租房与购房比较中的常见错误

大多数租房与买房的比较并不是算错了。它们错在假设上，而这些假设通常是在不知不觉中作出的。

本网站的租房与买房对比计算器会将每项假设都设为明确的输入项，因此改变假设所产生的影响是可见的，而不是被掩盖起来。本指南介绍的是最常左右结果的那些假设。

把升值当作承诺

这是后果最严重的错误，因为它只朝一个方向起作用。假设房价每年上涨 3%、却忽略房价可能下跌的比较，所得结果在最关键的情形下并不成立。

这个数字是一项假设，可以用数据支持一个合理的取值：圣路易斯联邦储备银行会公布长期房价指数，可作为校准的合理起点。但好年份与坏年份之间的差距非常大，而且采用五年期限进行计算与采用三十年期限进行计算，其算术结果完全不同。

修正方法是多次运行计算：将升值率设为零，再设为正数，最后设为负数。如果答案完全改变，那么这个答案从来就不是在比较租房与买房，而是在预测房价。

忘记拥有住房还会产生持续成本

房租是一个数字。拥有住房则包括按揭付款、房产税、保险、HOA 和维护费用。

维护费用最常被遗漏，因为它不会随着账单一起到来。屋顶、电器、热水器和粉刷不会出现在任何账单上，也不会出现在只列出按揭贷款和税费的比较中。

合适的处理方式是按购买价格的一定比例计算每年费用，并将其作为明确数值输入，以便进行讨论。按价格计算的比例并不是对某一套特定房屋的主张，而是粗略反映建筑物会老化这一事实。

在比较中漏掉首付款

首付款是从储蓄账户中取出的现金。完整的比较需要问清楚这笔现金原本可以获得多少收益，并将该收益与把这笔钱投入房屋所产生的结果进行比较。

大多数简单比较都不会这样做，而遗漏的影响很大。购买一套 $450,000 的房屋，支付百分之二十的首付款就是 $90,000——这笔钱在这段时间内已从储蓄中消失，而其替代用途也是决策的一部分。

本站的租房与买房计算器也不会对首付款的回报率建模。它会报告现金支出和所积累的房屋净值，这是算术能够确定的比较部分。其余部分则是对回报的判断。

使用表面租金和表面房价

租金和房价的报价方式会美化比较中的一方。一栋楼里有套不错的公寓，5分钟车程外还有一栋破旧的楼，两者的月租金可能相同；一栋厨房很好的房子和一栋屋顶很差的房子，价格也可能相同。比较时把它们视为可以互换，但事实并非如此。

比较期限与计划不符

对于预计4年后搬走的人，30年期限是不合理的假设；对于买房后长期居住的人，4年期限也是不合理的假设。除房价升值假设外，期限是整个比较中影响最大的变量，因为买房的前期成本会按你居住的年数进行摊销。

在其他条件相同的情况下，分别按5年和30年进行计算，可以清楚地看到这一点。

比较月度金额，而不是总成本

按月比较会犯下房贷比较中常见的同一个错误。租金为$2,400，而持有成本为$2,150，这会让租房看起来更贵；逐月来看，租房可能确实更贵。但在整个期限内计入房屋净值后，排序可能不同。交叉月份之所以存在，正是因为按月得出的答案与按总成本得出的答案会在很长一段时间内不一致。

忽略退出成本

两种选择都有退出成本，而且各不相同。租房涉及押金、通知期和搬家成本。买房涉及出售成本、可能比原先更疲软的市场，以及下一位买家必须偿还或承接的抵押贷款。

计算器在期限结束时从房屋净值中扣除出售成本，因为这确实是一笔而且往往金额可观的成本：出售后留给你的金额是房屋价值减去所欠余额，再减去出售本身的成本。它不对在疲软市场中出售的风险建模，因为这是未来可能发生的情况，而不是计算本身的问题。

实用的操作顺序

如果你要进行实际比较，按以下顺序操作通常能揭示出真正重要的假设：

1. 获取具体房产的实际售价、实际租金、实际税率和实际保险报价。
2. 按房价不变进行计算，并记录交叉月份。
3. 再按房价下跌进行计算，然后再按房价上涨进行计算。
4. 按你可能的持有期限计算一次，再按30年计算一次。
5. 查看交叉月份在这些计算中发生了多大变化。如果变化很大，说明决策取决于假设，而不是算术结果；在任何人得出结论之前，了解这一点很重要。