الأخطاء الشائعة في مقارنات الإيجار مقابل الشراء
الافتراضات التي تؤثر بهدوء في مقارنة الإيجار مقابل الشراء، من إهمال تكاليف الصيانة والمعاملات إلى معاملة الزيادة على أنها وعد.
معظم المقارنات بين الاستئجار والشراء ليست خاطئة بسبب العملية الحسابية. إنما هي خاطئة بسبب الافتراضات، وعادةً ما تُجرى الافتراضات بصمت.
تجعل حاسبة الاستئجار مقابل الشراء في هذا الموقع كل افتراض مدخلًا صريحًا، لذا يظهر أثر تغييره بدل أن يكون مدفونًا. يتناول هذا الدليل الافتراضات التي تغير الإجابة أكثر من غيرها.
"معاملة الارتفاع السعري كوعد"
الخطأ الأكثر أثرًا، لأنه يعمل في اتجاه واحد. فالمقارنة التي تفترض ارتفاع المنزل بنسبة 3 في السنة وتُغفل احتمال انخفاضه تنتج إجابة غير صحيحة في الحالة الأكثر أهمية.
الرقم افتراض، ويمكن دعم افتراض معقول بالبيانات: ينشر بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس مؤشرات طويلة الأمد لأسعار المساكن تمثل نقطة بداية معقولة للمعايرة. لكن الفارق بين العقود الجيدة والسيئة هائل، والحساب على أفق زمني مدته خمس سنوات مختلف تمامًا عن الحساب على أفق مدته ثلاثين عامًا.
الحل هو إجراء الحساب أكثر من مرة: مع زيادة القيمة عند الصفر، ثم معها عند رقم موجب، ثم عند رقم سالب. إذا تغيرت الإجابة تمامًا، فلم تكن الإجابة في الواقع عن الاستئجار مقابل الشراء، بل كانت عن توقع لسعر المنزل.
نسيان أن الملكية لها تكاليف مستمرة
الاستئجار رقم واحد. أما الملكية فتتكون من دفعة رهن عقاري، إضافة إلى ضريبة العقار، والتأمين، وجمعية ملاك الوحدات السكنية (HOA)، والصيانة.
الصيانة هي التكلفة التي تُستبعد عادةً، لأنها لا تصحب فاتورة. فالأسطح والأجهزة وسخانات المياه والدهان لا تظهر في أي كشف حساب، ولا تظهر في مقارنة تذكر قسط الرهن العقاري والضريبة فقط.
المعالجة الصحيحة هي نسبة مئوية من سعر الشراء سنوياً، تُدخَل في صورة رقم صريح يمكن مناقشته. ونسبة السعر ليست ادعاءً بشأن منزل بعينه؛ وإنما هي مؤشر تقريبي على أن المبنى يتقادم.
إبقاء الدفعة الأولى خارج المقارنة
الدفعة الأولى هي نقد يخرج من حساب التوفير. تتطلب المقارنة الكاملة حساب ما كان يمكن أن يكسبه هذا النقد خلافًا لذلك، ومقارنة ذلك بما أنتجه استثماره في المنزل.
لا تجري معظم المقارنات البسيطة هذا، والحذف كبير. دفعةٌ مقدَّمة بنسبة 20% على منزل بسعر 450,000 دولار تساوي 90,000 دولار — أموال تُقتطع من المدخرات طوال المدة، وأموال بديل استخدامها جزء من القرار.
لا يقوم حاسبة مقارنة الإيجار بالشراء في هذا الموقع بحساب العائد على الدفعة الأولى أيضًا. فهي تُبلغ عن المبلغ النقدي المُنفق وحصة الملكية التي تم بناؤها، وهما جانبا المقارنة اللذان يمكن أن يُثبتهما الحساب. أما بقية الأمر فهو تقدير للعوائد.
باستخدام قيمة إيجار معلنة وسعر معلن
يُعرض الإيجارات والأسعار بطريقة تفضّل أحد طرفي المقارنة. فمبنى يضم شقة جميلة ومبنى آخر سيئ يبعد خمسة دقائق قد يحملان الإيجار الشهري نفسه؛ ومنزل بمطبخ جيد وآخر بسقف سيئ قد يحملان السعر نفسه. وتعامل المقارنة بينهما على أنهما قابلان للتبادل، وهما ليسا كذلك.
المقارنة على أفق لا يطابق الخطة
تُعد أفق مدته ثلاثون سنة افتراضًا سيئًا لمن يتوقع الانتقال خلال أربع سنوات، في حين يُعد أفق مدته أربع سنوات افتراضًا سيئًا لمن يشتري ليبقى. وبعد مدخل ارتفاع القيمة، يُعد الأفق أقوى عامل في المقارنة بأكملها، لأن تكلفة الشراء الأولية تُطفأ على مدار سنوات إقامتك.
تشغيل الحسبة على خمس سنوات وثلاثين سنة، مع إبقاء كل شيء آخر كما هو، يوضح ذلك بوضوح.
