Розуміння APR та річної відсоткової ставки

У пропозиції щодо іпотеки є два показники, які легко переплутати. процентна ставка — це ціна позичання грошей. річна відсоткова ставка — це ціна позичання грошей плюс вартість оформлення позики, виражена як річна ставка.

Для іпотеки з однією початковою комісією ці два показники близькі. Для позики з кількома зборами вони можуть бути значно віддалені.

Що входить до APR

APR поєднує процентну ставку з витратами на отримання позики. На практиці це означає такі речі, як:

• Початкова комісія
• Збори за подання заявки та андеррайтинг
• Збори третіх сторін, такі як оцінка нерухомості та оформлення права власності
• Страхування іпотеки, коли воно застосовується
• Певні державні збори

Формулу визначено у федеральних нормативних актах, і це важливо з однієї причини: це означає, що два кредитори, які вказують APR, розраховують його однаково, тому числа можна порівнювати безпосередньо.

Як це розраховується

APR — це дисконтна ставка, яка дала б таку саму загальну суму платежів протягом строку позики, як фактичні грошові потоки позики, з урахуванням зборів. Іншими словами, вона відповідає на запитання: якою була б ставка, якби збори були включені в неї замість нарахування окремо?

Така конструкція має корисну наслідок. Оскільки збори розподіляються на весь строк позики, їхній вплив на APR менший, коли позика довга, і більший, коли коротка. Ті самі $4,000 зборів збільшують APR більше для 15-річної позики, ніж для 30-річної.

Пастка пропозиції з низькою ставкою

Ось схема, яка й спокушає людей. Надходить пропозиція зі ставкою нижчою за поточну ринкову ставку та набором зборів, вищих за рівень решти ринку. На першому плані — ставка, і вона є найменшим числом на сторінці.

APR показує цей компроміс. Ставка на 0.5 відсоткового пункту нижча з додатковими зборами в розмірі $4,000 може легко мати вищий APR, ніж ставка на 0.5 відсоткового пункту вища без додаткових зборів. Жодна з пропозицій не є помилковою; це два різні варіанти, і APR — це показник, який дозволяє порівняти їх за однаковою шкалою.

Чого APR не показує

APR — це показник витрат, і він має обмеження, які важливі під час порівняння пропозицій.

Він не визначає платіж. Щомісячний платіж залежить від процентної ставки та строку. Дві позики з однаковими APR і різними ставками мають різні платежі та різні загальні суми.

Це не враховує кошти для закриття позики. APR — це ставка, а сума, яку потрібно сплатити при закритті, є окремим показником. Позику з нижчим APR і великою потребою в початковому внеску не можна порівнювати лише за APR.

Це не враховує коротший строк. 15-річна позика зі сприятливим APR має дуже інший профіль грошового потоку, ніж 30-річна позика з тим самим APR.

Це припускає, що позику буде сплачено повний строк. Якщо позику сплатити достроково, APR завищує вартість, оскільки збори амортизуються протягом періоду, якого фактично не було.

Дисконтні пункти

Дисконтний пункт — це один відсоток суми позики, сплачений при закритті в обмін на нижчу ставку. Це стандартний спосіб обміняти збор на ставку, який робить порівняння за APR кориснішим, оскільки такий обмін уже врахований у APR.

Чи вигідний той чи інший варіант, визначається арифметично. Пункт, який дає чверть відсотка, потребує достатньо часу для окупності, щоб зниження ставки перевищило його витрати, а розрахунок точки безпеки є простим. Калькулятор сплати іпотеки може розрахувати обидва варіанти: змініть ставку та додайте пункт як комісію, а потім порівняйте загальну суму відсотків у кожному випадку.

Де знайти референсні ставки

Freddie Mac публікує Primary Mortgage Market Survey, який найчастіше використовують як орієнтир, а Fannie Mae публікує аналогічні дослідження та коментарі. Жоден із них не є котируванням; це ринковий контекст, на тлі якого сприймають котирування.

Практичний порядок порівняння

1. Визначте обидві пропозиції на однаковий строк і однакову суму позики.
2. Порівняйте APR.
3. Потім порівняйте кошти для закриття, оскільки APR нічого про них не повідомляє.
4. Потім пропустіть обидві пропозиції через калькулятор платежів і порівняйте платіж, загальні відсотки та дату повного погашення, оскільки саме це й визначає фактичний результат позики.