了解 APR 和年百分比利率

抵押贷款报价中有两个数字，很容易混淆。利率是借款的代价。年利率是借款的代价加上安排贷款的成本，并以年利率表示。

对于只有一项贷款发起费的抵押贷款，两者较为接近。如果有多项费用，两者可能相差很远。

年利率包含哪些项目

年利率将利率与获得贷款的成本合并计算。实际上，这意味着其中包括：

• 贷款发起费
• 申请和承销费用
• 评估和产权调查等第三方费用
• 适用时的按揭贷款保险
• 某些政府收费

公式由联邦法规规定，这一点之所以重要，是因为它意味着两家贷款机构报出的年利率采用相同的计算方式，因此这些数字可以直接比较。

计算方式

年利率是在计入费用后，能够使贷款整个存续期内的付款总额与贷款实际现金流相同的贴现率。换句话说，它回答的是：如果这些费用被并入利率，而不是单独收取，那么该利率会是多少？

这种计算方式带来一个有用的结论。由于费用分摊在整个贷款存续期内，贷款期限越长，费用对年利率的影响越小；贷款期限越短，影响越大。同样是 $4,000 的费用，对15年期贷款年利率的影响大于对30年期贷款的影响。

低利率报价的陷阱

常见的模式是：一家机构报出的利率低于当前市场利率，但收取的费用高于市场其他机构。醒目显示的是利率，而利率往往是页面上最小的数字。

年利率能够揭示其中的取舍。利率低 0.5 个百分点但额外收取 $4,000 费用的贷款，其年利率可能高于利率高 0.5 个百分点但没有额外费用的贷款。两种报价都没有错，它们只是两种不同的结构，而年利率是将二者放在同一尺度上比较的数字。

年利率不会告诉你的事项

年利率是一项成本衡量指标，在比较报价时存在一些值得注意的局限。

它不决定月供。 月供取决于利率和期限。两笔年利率相同但利率不同的贷款，其月供和还款总额也不同。

它不反映成交时所需的现金。 年利率是一个比率，成交时需要自付的金额是另一项数字。仅凭年利率无法比较一笔年利率较低但需要大量前期现金的贷款。

它不反映更短的期限。 一笔年利率优惠的15年期贷款，与一笔年利率相同的30年期贷款，其现金流特征大不相同。

它假设贷款会完整存续到期。 如果贷款提前还清，年利率会高估成本，因为这些费用被摊销在一个实际并未发生的期间内。

折价点

折价点是贷款金额的百分之一，在成交时支付，以换取更低的利率。这是用费用换取利率的标准方式，也会让年利率的对比更有用，因为这项交换已经包含在年利率中。

这种取舍是否划算取决于算术运算。支付一个点数来换取四分之一的百分点，需要足够长的时间才能收回成本，使利率降幅超过这一成本，而盈亏平衡计算很简单。抵押贷款还款额计算器可以计算两方面的结果：改变利率并将点数作为费用加入，然后查看每种情况下的利息总额。

参考利率的来源

房地美会发布《主要抵押贷款市场调查》，这是最常用作参考基准的调查；房利美也会发布同等性质的研究和评论。两者都不是报价；它们是解读报价时的市场背景。

比较的实际顺序

1. 将两份报价按相同的期限和相同的贷款金额进行比较。
2. 比较年利率。
3. 然后比较成交时需支付的现金，因为年利率对此没有任何说明。
4. 然后用还款计算器计算两份贷款，并比较月供、总利息和还清日期，因为这些才是贷款实际带来的结果。