Entrada e custos de encerramento explicados
O que a entrada faz com um empréstimo, o que os custos de encerramento cobrem, como são calculados e por que alteram o valor antes do primeiro mês.
Duas quantias de dinheiro saem da sua conta antes do pagamento do mortgage. O entrada compra a casa; os custos de fechamento compram o empréstimo. Ambos alteram os cálculos desde o primeiro dia, e ambos normalmente são estimados com uma regra prática, em vez de um valor exato.
A entrada
A entrada é a parte do preço de compra que você paga com recursos próprios. O restante é contratado.
O efeito nos cálculos é direto, mas o efeito financeiro não é. Uma entrada maior significa um empréstimo menor, o que significa menos juros cobrados durante todo o prazo do empréstimo. Também significa menos dinheiro remaining em poupança, o que é um efeito que o cálculo do mortgage não considera.
Os requisitos vêm do tipo de empréstimo, não dos cálculos. Empréstimos convencionais podem ser feitos com entrada de apenas 3 por cento, empréstimos FHA começam em 3.5 por cento, e empréstimos VA podem ser feitos sem nenhuma entrada. Abaixo de 20 por cento em um empréstimo convencional, o seguro privado do mortgage normalmente é exigido, e ele é um custo que fica fora do pagamento.
Os recursos habitacionais do HUD e as ferramentas para mortgages do CFPB apresentam os requisitos atuais dos programas.
O que os custos de fechamento cobrem
Os custos de fechamento se dividem em alguns grupos:
Taxas de terceiros. A pesquisa de titularidade, o seguro de titularidade, a avaliação imobiliária, o levantamento topográfico e as taxas de registro.
Taxas do credor. A taxa de originação pela concessão do empréstimo e eventuais taxas de solicitação ou de análise de crédito.
Custos com o governo. Impostos de transferência e taxas de registro, definidos pelo estado e pelo município, que podem representar uma parcela significativa do total.
Escrow pré-pago. IPTU e seguro do período posterior ao encerramento, cobrados antecipadamente porque as contas já foram pagas.
O último grupo é o que mais surpreende as pessoas, porque é um dinheiro que parece um custo, mas na verdade é o pagamento antecipado de uma conta futura. Se o vendedor pedir seis meses de IPTU no encerramento, você não está pagando seis meses de imposto; está pagando pelos meses que já foram faturados.
Como são calculados
A maioria dos custos de encerramento é uma de duas coisas: uma porcentagem do preço de compra ou uma taxa fixa. A taxa de originação normalmente é uma porcentagem do valor do empréstimo.
Isso fornece uma aproximação útil: em uma casa de $450,000 com um empréstimo de $360,000, custos de aproximadamente 2 a 3 por cento do preço e de aproximadamente 1 por cento do empréstimo são um ponto de partida razoável para a estimativa. A faixa é ampla porque os componentes variam conforme o estado, o município e a complexidade da titulação.
O CFPB publica uma ferramenta que calcula os custos de encerramento em um determinado município, e essa é a forma mais precisa de obter um valor local.
Estimativa de Empréstimo
Três dias úteis após você solicitar um empréstimo, o credor deve fornecer uma Estimativa de Empréstimo. Ela é padronizada, o que significa que o formato não pode variar, e é o documento que torna os números comparáveis entre credores.
Dois recursos dela são importantes para a comparação. Ela mostra o dinheiro necessário para fechar no topo da primeira página, que é a soma da entrada, dos custos de encerramento e de quaisquer itens pré-pagos. E mostra, linha a linha, quais taxas podem ser financiadas e quais não podem.
Três dias úteis antes do encerramento, você recebe a Declaração de Encerramento. Ela se baseia nos números reais, em vez das estimativas, e precisa ser comparada com a Estimativa de Empréstimo. Alguns valores podem mudar até uma certa limite, enquanto outros não podem mudar de forma alguma, e o documento informa qual é o caso de cada um.
Como isso interage com as calculadoras
A calculadora de mortgages deste site usa o valor tomado, em vez do preço de compra, o que mantém a aritmética simples e a comparação honesta. Para simular uma compra, calcule primeiro o valor do empréstimo:
valor do empréstimo = preço de compra − entrada + custos de fechamento financiados
Depois, execute a calculadora com esse valor. Os custos de encerramento financiados importam aqui, porque aumentam o valor tomado e, portanto, aumentam tanto a parcela quanto os juros totais.
A calculadora de aluguel versus compra faz a mesma coisa e, por padrão, trata os custos de encerramento como uma porcentagem do preço, de modo que eles apareçam no desembolso inicial em vez de desaparecerem.
O número que é fácil esquecer
Em uma comparação entre alugar e comprar, a entrada e os custos de fechamento são os dois maiores fluxos de caixa do lado da compra, e ambos ocorrem antes do primeiro pagamento mensal. Uma comparação que começa pelos valores mensais já os deixou de fora.
Fontes
Estas são as fontes primárias por trás dos números e do método neste guia.
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Perguntas frequentes
De quanto eu preciso de entrada?
Depende do tipo de empréstimo e do credor, e os requisitos são publicados. OsConventional podem chegar a 3%, os FHA começam em 3,5% e os VA podem ser feitos sem entrada. A consequência aritmética é que uma entrada menor significa um empréstimo maior e mais juros totais.
O que os custos de encerramento cobrem?
Eles cobrem o trabalho de_originar o empréstimo e transferir o imóvel: taxas de terceiros, taxas do credor, impostos governamentais de registro e transferência, e itens de custódia pré-pagos, como imposto predial e seguro para o primeiro período.
Como os custos de encerramento são calculados?
A maioria delas ou é uma porcentagem do preço de compra ou é uma taxa fixa, e a tarifa padrão de originação do crédito é uma porcentagem do empréstimo. A refinancing com saque em dinheiro tem regras próprias sobre quanto pode ser incorporado ao empréstimo.
Os custos de fechamento podem ser incorporados ao financiamento imobiliário?
Às vezes. Em geral, as tarifas do credor e de terceiros podem ser financiadas, assim como algumas despesas governamentais de registro, mas os depósitos antecipados em custódia e alguns impostos não podem. Os limites são publicados na Estimativa de Empréstimo, que apresenta separadamente o dinheiro necessário para fechar e os valores financiados.
O que é uma Estimativa de Empréstimo?
É a divulgação padronizada que o credor deve fornecer em até três dias úteis após o pedido. Ela mostra as condições do empréstimo, a estimativa dos custos de fechamento e o dinheiro necessário para fechar no topo da primeira página.
Os custos de fechamento afetam a parcela mensal?
Afetam se forem financiados, porque o valor emprestado aumenta. A calculadora usa diretamente o valor do empréstimo, de modo que o efeito de um valor financiado maior aparece na parcela e no total de juros.