내역금과 말소 비용 설명

모기지 대출이 실행되기 전에 계좌에서 돈 두 개가 나갑니다. 계약금은 집을 사기 위한 돈이고, 클로징 비용은 대출을 받기 위한 돈입니다. 둘 다 첫날부터 계산을 바꾸며, 둘 다 대개 정확한 금액이 아니라 대략적인 기준으로 추정됩니다.

계약금

계약금은 매입 가격 중 본인이 직접 지불하는 부분입니다. 나머지는 대출을 받습니다.

계산에 미치는 영향은 간단하지만 재무에 미치는 영향은 그렇지 않습니다. 계약금이 크면 대출금이 작아지고, 대출 기간 전체에 걸쳐 부과되는 이자가 줄어듭니다. 동시에 저축에 남는 현금도 줄어들며, 이 효과는 담보대출 계산에 반영되지 않습니다.

요건은 산술에서 나오는 것이 아니라 대출 종류에서 나옵니다. 컨벤셔널 대출은 의제납액 3퍼센트만으로 가능하고, FHA 대출은 3.5퍼센트부터 시작하며, VA 대출은 의제납액이 전혀 없어도 가능합니다. 컨벤셔널 대출에서 의제납액이 20퍼센트 미만이면 일반적으로 프라이빗 모기지 보험을 가입해야 하며, 이 비용은 월 납부액 외에 별도로 부담해야 합니다.

HUD 주택 자원 및 CFPB의 모기지 도구는 모두 현재 프로그램 요건을 설명한다.

종결 비용의 범위

종결 비용은 몇 가지 그룹으로 나뉩니다:

제3자 비용. 등기 조사, 등기 보험, 감정평가, 측량, 등기 비용.

**대출기관 비용.**대출에 대한 취급 수수료 및 신청 또는 언더라이팅 수수료.

정부 부과금. 이전세와 등록 수수료는 주와 군에 따라 정해지며 총액의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

선불 에스크로. 결재 후 기간에 대한 재산세와 보험료로, 관련 청구금이 이미 납부되어 있기 때문에 사전에 징수합니다.

마지막 그룹이 가장 많은 사람들을 놀라게 합니다. 비용처럼 보이지만 실제로는 나중에 청구될 금액을 미리 결제하는 것입니다. 판매자가 잔금 지급 시 재산세 6개월분을 요구한다면, 세금 6개월분을 지불하는 것이 아니라 이미 청구된 기간에 대한 금액을 지불하는 것입니다.

계산 방법

대부분의 계약 비용은 구매 가격의 비율 또는 정액 수수료 중 하나입니다. 모집 수수료는 보통 대출 금액의 비율로 부과됩니다.

이는 다음과 같은 유용한 근사치를 제공합니다. 가격이 $450,000이고 대출금이 $360,000인 주택의 경우, 가격의 약 2 to 3 percent와 대출금의 약 1 percent를 비용으로 잡아 추정하는 것이 합리적인 출발점이 될 수 있습니다. 지역별로, 군별로, 그리고 소유권 복잡도에 따라 구성 비용이 다르므로 격차가 큽니다.

CFPB는 특정 군의 잔금 비용을 계산하는 도구를 공개하며, 지역별 수치를 구하는 가장 정확한 방법입니다.

대출 예상서

대출을 신청한 뒤 영업일 기준으로 3일 이내에 대출기관은 대출 예상서(Loan Estimate)를 제공해야 합니다. 이 문서는 표준화되어 있어 형식을 바꿀 수 없으며, 대출기관별 숫자를 비교할 수 있게 해 주는 문서입니다.

비교할 때 중요한 두 가지 사항이 있습니다. 첫째, 첫 페이지 상단에 표시되는 현금 지급액으로, 이는 계약금, 폐업 비용 및 선불 항목의 합계입니다. 둘째, 비용 항목별로 어떤 비용을 대출에 포함할 수 있고 어떤 비용은 포함할 수 없는지가 표시됩니다.

거래 종료 3 영업일 전에 최종 공시서(Closing Disclosure)를 받게 됩니다. 이는 추정치가 아닌 실제 수치를 기반으로 작성되며, 대출 추정서(Loan Estimate)와 비교해야 합니다. 일부 수치는 제한된 범위에서 변경할 수 있지만 다른 수치는 전혀 변경할 수 없으며, 문서에 그 기준이 명시되어 있습니다.

계산기와의 상호작용 방식

이 사이트의 모기지 계산기는 구매 가격이 아니라 대출액을 입력하므로, 계산이 간단하고 비교 결과도 공정합니다. 구매를 계산하려면 먼저 대출액을 구하세요:

대출 금액 = 구매 가격 − 계약금 + 대출로 충당하는 계약 비용

그 수치로 계산기를 실행하십시오. 여기서 대출로 충당되는 잔금 비용이 중요한 이유는, 대출액을 늘려 월 납부액과 총이자 모두를 증가시키기 때문입니다.

임대 대 구매 계산기도 같은 방식으로 작동하며, 기본적으로 거래 비용을 가격의 비율로 처리하므로 초기 지출에 포함되고 사라지지 않습니다.

잊기 쉬운 숫자

임대 대 구매 비교에서 계약금과 거래 비용은 구매 측에서 발생하는 가장 큰 두 가지 현금 유출이며, 첫 번째 월간 지불액이 나오기 전에 이미 발생합니다. 월간 금액에서 시작하는 비교는 이미 이 두 항목을 빠뜨린 것입니다.