Поширені помилки в порівнянні оренди та купівлі

Більшість порівнянь оренди та купівлі є неправильними не через арифметику. Вони є неправильними через припущення, і зазвичай ці припущення роблять непомітно.

Калькулятор «оренда проти купівлі» на цьому сайті перетворює кожне припущення на окремий вхідний параметр, тому ефект від його зміни стає видимим, а не прихованим. Цей посібник охоплює припущення, які найчастіше змінюють результат.

Сприйняття зростання вартості як гарантії

Найсуттєвіша помилка, оскільки вона діє лише в одному напрямку. Порівняння, яке припускає, що ціна житла зростатиме на 3 відсотки на рік, і не враховує можливості зниження, дає відповідь, яка не є правильною у випадку, коли це найважливіше.

Це число є припущенням, і його можна обґрунтувати даними: Федеральний резервний банк Сент-Луїса публікує довгострокові індекси цін на житло, які є розумною відправною точкою для калібрування. Але розрив між добрими та поганими десятиліттями є величезним, і арифметика п’ятирічного горизонту повністю відрізняється від арифметики тридцятирічного.

Виправлення полягає в тому, щоб виконати розрахунок кілька разів: зі зростанням вартості на нуль, потім із додатним значенням, а потім із від’ємним. Якщо відповідь повністю змінюється, то вона ніколи не була справді про оренду проти купівлі. Вона була про прогноз ціни житла.

Забуття про поточні витрати на власність

Оренда — це одне число. Власність — це платіж за іпотеку, плюс податок на нерухомість, плюс страхування, плюс HOA, плюс обслуговування.

Обслуговування — це те, що зазвичай залишають поза увагою, оскільки воно не супроводжується рахунком. Дахи, побутова техніка, водонагрівачі та фарбування не з’являються в жодному виписці, і їх не враховують у порівнянні, де зазначено лише іпотеку та податок.

Правильний підхід — це відсоток від ціни купівлі на рік, введений як явне число, яке можна оскаржити. Відсоток від ціни не є твердженням про конкретне житло; це приблизний показник того, що будівля старіє.

Не включення першого внеску до порівняння

Перший внесок — це готівка, яка залишає накопичувальний рахунок. Повне порівняння визначає, скільки ця готівка могла б інакше принести, і порівнює це із результатом від вкладення її в житло.

Більшість простих порівнянь не враховує цього, а різниця є значною. Першокласний платіж у розмірі двадцяти відсотків за будинок вартістю $450,000 становить $90,000 — це кошти, які вилучено із заощаджень на весь цей період, і альтернативне використання яких є частиною рішення.

Калькулятор «оренда проти купівлі» на цьому сайті також не враховує прибутковість першокласного платежу. Він показує поточні витрати та накопичену частку власності — саме частину порівняння, яку може встановити арифметика. Решта — це оцінка прибутковості.

Використання оголошеної орендної ставки та оголошеної ціни

Орендну ставку та ціну зазвичай вказують таким чином, що це вигідно для одного з учасників порівняння. Будинок із гарною квартирою та поганий будинок за п’ять хвилин можуть мати однакову місячну орендну ставку; будинок із доброю кухнею та будинок із поганим дахом можуть мати однакову ціну. Порівняння вважає їх взаємозамінними, хоча це не так.

Порівняння за періодом, який не відповідає планам

Тридцятирічний період є поганим припущенням для особи, яка планує переїхати через чотири роки, а чотирирічний період — поганим припущенням для особи, яка купує житло для постійного проживання. Після показника зростання вартості найважливішим важелем у всьому порівнянні є період, оскільки початкові витрати на купівлю розподіляються на роки, протягом яких ви проживаєте в цьому житлі.

Якщо виконати розрахунок за п’ять і за тридцять років, залишивши всі інші параметри без змін, це стане очевидним.

Порівняння місячної суми замість підсумкової

Порівняння за місяцями є тією самою помилкою, яка трапляється в порівняннях іпотечних продуктів. Орендна ставка $2,400 проти вартості власності $2,150 може змусити оренду виглядати дорожчою, і вона може бути такою, якщо розглядати місяць за місяцем. За весь період з урахуванням накопиченої частки власності порядок може бути іншим. Місяць, у який показники зрівнюються, існує саме тому, що відповідь на питання про один місяць і відповідь на питання про загальну суму тривалий час не збігаються.

Ігнорування виходу

Обидва шляхи передбачають завершення, і умови в них різні. Оренда включає депозит, строк попередження та витрати на переїзд. Володіння включає витрати на продаж, ринок, який може бути слабшим, ніж раніше, та іпотеку, яку потрібно погасити або яку наступний покупець повинен прийняти на себе.

Калькулятор відносить витрати на продаж до частки власності наприкінці періоду, оскільки це реальна й часто значна сума: після продажу у вас залишається вартість будинку мінус заборгована сума мінус вартість самого продажу. Він не враховує ризик продажу в умовах слабшого ринку, адже це факт про майбутнє, а не про арифметику.

Практичний порядок дій

Якщо ви виконуєте порівняння для реального рішення, такий порядок зазвичай допомагає виявити припущення, які мають значення:

1. Дізнайтеся фактичну ціну, фактичну орендну ставку, фактичну податкову ставку та фактичну пропозицію зі страхуванням для конкретних об’єктів нерухомості.
2. Виконайте розрахунок із незмінною ціною будинку та зафіксуйте місяць, у який показники зрівнюються.
3. Виконайте його ще раз із негативною зміною ціни, а потім — із позитивною.
4. Виконайте розрахунок за ймовірний для вас період і за тридцять років.
5. Подивіться, наскільки зміщується місяць, у який показники зрівнюються, за результатами цих розрахунків. Якщо зміщення є значним, рішення ґрунтується на припущеннях, а не на арифметиці, і це варто знати перш, ніж хтось дійде висновку.