首付款和成交成本详解

在房贷还款之前，有两笔钱会离开你的账户。首付用于买房；过户费用用于获得贷款。两者从第一天起就会改变计算结果，而且通常都是用经验法则估算，而不是依据具体数字。

首付

首付是你自己支付的购房款部分，其余部分需要借款。

它对计算的影响很直接，但对财务状况的影响并非如此。首付越高，贷款金额越少，也就意味着贷款整个期限内收取的利息越少。同时，这也意味着储蓄中留下的现金更少，而房贷计算不会体现这一点。

这些要求取决于贷款类型，而非算术计算。传统贷款的首付可以低至 3%，FHA 贷款从 3.5% 起，VA 贷款则可以完全无需首付。传统贷款的首付低于 20% 时，通常需要购买私人抵押贷款保险，这是一项不计入月供的额外成本。

HUD 住房资源和 CFPB 的贷款工具都列出了当前的项目要求。

过户费用涵盖哪些内容

过户费用分为几类：

第三方费用。 产权调查、产权保险、评估、测量和登记费用。

贷款方费用。 发放贷款的贷款发起费，以及任何申请或承保费用。

政府收费。 过户税和登记费由州和县规定，在总费用中可能占相当大的比例。

预付托管款。 交割后那段时期的房产税和保险费，由于相关账单已经支付，因此会一次性收取。

最后一组最让人意外，因为这些钱看起来像成本，实际上是以后账单的预付款。如果卖方要求在交割时支付6个月的房产税，你支付的并不是6个月的税款，而是已经开票的那些月份的税款。

计算方式

大多数交割费用属于两类之一：按购买价格的一定比例收取，或按固定金额收取。贷款发起费通常是贷款金额的一定比例。

这样可以得到一个实用的估算值：对于一套$450,000、贷款为$360,000的房屋，可以先按房价的约2%到3%、贷款额的约1%估算费用。区间较宽，是因为各项费用会因州、县以及产权复杂程度而异。

CFPB 发布了一款工具，可以计算特定县的贷款结清成本；这是获得当地费用数字最准确的方式。

贷款估算表

申请贷款后3个工作日内，贷款机构必须向你提供贷款估算表（Loan Estimate）。该表采用统一格式，意味着格式不能有所变化；它也是让你能够比较不同贷款机构数字的文件。

其中两项特点有助于比较。首页顶部会显示交割时需支付的现金，即首付款、交割费用和所有预付款的总和。它还会逐项列明哪些费用可以计入贷款，哪些不可以。

交割前第3个工作日，你会收到交割披露文件（Closing Disclosure）。该文件依据实际数字而非估算数字编制，必须与贷款估算表进行比较。有些数字允许在有限幅度内变动，有些则完全不能变动，文件中会说明具体情况。

如何与计算器配合使用

本站的抵押贷款计算器采用借款金额而不是购买价格作为输入，这样既能简化计算，也能确保比较公正。要估算购房情况，请先算出贷款金额：

贷款金额 = 购买价格 − 首付款 + 融资承担的结算费用

然后将该数字输入计算器。这里计入贷款的交割费用很重要，因为它会增加借款金额，从而同时增加月供和利息总额。

租房还是买房计算器的作用与此相同，而且默认将成交费用按房价的百分比计算，因此这些费用会显示在前期支出中，而不会凭空消失。

最容易被遗忘的数字

在比较租房和买房时，首付和成交费用是买房一侧最大的两笔现金流出，而且都发生在第一次月供之前。如果比较从月度数字开始，就已经忽略了这两笔支出。