المقارنة بالرقم الشهري بدل الإجمالي
المقارنة الشهرية هي الخطأ نفسه الذي يظهر في مقارنات القروض العقارية. إيجار قدره $2,400 مقابل تكلفة ملكية قدرها $2,150 يجعل الإيجار يبدو أكثر تكلفة، وقد يكون كذلك شهرًا بشهر. وعلى مدى الأفق، بعد احتساب حقوق الملكية، قد يختلف الترتيب. يوجد شهر التعادل تحديدًا لأن الإجابة الشهرية والإجابة الإجمالية تختلفان لفترة طويلة.
تجاهل الخروج
لكل من الخيارين عنصر واحد، لكنهما مختلفان. يشمل الإيجار وديعة، ومدة إشعار، وتكلفة الانتقال. أما التملك فيشمل تكاليف البيع، وسوقًا قد يكون أضعف مما كان عليه، وقسطًا عقاريًا لا بد من سداده أو أن ينقله المشتري التالي.
تخصم الأداة تكاليف البيع من حقوق الملكية في نهاية الأفق، لأنها رقم حقيقي وكثيرًا ما يكون مهمًا: ما يتركه البيع لك هو قيمة المنزل ناقص الرصيد المستحق ناقص تكلفة البيع نفسها. وهي لا تحسب مخاطر البيع في سوق أضعف، وهي حقيقة عن المستقبل لا عن الحسبة.
ترتيب عملي للعمليات
إذا كنت تجري المقارنة لأغراض حقيقية، فإن هذا الترتيب يكشف الافتراضات المهمة:
- احصل على السعر الفعلي والإيجار الفعلي ونسبة الضريبة الفعلية وعرض التأمين الفعلي للعقارات المحددة.
- شغّل الحسبة بسعر منزل ثابت، وسجّل شهر التعادل.
- شغّلها مرة أخرى مع تغير سالب في السعر، ومرة أخرى مع تغير موجب.
- شغّلها على الأفق المرجح وعلى ثلاثين سنة.
- انظر إلى مقدار تحرك شهر التعادل عبر هذه التشغيلات. إذا تحرك كثيرًا، فإن القرار يستند إلى الافتراضات لا إلى الحسبة، ومن المهم معرفة ذلك قبل أن يستنتج أي شخص أي نتيجة.
المصادر
هذه هي المصادر الأساسية وراء الأرقام والمنهجية في هذا الدليل.
الحاسبات المستخدمة في هذا الدليل
أسئلة شائعة
أي افتراض يؤثر أكثر في الإجابة؟
افتراض سعر المنزل عبر الأفق الزمني، ثم بدل الصيانة. فالإيجار والمعدل مهمان، لكن مسار القيمة وتكاليف الملكية المستمرة هما النقطة التي تنقلب عندها المقارنة عادةً.
هل ينبغي تضمين الزيادة على الإطلاق؟
يجب احتسابها، لأن حقوق الملكية جزء من المقارنة، لكن ينبغي التعامل معها بوصفها افتراضًا لا توقعًا. شغّل الحساب بقيمة صفر، وبقيمة سالبة، وبقيمة موجبة، وانظر مقدار تغير النتيجة.
لماذا يُثار جدل حول بدل الصيانة دائمًا؟
لأنه تكلفة حقيقية لا تظهر في أي كشف حساب وتتفاوت اختلافًا كبيرًا بين المنازل وبين السنوات. فإذا كان صغيرًا على نحو متعسف بدا الملكية أفضل مما هي عليه؛ وإذا كان كبيرًا على نحو متعسف بدا أسوأ. وتحديده كمدخل صريح، بقيمة يمكنك الدفاع عنها، أفضل من تجاهله.
ماذا عن العائد على الدفعة الأولى؟
الدفعة الأولى هي أموال لا تتاح لأي غرض آخر أثناء بقائها في المنزل، لذلك يجب أن يأخذ أي مقارنة كاملة في الحسبان ما كان يمكن أن تكسبه. وتُهمل معظم المقارنات البسيطة هذا الأمر، وهو من أكبر الثغرات.
هل تتعامل المقارنة مع البيع بعد بضع سنوات؟
نعم. حدّد الأفق الزمني بعدد السنوات التي تتوقع البقاء فيها، وتعرض الأداة القيمة وحصص الملكية وتكاليف البيع في نهاية تلك المدة. تُخصم تكاليف البيع من حصص الملكية، لأنها تمثل تكلفة البيع.
هل الأفق الزمني القصير واقعي؟
إنه واقعي لكثيرين، الذين ينتقلون لأسباب متعلقة بالعمل أو الأسرة قبل ثلاثين عاماً بوقت طويل. يُعد الأفق الزمني القصير أقوى حجة في مقارنة الإيجار بالشراء، ويستحق إجراء الحساب عند خمس وثلاثين عاماً.