فهم معدل التسوية السنوي ومعدل النسبة المئوية السنوي

يظهر رقمان في عرض سعر الرهن العقاري، ومن السهل الخلط بينهما. سعر الفائدة هو ثمن اقتراض المال. أما معدل النسبة السنوية فهو ثمن اقتراض المال مضافًا إليه تكلفة ترتيب القرض، معبَّرًا عنه كمعدل سنوي.

في حالة الرهن العقاري ذي رسم origination واحد، يكون الرقمان متقاربين. أما في حالة القرض الذي يتضمن عدة رسوم، فقد يكون بينهما فرق كبير.

ما الذي يدخل في حساب APR

يجمع APR معدل الفائدة مع تكاليف الحصول على القرض. وعمليًا، يعني ذلك أمورًا مثل:

• رسوم الإصدار
• رسوم الطلب والتقييم
• رسوم الأطراف الثالثة مثل التقييم وأعمال الملكية
• التأمين على القرض العقاري، حيثما ينطبق
• بعض الرسوم الحكومية

تحدد الصيغة في اللوائح الفيدرالية، وهذا مهم لسبب واحد: يعني ذلك أن يذكر أي ممولين رقمين لـAPR بالطريقة نفسها، ولذلك يمكن مقارنة الأرقام مباشرة.

كيف يُحسب

APR هو معدل الخصم الذي ينتج عنه إجمالي المسدودات نفسه طوال مدة القرض مثل التدفقات النقدية الفعلية للقرض، بعد إدراج الرسوم. وبعبارة أخرى، يجيب عن السؤال: لو ضُمت الرسوم إلى معدل الفائدة بدل تحصيلها بصورة منفصلة، فما معدل الفائدة الناجم عن ذلك؟

لهذا البناء نتيجة مفيدة. ولأن الرسوم موزعة على كامل مدة القرض، يكون أثرها على نسبة الـ APR أصغر عندما يكون القرض طويلًا، وأكبر عندما يكون قصيرًا. والألف دولار الأربعة نفسها من الرسوم تؤثر في نسبة الـ APR أكثر على قرض لمدة 15 عامًا مما تؤثر على قرض لمدة 30 عامًا.

فخ عرض معدل الفائدة المنخفض

هذه هي القاعدة التي تُوقع الناس في الفخ. يأتي عرض بسعر أقل من سعر السوق السائد، ومجموعة من الرسوم أعلى من بقية السوق. الرقم المعلن هو السعر، والسعر هو أصغر رقم في الصفحة.

يكشف APR هذه المفاضلة. فمعدل فائدة أقل بنسبة 0.5% مع رسوم إضافية قدرها $4,000 قد يحمل APR أعلى من معدل أعلى بنسبة 0.5% من دون رسوم إضافية. ولا يوجد خطأ في أي من العرضين؛ فهما هيكلان مختلفان، وAPR هو الرقم الذي يضعهما على المقياس نفسه.

ما لا يخبرك به APR

APR مقياس للتكلفة، وله حدود مهمة عند مقارنة العروض.

لا تحدد قيمة الدفعة. تأتي الدفعة الشهرية من سعر الفائدة ومدة القرض. فالقروض ذات معدلات APR متطابقة وأسعار فائدة مختلفة لها دفعات وإجماليات مختلفة.

لا يلتقط النقد المطلوب للإغلاق. نسبة APR هي سعر، والمبلغ المدفوع من الجيب عند الإغلاق هو رقم منفصل. لا يمكن مقارنة قرض بنسبة APR أقل، لكن من دون متطلب نقدي كبير عبر APR وحده.

لا يلتقط مدة أقصر. يتمتع قرض لمدة 15 سنة بنسبة APR جيدة بتدفق نقدي مختلف كثيرًا عن قرض لمدة 30 سنة بالنسبة نفسها.

يفترض أن القرض يستمر طوال مدته. وإذا سُدد القرض مبكرًا، فإن معدل النسبة السنوية APR يضخّم التكلفة، لأن الرسوم تُطفأ خلال فترة لم تحدث فعلًا.

نقاط الخصم

نقطة الخصم هي واحد بالمئة من مبلغ القرض يُدفع عند الإغلاق مقابل الحصول على معدل أقل. وهي الطريقة المعتادة لمقابل رسوم بمعدل، وتُجعل مقارنة APR أكثر فائدة، لأن هذه المقابلة مُدرجة أصلًا ضمن APR.

معرفة ما إذا كانت الصفقة مجدية مسألة حسابية. النقطة التي تشتري ربعًا في المئة تحتاج وقتًا كافيًا لسدادها كي يتجاوز تخفيض السعر تكلفتها، وحساب نقطة التعادل بسيط. ويمكن لـ حاسبة قسط الرهن العقاري أن تُشغّل جانبَي المقارنة: غيّر السعر وأضف النقطة كرسوم، واقرأ إجمالي الفائدة في كل حالة.

أين تجد المعدلات المرجعية

تنشر Freddie Mac مسح سوق الرهن العقاري الأساسي، وهو المعيار الأكثر استخدامًا عادةً كنقطة مرجعية، كما تنشر Fannie Mae بحثًا وتحليلات مماثلة. وليس أي منهما عرض سعر؛ بل يمثلان السياق السوقي الذي يُقرأ عليه العرض.

ترتيب عملي للمقارنة

1. ضع العرضين على المدة نفسها ومبلغ القرض نفسه.
2. قارن بين نسبة APR.
3. قارن بعد ذلك بين النقد المطلوب عند الإغلاق، لأن APR لا تقول شيئًا عنه.
4. مرّر بعد ذلك كلاهما عبر حاسبة الأقساط وقارن بين القسط وإجمالي الفوائد وتاريخ السداد، لأنها الأمور التي يعكسها القرض فعليًا.