Mga Karaniwang Error sa Paghahambing ng Pag-lease at Pagbili

Hindi mali ang karamihan sa mga paghahambing ng rent versus buy dahil sa aritmetika. Mali ang mga ito dahil sa mga assumption, at karaniwang ginagawa ang mga assumption nang tahimik.

Ang rent versus buy calculator sa site na ito ay ginagawa ang bawat assumption na malinaw na input, kaya makikita ang epekto ng pagbabago nito sa halip na nakubli. Saklaw ng gabay na ito ang mga assumption na kadalasang pinakamalaki ang epekto sa sagot.

Pagtingin sa appreciation bilang pangako

Ang pinakamabigat na kamalian, dahil gumagana ito sa iisang direksyon. Ang paghambing na umaasa na tumataas ang bahay ng 3% kada taon at iniiwan ang pagkakataong bumagsak ay nagbibigay ng sagot na hindi totoo sa kaso na pinakamahalaga.

Ang numero ay isang assumption, at ang makatotohanan ay maaaring suportahan ng datos: ang Federal Reserve Bank of St. Louis ay naglalathala ng long-run house price indices na makatotohanang simula para sa calibration. Ngunit napakalaki ang agwat sa pagitan ng maganda at masamang dekada, at ganap na magkaiba ang aritmetika ng limang taong horizon sa aritmetika ng tatlumpung taon.

Ang solusyon ay patakbuhin ang kalkulasyon nang higit sa isang beses: na may appreciation ng zero, pagkatapos na positibo, pagkatapos na negatibo. Kung ganap na nagbago ang sagot, ang sagot ay talagang hindi tungkol sa rent versus buying. Tungkol ito sa forecast ng presyo ng bahay.

Nakalimutang ang pag-aari ay may patuloy na gastos

Ang pag-upa ay isang numero. Ang pag-aari ay isang mortgage payment, kasama ang property tax, kasama ang insurance, kasama ang HOA, at kasama ang maintenance.

Ang maintenance ang kadalasang naipapaliban, dahil ito ay hindi kasama ng may kalakip na bill. Ang mga bubong, appliance, water heater, at paint ay hindi lumalabas sa anumang statement, at hindi rin lumalabas sa isang comparison na nagilista lamang ng mortgage at tax.

Ang tamang pagtingin ay isang porsyento ng purchase price kada taon, na ilalagay bilang malinaw na numero upang pag-isipan. Ang porsyento ng presyo ay hindi isang pahayag tungkol sa isang partikular na bahay; ito ay isang pangkalahatang panukat ng pagkaluma ng isang gusali.

Pag-iwan ng down payment sa comparison

Ang down payment ay cash na lumalabas sa savings account. Ang isang kumpletong comparison ay nagtatanong kung ano ang sana ay makukuha ng cash na iyon kung hindi ito ilalagay sa down payment, at iniucompare ang resulta sa kung ano ang naiulat ng paglalagay nito sa bahay.

Hindi ito ginagawa ng karamihan sa simpleng comparison, at malaki ang naipinapaliban. Ang twenty-percent down payment sa isang $450,000 na bahay ay $90,000 — pera na nawawala sa savings para sa tagal ng panahon, at pera na ang iba pang gamit ay bahagi ng desisyon.

Hindi rin ninyo ito ginagawa ang rent versus buy calculator sa site na ito. Iniuulat nito ang cash outlay at ang equity na nabuo, na siyang bahagi ng comparison na maipatatumpad ng aritmetika. Ang iba ay pasya tungkol sa return.

Paggamit ng pinakamataas na rent at pinakamataas na presyo

Ang mga rent at presyo ay sinasabi sa paraang nagpapabuti sa isang bahagi ng comparison. Ang isang gusali na may magandang apartment at isang masamang gusali na limang minuto ay maaaring magkaroon ng parehong buwanang rent; ang isang bahay na may magandang kusina at isang bahay na may masamang bubong ay maaaring magkaroon ng parehong presyo. Ipinapakita ng comparison na sila ay maaaring palitan, ngunit hindi sila.

Pagkumpara sa isang horizon na hindi tumutugma sa plano

Ang thirty-year horizon ay masamang assumption para sa isang taong inaasahang lilipat sa pagtatapos ng apat na taon, at ang four-year horizon naman ay masamang assumption para sa isang taong bumabuy para manatili. Ang horizon ang pinakamakapangyarihan na salakay sa buong comparison pagkatapos ng appreciation input, dahil ang upfront cost ng pagbili ay iniamortize sa mga taong nakatira ka.

Ang pagpapatakbo ng kalkulasyon sa limang taon at tatlong pung taon, na may lahat ng iba pang bagay na pareho, ay malinaw na ipinapakita ito.

Paghahambing ng buwanang numero sa halip na kabuuan

Ang buwanang comparison ay parehong pagkakamali na lumalabas sa mga comparison ng mortgage. Ang $2,400 na rent laban sa $2,150 na ownership cost ay nagpapakit ng mas mahal ang pag-upa, at maaari itong true, buwan-buwan. Sa buong horizon, kapag kasama ang equity, maaaring magkaiba ang pagkakasunod. Ang crossover month ay umiiral dahil eksaktong magkaiba ang buwanang sagot at kabuuang sagot sa mahabang panahon.

Pagpapaliban ng exit

May dalawang landas ang bawat isa ay may isa, at magkaiba ang mga ito. May deposit, panahon ng abiso, at gastos ng paglipat ang pag-upa. May mga gastos sa pagbebenta, merkado na maaaring mas mahina kaysa dati, at mortgage na kailangang bayaran o ipunin ang susunod na bumibili ang pag-aari.

Binabawasan ng calculator ang equity sa dulo ng panahon para sa mga gastos sa pagbebenta, dahil totoong numero ang mga ito at madalas mahalaga: ang natitira sa iyo pagkatapos ng sale ay ang halaga ng bahay minus ang balde na owing minus ang gastos mismo ng sale. Hindi nito Modellu ang panganib ng pagbebenta sa mas mahinang merkado, dahil usapin ito ng hinaharap, hindi ng aritmetika.

Practical na pagkakasunod ng mga hakbang

Kung totoo ang paghahain mo ng paghahambing, karaniwang inilalantad ng pagkakasunod na ito ang mga assumption na mahalaga:

1. Kunin ang aktuwal na presyo, aktuwal na upa, aktuwal na tax rate, at aktuwal na insurance quote para sa mga partikular na property.
2. Patakbuhin ang kalkulasyon gamit ang patag na presyo ng bahay, at itala ang crossover.
3. Patakbuhin itong muli na may negatibong pagbabago ng presyo, at muli na may positibong pagbabago.
4. Patakbuhin ito sa iyong malamang na horizon at sa thirty years.
5. Tingnan kung gaano kalayo ang gumagalaw na crossover month sa mga run na iyon. Kung malayo ito, nakasalalay ang desisyon sa mga assumption kaysa sa aritmetika, at dapat malaman ito bago magpasya ang sinuman.