رسوم المُقرض. رسم إصدار القرض، وأي رسوم لتقديم الطلب أو لتقييم المخاطر.

رسوم حكومية. رسوم النقل ورسوم التسجيل، التي تحددها الولاية والمقاطعة وقد تشكل نسبة معتبرة من الإجمالي.

حساب الضريبة مقدماً. ضريبة العقار والتأمين للفترة التالية لإتمام الإغلاق، وتُحصّل دفعةً مقدماً لأن الفواتير قد دُفعت بالفعل.

المجموعة الأخيرة هي التي تفاجئ الناس أكثر من غيرها، لأنها أموال تبدو وكأنها تكلفة لكنها في الواقع دفع مقدّم لفاتورة لاحقة. إذا طلب البائع سداد ستة أشهر من ضريبة العقار عند الإغلاق، فأنت لا تدفع ستة أشهر من الضريبة؛ بل تدفع مقابل الأشهر التي فُوترت بالفعل.

كيف تُحتسب

معظم تكاليف الإغلاق هي إحدى أمرين: نسبة مئوية من سعر الشراء، أو رسم ثابت. ورسوم التأسيس تكون عادةً نسبة مئوية من مبلغ القرض.

يوفر ذلك تقديرًا مفيدًا: في منزل بقيمة $450,000 مع قرض بقيمة $360,000، تكاليف تقارب 2 إلى 3% من السعر وتقارب 1% من قيمة القرض تمثل نقطة بداية معقولة للتقدير. ولأن مكونات التكاليف تختلف بحسب الولاية والمقاطعة وتعقيد سند الملكية، فإن نطاق التقدير واسع.

ينشر CFPB أداة تحسب تكاليف الإغلاق في مقاطعة محددة، وهي أدق طريقة للحصول على رقم محلي.

تقدير القرض

بعد ثلاثة أيام عمل من تقديمك طلب قرض، على المُقرض أن يقدم لك تقدير قرض. وهو موحّد، ما يعني أن الشكل لا يمكن أن يختلف، وهو المستند الذي يجعل الأرقام قابلة للمقارنة بين المقرضين.

تهمك ميزتان فيه عند المقارنة. فهو يعرض النقد المطلوب لإتمام الصفقة في أعلى الصفحة الأولى، وهو مجموع الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق وأي مدفوعات مقدّمة. كما يعرض، بنداً ببند، الرسوم التي يمكن تمويلها وتلك التي لا يمكن.

قبل الإغلاق بيوم عمل ثالث، تحصل على «إفصاح الإغلاق». يستند هذا الإفصاح إلى الأرقام الفعلية لا إلى التقديرات، ويجب أن تتم مقارنته بـ«تقدير القرض». تسمح بعض الأرقام بتغير محدود، في حين لا يمكن أن تتغير أخرى إطلاقًا، ويوضح المستند أي الأرقام تنطبق عليها أي حالة.

كيف يتفاعل هذا مع الحاسبات

حاسبة الرهن العقاري في هذا الموقع تأخذ مبلغ الاقتراض بدلاً من سعر الشراء، مما يبقي العملية الحسابية بسيطة والمقارنة صادقة. لتحاكي عملية شراء، احسب مبلغ القرض أولاً:

مبلغ القرض = سعر الشراء − الدفعة الأولى + تكاليف الإغلاق الممولة

ثم أدخل هذا الرقم في الحاسبة. تكاليف الإغلاق الممولة مهمة هنا،لأنها تزيد مبلغ الاقتراض، وبالتالي ترفع كلاً من القسط وإجمالي الفائدة.

حاسبة مقارنة الإيجار بالشراء تفعل الشيء نفسه، وتتعامل مع تكاليف الإغلاق كنسبة مئوية من السعر افتراضيًا، بحيث تظهر في النفقات الأولية بدلًا من أن تختفي.

الرقم الذي يسهل نسيانه

في مقارنة بين الاستئجار والشراء، تمثل الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق أكبر تدفقين نقديين في جانب الشراء، ويصلان قبل الدفعة الشهرية الأولى. والمقارنة التي تبدأ من الأرقام الشهرية تكون قد تجاوزتهما بالفعل.