APR и годовая процентная ставка

В котировке по ипотеке встречаются два числа, и их легко перепутать. Процентная ставка — это цена заимствования денег. Годовая процентная ставка (APR) — это цена заимствования денег плюс стоимость оформления займа, выраженная в виде годовой ставки.

На ипотеке с единственным сбором за выдачу кредита эти числа близки. На ипотеке с несколькими сборами они могут расходиться сильно.

Что входит в APR

APR объединяет процентную ставку с расходами на получение займа. На практике это означает такие позиции, как:

• Сбор за выдачу кредита
• Сборы за подачу заявки и андеррайтинг
• Сборы третьих лиц — например, за оценку объекта и работу с правом собственности
• Страхование ипотеки, где оно применимо
• Отдельные государственные сборы

Формула закреплена в федеральном регулировании, и это важно по одной причине: два кредитора, называющие APR, считают её одинаково, поэтому цифры можно сравнивать напрямую.

Как это рассчитывается

APR — это ставка дисконтирования, при которой общая сумма платежей за весь срок займа совпадает с фактическими денежными потоками займа, если включить сборы. Иными словами, она отвечает на вопрос: если бы сборы были включены в ставку, а не взимались отдельно, какой была бы эта ставка?

У такой конструкции есть полезное следствие. Поскольку сборы распределены на весь срок займа, их влияние на APR меньше на длинном займе и больше на коротком. Те же $4,000 сборов сдвигают APR сильнее на 15-летнем займе, чем на 30-летнем.

Ловушка предложения с низкой ставкой

Вот схема, которая сбивает с толку. Приходит котировка со ставкой ниже текущей рыночной и набором сборов выше, чем у остального рынка. На первый план выходит ставка, а ставка — самое маленькое число на странице.

APR показывает этот размен. Ставка на 0.5 процента ниже и $4,000 дополнительных сборов вполне могут дать более высокую APR, чем ставка на 0.5 процента выше без дополнительных сборов. Ни одно из предложений не ошибочно; это две разные конструкции, и APR — число, которое приводит их к общей шкале.

О чём APR не сообщает

APR — это мера стоимости, и у неё есть ограничения, важные при сравнении предложений.

Платёж он не задаёт. Ежемесячный платёж определяется процентной ставкой и сроком. Два займа с одинаковой APR и разными ставками имеют разные платежи и разные итоги.

Расходы при закрытии сделки он не учитывает. APR — это ставка, а сумма, которую приходится выложить при закрытии сделки, — отдельная величина. Заём с более низкой APR и крупной денежной потребностью не сопоставим по одной APR.

Более короткий срок он не учитывает. 15-летний заём с хорошей APR имеет совершенно другой профиль денежных потоков, чем 30-летний заём с той же APR.

Он предполагает, что заём пройдёт полный срок. Если заём погашен досрочно, APR завышает стоимость, потому что сборы амортизированы на период, которого не было.

Баллы discount point

Discount point — это один процент от суммы займа, уплачиваемый при закрытии сделки в обмен на более низкую ставку. Это стандартный способ разменять сбор на ставку, и он делает сравнение по APR полезнее, потому что такой размен уже включён в APR.

Возможен ли выигрыш от такого размена, решает арифметика. Баллу, который покупает четверть процента, требуется достаточно времени, чтобы окупиться, и тогда снижение ставки превысит его величину; расчёт точки окупаемости простой. Калькулятор платежа по ипотеке считает обе стороны: ставка меняется, балл добавляется как сбор, и в каждом случае читается общая сумма процентов.

Где искать эталонные ставки

Freddie Mac публикует обзор рынка основного ипотечного кредитования — эталон, который чаще всего используется как точка отсчёта, а Fannie Mae публикует равнозначные исследования и комментарии. Ни то, ни другое не является котировкой; это рыночный контекст, на фоне которого читают котировку.

Практический порядок сравнения

1. Оба предложения приводятся к одному сроку и одной сумме займа.
2. Сравнивается APR.
3. Затем сравниваются расходы при закрытии сделки, потому что APR о них не говорит.
4. Затем оба варианта прогоняются через калькулятор платежа и сравниваются платёж, общая сумма процентов и дата погашения, потому что именно они показывают, что заём делает на практике.