Entendendo o APR e a Taxa Percentual Anual

Dois números aparecem em uma proposta de financiamento, e é fácil confundi-los. A taxa de juros é o preço de tomar emprestado o dinheiro. A taxa percentual anual é o preço de tomar emprestado o dinheiro mais o custo de organizar o empréstimo, expresso como uma taxa anual.

Em um financiamento imobiliário com uma única taxa de originação, os dois números são próximos. Em um com várias tarifas, eles podem ser bem diferentes.

O que entra na APR

A APR combina a taxa de juros com os custos de obtenção do empréstimo. Na prática, isso significa coisas como:

• A taxa de originação
• Taxas de solicitação e de análise de crédito
• Taxas de terceiros, como a avaliação do imóvel e a análise do registro de propriedade
• Seguro habitacional, quando aplicável
• Certas cobranças governamentais

A fórmula é estabelecida pela regulamentação federal, o que importa por um motivo importante: isso significa que dois financiadores que cotam uma APR a estão calculando da mesma forma, de modo que os números podem ser comparados diretamente.

Como ela é calculada

A APR é a taxa de desconto que produziria o mesmo total de pagamentos ao longo da vida do empréstimo que os fluxos de caixa reais do empréstimo, depois de incluídas as taxas. Em outras palavras, ela responde à pergunta: se as taxas fossem incorporadas à taxa em vez de cobradas separadamente, qual seria essa taxa?

Essa construção tem uma consequência útil. Como as taxas são distribuídas ao longo de toda a vida do empréstimo, seu efeito sobre a APR é menor quando o empréstimo é longo e maior quando ele é curto. Os mesmos $4.000 de taxas alteram a APR mais em um empréstimo de 15 anos do que em um de 30 anos.

A armadilha da oferta com taxa baixa

Este é o padrão que pega as pessoas. Uma cotação chega com uma taxa abaixo da taxa de mercado vigente e um conjunto de taxas maior que o do restante do mercado. O destaque fica na taxa, e ela é o menor número da página.

A APR revela a compensação. Uma taxa 0.5 por cento menor com $4.000 de taxas extras pode facilmente ter uma APR maior do que uma taxa 0.5 por cento maior sem taxas extras. Nenhuma das ofertas está errada; são duas estruturas diferentes, e a APR é o número que coloca ambas na mesma escala.

O que a APR não informa

A APR é uma medida de custo e tem limites que importam na comparação entre ofertas.

Ela não determina o pagamento. O pagamento mensal vem da taxa de juros e do prazo. Dois empréstimos com APRs idênticas e taxas diferentes têm pagamentos e totais diferentes.

Ela não inclui o dinheiro necessário para fechar o contrato. A APR é uma taxa, e o valor pago de pockets na assinatura é um número separado. Um empréstimo com uma APR menor e uma grande exigência de caixa não pode ser comparado apenas pela APR.

Ela não representa um prazo mais curto. Um empréstimo de 15 anos com uma boa APR tem um perfil de fluxo de caixa muito diferente de um empréstimo de 30 anos com a mesma APR.

Ele pressupõe que o empréstimo seja quitado ao longo de todo o prazo. Se um empréstimo for quitado antecipadamente, a TA representa um custo maior do que o real, porque as taxas são amortizadas ao longo de um período que não chegou a ocorrer.

Pontos de desconto

Um ponto de desconto é um por cento do valor do empréstimo pago na fechamento em troca de uma taxa menor. É a forma padrão de trocar uma tarifa por uma taxa, e torna a comparação da APR mais útil, porque a troca já está incluída na APR.

Se a compensação compensa é uma questão de cálculo. Um ponto que compra um quarto de por cento precisa de tempo suficiente para ser quitado para que a redução da taxa o exceda, e o cálculo do ponto de equilíbrio é simples. A calculadora de pagamento do mortgage pode fazer os dois lados do cálculo: altere a taxa e acrescente o ponto como uma taxa, e leia o juros total em cada caso.

Onde encontrar as taxas de referência

A Freddie Mac publica a Primary Mortgage Market Survey, que é o benchmark mais usado como ponto de referência, e a Fannie Mae publica pesquisas e comentários equivalentes. Nenhuma das duas é uma cotação; elas são o contexto de mercado contra o qual uma cotação é lida.

Uma ordem prática para comparar

1. Coloque as duas ofertas no mesmo prazo e no mesmo valor do empréstimo.
2. Compare a APR.
3. Depois compare o dinheiro necessário para fechar, porque a APR não diz nada sobre isso.
4. Depois passe as duas pelo calculador de parcelas e compare a parcela, o total de juros e a data de quitação, porque é isso que o empréstimo realmente faz.