Hiểu APR và Tỷ lệ phần trăm hằng năm

Trên báo giá khoản vay mua nhà có hai con số, và chúng dễ bị nhầm lẫn. Lãi suất** ** là chi phí vay tiền. Lãi suất tổng hằng năm** ** là chi phí vay tiền cộng với chi phí sắp xếp khoản vay, được thể hiện dưới dạng lãi suất hằng năm.

Với một khoản vay mua nhà chỉ có một khoản phí ban đầu, hai mức này gần nhau. Với một khoản vay có nhiều khoản phí, chúng có thể cách nhau khá xa.

APR bao gồm những gì

APR gộp lãi suất với các chi phí thu được khoản vay. Trên thực tế, điều đó có nghĩa là những khoản như:

• Phí tổ chức khoản vay
• Phí đơn và phí thẩm định tín dụng
• Phí bên thứ ba như phí định giá và các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu
• Bảo hiểm khoản vay, khi áp dụng
• Một số khoản thu phí của chính phủ

Công thức được quy định trong luật liên bang, điều này quan trọng vì một lý do: nghĩa là hai bên cho vay cùng báo APR sẽ tính theo cùng một cách, nên có thể so sánh các con số trực tiếp.

Cách tính

APR là tỷ suất chiết khấu tạo ra tổng số thanh toán giống hệt trong suốt thời hạn khoản vay so với các dòng tiền thực tế của khoản vay, sau khi đã tính các khoản phí. Nói cách khác, APR trả lời câu hỏi: nếu các khoản phí được gộp vào lãi suất thay vì tính riêng, lãi suất đó sẽ là bao nhiêu?

Cách xây dựng này có một hệ quả hữu ích. Vì các khoản phí được phân bổ trong toàn bộ thời hạn khoản vay, tác động của chúng đối với APR nhỏ hơn khi khoản vay dài và lớn hơn khi khoản vay ngắn. Cùng $4,000 phí làm APR thay đổi nhiều hơn trên khoản vay 15 năm so với khoản vay 30 năm.

Cạm bẫy của mức lãi suất thấp

Đây là kiểu tình huống khiến nhiều người mắc bẫy. Báo giá có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường hiện tại và một loạt các khoản phí cao hơn mức phổ biến trên thị trường. Thông tin nổi bật là lãi suất, và lãi suất là con số nhỏ nhất trên trang.

APR là chỉ số làm lộ sự đánh đổi này. Một lãi suất thấp hơn 0.5 phần trăm kèm $4,000 phí bổ sung rất dễ có APR cao hơn một lãi suất cao hơn 0.5 phần trăm mà không có phí bổ sung. Không phương án nào sai; đây là hai cấu trúc khác nhau, và APR là con số giúp đưa chúng về cùng một thước đo.

APR không cho bạn biết điều gì

APR là chỉ số chi phí và có những giới hạn quan trọng khi so sánh các phương án.

Nó không quy định khoản thanh toán. Khoản thanh toán hằng tháng phụ thuộc vào lãi suất và thời hạn. Hai khoản vay có APR giống hệt nhau nhưng lãi suất khác nhau sẽ có khoản thanh toán và tổng chi phí khác nhau.

Nó không tính đến số tiền phải chi khi chốt khoản vay. APR là một tỷ suất, còn số tiền phải chi từ túi khi chốt khoản vay là một con số riêng. Một khoản vay có APR thấp hơn nhưng đòi hỏi nhiều tiền mặt không thể chỉ dựa vào APR để so sánh.

Nó không tính đến thời hạn ngắn hơn. Một khoản vay 15 năm có APR tốt có dòng tiền hoàn toàn khác với một khoản vay 30 năm có cùng APR.

Nó giả định khoản vay kéo dài đủ thời hạn. Nếu một khoản vay được trả hết sớm, APR sẽ đánh giá cao chi phí, vì các khoản phí được phân bổ trong một khoảng thời gian không thực tế xảy ra.

Điểm chiết khấu

Một điểm chiết khấu là một phần trăm số tiền vay được trả khi đóng hợp đồng để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Đây là cách tiêu chuẩn để đánh đổi một khoản phí với lãi suất, và giúp việc so sánh APR hữu ích hơn, vì khoản đánh đổi đó đã được tính trong APR.

Việc sự đánh đổi có đáng hay không là phép tính. Một điểm mua giúp giảm lãi suất một phần tư phần trăm cần đủ thời gian để thu hồi để mức giảm lãi suất vượt quá chi phí đó, và phép tính điểm hòa vốn rất đơn giản. Công cụ tính trả góp khoản vay có thể tính cả hai phía: thay đổi lãi suất và cộng điểm mua vào phí, rồi xem tổng lãi trong mỗi trường hợp.

Nơi tìm lãi suất tham chiếu

Freddie Mac công bố Khảo sát Thị trường Tín dụng Bất động sản Chính, đây là chuẩn mực thường được sử dụng làm điểm tham chiếu nhất, và Fannie Mae công bố nghiên cứu cùng nhận xét tương đương. Không mức nào là báo giá; chúng cung cấp bối cảnh thị trường để đối chiếu với báo giá.

Một trình tự thực tế để so sánh

1. Đặt cả hai đề nghị trong cùng thời hạn và cùng số tiền vay.
2. So sánh APR.
3. Sau đó, so sánh số tiền phải trả khi đóng hợp đồng, vì APR không nói gì về khoản này.
4. Sau đó, đưa cả hai qua máy tính khoản trả và so sánh khoản trả hằng tháng, tổng lãi tiền và ngày tất toán, vì đó là những gì khoản vay thực sự tạo ra.