Những sai lầm phổ biến khi so sánh thuê và mua

Hầu hết các so sánh thuê và mua không sai vì phép tính. Chúng sai vì các giả định, và các giả định thường được đưa ra một cách âm thầm.

Công cụ so sánh thuê nhà và mua nhà trên trang này biến mỗi giả định thành một dữ liệu đầu vào rõ ràng, nên tác động của việc thay đổi được hiển thị rõ ràng thay vì bị chôn giấu. Hướng dẫn này đề cập đến những giả định thường làm kết quả thay đổi nhiều nhất.

Xem tăng giá là một lời hứa

Lỗi có hậu quả nhất, vì nó tác động theo một chiều. Một phép so sánh giả định giá nhà tăng 3% mỗi năm và bỏ qua khả năng giá giảm tạo ra một kết quả không đúng trong trường hợp quan trọng nhất.

Con số này là một giả định, và một giả định hợp lý có thể được chứng minh bằng dữ liệu: Federal Reserve Bank of St. Louis công bố các chỉ số giá nhà dài hạn là một điểm khởi đầu hợp lý để hiệu chỉnh. Nhưng chênh lệch giữa thập kỷ tốt và thập kỷ xấu là rất lớn, và phép tính của thời hạn năm năm hoàn toàn khác với phép tính của ba mươi năm.

Cách khắc phục là chạy phép tính nhiều lần: với mức tăng giá bằng zero, sau đó dương, rồi âm. Nếu kết quả thay đổi hoàn toàn, kết quả đó chưa bao giờ thực sự nói về thuê hay mua. Nó nói về một dự báo giá nhà.

Quên rằng sở hữu nhà có chi phí vận hành

Tiền thuê là một con số. Sở hữu là khoản trả góp thế chấp, cộng thêm thuế tài sản, cộng thêm bảo hiểm, cộng thêm HOA, cộng thêm bảo trì.

Bảo trì là khoản thường bị bỏ qua, vì đó là khoản không đi kèm hóa đơn. Mái nhà, thiết bị gia dụng, bình nóng nước và sơn không xuất hiện trên bất kỳ bảng kê nào, và chúng không xuất hiện trong một so sánh chỉ liệt kê góp thế chấp và thuế.

Cách xử lý phù hợp là một tỷ lệ phần trăm giá mua mỗi năm, được nhập dưới dạng con số rõ ràng để có thể đưa ra bàn luận. Tỷ lệ phần trăm của giá mua không phải là tuyên bố về một ngôi nhà cụ thể; đó là một ước lượng thô phản ánh thực tế rằng một tòa nhà sẽ già đi theo thời gian.

Bỏ sót khoản trả đầu trong so sánh

Khoản trả đầu là tiền mặt rời khỏi tài khoản tiết kiệm. Một so sánh đầy đủ cần hỏi số tiền mặt đó lẽ ra sẽ kiếm được bao nhiêu, và so sánh điều đó với kết quả mà việc đưa nó vào nhà mang lại.

Hầu hết các phép so sánh đơn giản không làm điều này, và khoảng thiếu sót là lớn. Khoản trả trước 20% cho một ngôi nhà $450,000 là $90,000 — số tiền biến mất khỏi tiết kiệm trong suốt thời gian vay, và số tiền có thể dùng cho mục đích khác cũng là một phần của quyết định.

Máy tính thuê và mua trên trang này cũng không mô hình hóa lợi suất từ khoản trả đầu. Nó báo cáo chi tiêu tiền mặt và phần vốn chủ tích lũy, đây là phần mà phép tính có thể xác lập. Phần còn lại là một đánh giá về lợi suất.

Dùng mức thuê nổi bật và mức giá nổi bật

Tiền thuê và giá được nêu theo cách khiến một bên trong so sánh trông có lợi hơn. Một tòa nhà có căn hộ tốt và một tòa nhà tệ cách đó năm phút có thể có cùng mức tiền thuê hằng tháng; một ngôi nhà có bếp tốt và một ngôi nhà có mái tệ có thể có cùng mức giá. Phép so sánh coi chúng là có thể thay thế lẫn nhau, nhưng chúng không như vậy.

So sánh trong một khoảng thời gian không phù hợp với kế hoạch

Khoảng thời gian ba mươi năm là một giả định kém đối với người dự kiến chuyển nhà sau bốn năm, và khoảng thời gian bốn năm là một giả định kém đối với người mua để ở lâu dài. Sau yếu tố tăng giá, khoảng thời gian là đòn bẩy mạnh nhất trong toàn bộ phép so sánh, vì chi phí trả trước khi mua được phân bổ trong suốt số năm bạn ở lại.

Chạy phép tính ở mức năm năm và ba mươi năm, với mọi yếu tố khác không thay đổi, cho thấy điều này rõ ràng.

So sánh con số hằng tháng thay vì tổng chi phí

Phép so sánh hằng tháng cùng là lỗi xuất hiện trong các phép so sánh khoản vay mua nhà. Mức tiền thuê $2,400 so với chi phí sở hữu $2,150 khiến việc thuê trông tốn kém hơn, và có thể đúng theo từng tháng. Trong khoảng thời gian đã xét, khi tính cả vốn chủ sở hữu, thứ tự có thể khác. Tháng cắt nhau tồn tại chính xác vì câu trả lời theo tháng và tổng câu trả lời không khớp nhau trong thời gian dài.

Bỏ qua chi phí khi kết thúc

Cả hai lựa chọn đều có những khoản này, và chúng khác nhau. Thuê nhà có tiền đặt cọc, thời gian thông báo và chi phí chuyển nhà. Sở hữu có chi phí bán, thị trường có thể yếu hơn trước đây và khoản vay mua nhà phải được trả hết hoặc người mua tiếp theo phải tiếp nhận.

Máy tính trừ chi phí bán vào vốn chủ sở hữu tại cuối khoảng thời gian, vì đây là một con số thực và thường đáng kể: số tiền còn lại sau khi bán bằng giá trị ngôi nhà trừ số dư nợ còn lại trừ chi phí bán. Nó không mô hình hóa rủi ro bán nhà trong một thị trường yếu hơn, vốn là một sự thực về tương lai chứ không phải về phép tính.

Trình tự thao tác thực tế

Nếu bạn thực sự dùng phép so sánh này, trình tự sau đây thường làm lộ ra những giả định quan trọng:

1. Lấy giá thực tế, mức thuê thực tế, thuế suất thực tế và báo giá bảo hiểm thực tế cho các bất động sản cụ thể.
2. Chạy phép tính với giá nhà không thay đổi, và ghi lại tháng cắt nhau.
3. Chạy lại với mức thay đổi giá âm, rồi chạy lại với mức thay đổi giá dương.
4. Chạy phép tính ở khoảng thời gian có khả năng của bạn và ở mức ba mươi năm.
5. Xem tháng cắt nhau thay đổi bao nhiêu qua các lần chạy đó. Nếu nó thay đổi rất nhiều, quyết định dựa trên các giả định chứ không dựa trên phép tính, và điều đó đáng để biết trước khi ai đó đưa ra kết luận.