Giải thích khoản trả trước và chi phí đóng khoản vay

Hai khoản tiền rời khỏi tài khoản của bạn trước khoản vay tài sản. Tiền đặt trả mua nhà; chi phí đóng hợp đồng mua khoản vay. Cả hai đều làm thay đổi phép tính kể từ ngày đầu tiên, và cả hai thường được ước tính bằng quy tắc thực tế thay vì một con số cụ thể.

Tiền đặt trả

Tiền đặt trả là phần giá mua mà bạn tự thanh toán. Phần còn lại được vay.

Tác động về phép tính là trực tiếp, còn tác động tài chính thì không. Một khoản đặt trả lớn hơn nghĩa là khoản vay nhỏ hơn, nghĩa là ít lãi hơn bị tính trong suốt thời hạn khoản vay. Điều này cũng có nghĩa là ít tiền mặt còn lại trong tiết kiệm, và đây là một tác động mà phép tính khoản vay tài sản không nắm bắt được.

Các yêu cầu đến từ loại khoản vay chứ không phải từ phép tính. Khoản vay thông thường có thể được thực hiện với mức trả trước chỉ 3%, khoản vay FHA bắt đầu từ 3.5%, và khoản vay VA có thể được thực hiện hoàn toàn không trả trước. Dưới 20% với khoản vay thông thường, thường phải có bảo hiểm thế chấp tư nhân, đây là một chi phí nằm ngoài khoản trả hằng tháng.

Các tài nguyên nhà ở của HUD và các công cụ khoản vay tài sản của CFPB đều trình bày các yêu cầu hiện hành của chương trình.

Chi phí đóng hợp đồng bao gồm những gì

Chi phí đóng hợp đồng thuộc vào một số nhóm:

Phí của bên thứ ba. Phí tra cứu quyền sở hữu, bảo hiểm quyền sở hữu, định giá, khảo sát và phí ghi chép.

Phí của bên cho vay. Phí phát hành khoản vay và bất kỳ khoản phí đơn đơn hoặc phí thẩm định nào.

Phí của chính phủ. Thuế chuyển nhượng và phí ghi chép, do các tiểu bang và quận đặt ra và có thể chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng chi phí.

Ký quỹ trả trước. Thuế tài sản và bảo hiểm cho kỳ sau khi đóng hợp đồng, được thu trước vì các hóa đơn này đã được thanh toán.

Nhóm cuối cùng là nhóm gây bất ngờ nhất, bởi đây là khoản tiền trông như một chi phí nhưng thực ra là tiền trả trước cho một hóa đơn sau này. Nếu người bán yêu cầu sáu tháng thuế tài sản tại thời điểm đóng hợp đồng, bạn không phải trả sáu tháng thuế; bạn đang trả cho những tháng đã được lập hóa đơn.

Cách tính

Hầu hết các chi phí đóng hợp đồng là một trong hai loại: một tỷ lệ phần trăm của giá mua, hoặc một khoản phí cố định. Phí phát hành thường là một tỷ lệ phần trăm của số tiền vay.

Điều này cho ra một ước tính hữu ích: với một ngôi nhà giá $450,000 và khoản vay $360,000, chi phí khoảng 2 đến 3 phần trăm của giá mua và khoảng 1 phần trăm của khoản vay là điểm khởi đầu hợp lý để ước tính. Chênh lệch rộng vì các thành phần khác nhau theo tiểu bang, quận và độ phức tạp của quyền sở hữu.

CFPB công bố một công cụ tính chi phí đóng hợp đồng tại một quận cụ thể, và đây là cách chính xác nhất để có con số tại địa phương.

Ước tính khoản vay

Sau khi bạn nộp đơn xin vay, chủ nợ có ba ngày làm việc để đưa cho bạn một Ước tính khoản vay. Đây là mẫu được tiêu chuẩn hóa, nghĩa là định dạng không thể thay đổi, và đó là tài liệu giúp so sánh các con số giữa những chủ nợ khác nhau.

Có hai đặc điểm của tài liệu này quan trọng đối với việc so sánh. Nó hiển thị số tiền phải đưa ra khi đóng hợp đồng ở đầu trang đầu tiên, đây là tổng của tiền đặt trả trước, chi phí đóng hợp đồng và mọi khoản trả trước. Và nó hiển thị, theo từng dòng, những khoản phí nào có thể được vay và những khoản phí nào không thể.

Ba ngày làm việc trước khi đóng hợp đồng, bạn sẽ nhận được một Chứng cung cấp thông tin đóng hợp đồng. Tài liệu này dựa trên các con số thực tế thay vì ước tính, và bạn phải so sánh nó với Ước tính khoản vay. Một số con số được phép thay đổi trong mức giới hạn nhất định, còn những con số khác không thể thay đổi, và tài liệu nêu rõ điều nào thuộc loại nào.

Cách tương tác với các công cụ tính

Công cụ tính khoản vay trên trang này lấy số tiền vay thay vì giá mua, giúp phép tính đơn giản và giúp cho phép so sánh công bằng. Để tính toán một giao dịch mua, trước tiên hãy xác định số tiền vay:

số tiền vay = giá mua − tiền đặt trả trước + chi phí đóng hồ sơ được tài trợ

Sau đó chạy công cụ tính với con số đó. Chi phí đóng hợp đồng được vay quan trọng ở đây, vì chúng làm tăng số tiền vay và do đó làm tăng cả khoản trả hằng tháng lẫn tổng lãi tiền.

Máy tính so sánh thuê và mua thực hiện điều tương tự, đồng thời mặc định xem chi phí đóng góp là một tỷ lệ phần trăm của giá, để các chi phí này hiện diện trong khoản chi tiêu ban đầu thay vì biến mất.

Con số dễ bị quên

Trong so sánh thuê và mua, tiền đặt cọc và chi phí đóng góp là hai khoản chi tiền mặt lớn nhất phía bên mua, và chúng đến trước khoản thanh toán hằng tháng đầu tiên. Một so sánh bắt đầu từ các con số hằng tháng đã bỏ qua hai khoản đó.