Erros comuns nas comparações entre alugar e comprar

A maioria das comparações entre alugar e comprar não está errada por causa da aritmética. Elas estão erradas por causa das premissas, e as premissas costumam ser definidas em silêncio.

A calculadora de alugar versus comprar deste site torna cada premissa uma entrada explícita, de modo que o efeito de alterá-la fica visível em vez de ficar oculto. Este guia aborda as premissas que mais frequentemente alteram a resposta.

Tratar a valorização como uma promessa

O erro mais consequente, porque funciona em uma única direção. Uma comparação que pressupõe que o imóvel suba 3% ao ano e omite a possibilidade de queda produz uma resposta que não é verdadeira no caso mais importante.

O número é uma premissa, e uma premissa razoável pode ser sustentada por dados: o Federal Reserve Bank of St. Louis publica índices de preços de imóveis de longo prazo que constituem um ponto de partida razoável para calibração. Mas a diferença entre décadas boas e ruins é enorme, e a aritmética de um horizonte de cinco anos é completamente diferente da aritmética de trinta anos.

A solução é fazer o cálculo mais de uma vez: com a valorização em zero, depois com ela positiva e, em seguida, com ela negativa. Se a resposta mudar completamente, ela nunca esteve realmente sobre alugar ou comprar. Estava sobre uma previsão do preço de imóveis.

Esquecer que a propriedade tem custos recorrentes

O aluguel é um número. A propriedade envolve uma parcela de financiamento, mais IPTU, mais seguro, mais HOA, mais manutenção.

A manutenção é o item que fica de fora, porque não vem acompanhado de uma conta. Telhados, eletrodomésticos, aquecedores de água e pintura não aparecem em nenhum extrato e também não aparecem em uma comparação que lista apenas financiamento e impostos.

O tratamento adequado é uma porcentagem do preço de compra por ano, lançada como um número explícito que pode ser discutido. Uma porcentagem do preço não é uma afirmação sobre um imóvel específico; é um indicador aproximado do fato de que uma construção envelhece.

Deixar a entrada fora da comparação

A entrada é dinheiro que sai da conta de poupança. Uma comparação completa pergunta quanto esse dinheiro teria rendido de outra forma e compara esse rendimento ao que o investimento no imóvel produziu.

A maioria das comparações simples não faz isso, e a omissão é significativa. Uma entrada de vinte por cento em um imóvel de $450,000 corresponde a $90,000 — dinheiro que fica fora da poupança durante todo o período, e dinheiro cujo uso alternativo faz parte da decisão.

A calculadora de alugar ou comprar deste site também não estima o retorno da entrada. Ela informa o desembolso de dinheiro e a participação patrimonial acumulada, que é a parte da comparação que a aritmética pode estabelecer. O restante depende de um julgamento sobre os retornos.

Usar um aluguel Atomic e um preço Atomic

Os aluguéis e os preços são apresentados de uma forma que favorece um lado da comparação. Um prédio com um bom apartamento e um prédio ruim a cinco minutos de distância podem ter o mesmo aluguel mensal; uma casa com uma cozinha boa e uma casa com um telhado ruim podem ter o mesmo preço. A comparação os trata como intercambiáveis, mas não são.

Comparar em um horizonte que não corresponde ao plano

Um horizonte de trinta anos é uma premissa ruim para quem pretende se mudar em quatro anos, e um horizonte de quatro anos é uma premissa ruim para quem compra para ficar. Depois da variável de valorização, o horizonte é a alavanca mais poderosa de toda a comparação, porque o custo inicial da compra é amortizado ao longo dos anos em que você mora.

Executar o cálculo em cinco anos e em trinta anos, mantendo tudo o mais igual, deixa isso claro.

Comparar o valor mensal em vez do total

A comparação mensal é o mesmo erro que aparece nas comparações de financiamentos imobiliários. Um aluguel de $2,400 contra um custo de propriedade de $2,150 faz o aluguel parecer mais caro, e ele pode ser, mês a mês. No horizonte, considerando o patrimônio líquido, a ordem pode ser diferente. O mês de equivalência existe precisamente porque a resposta mensal e a resposta total discordam por um longo período.

Ignorar a saída

Os dois caminhos têm uma, e ela é diferente. Alugar envolve um depósito, um prazo de aviso e o custo da mudança. Possuir envolve custos de venda, um mercado que pode estar mais fraco do que estava e um financiamento que precisa ser quitado ou transferido ao próximo comprador.

A calculadora desconta os custos de venda do patrimônio líquido no fim do horizonte, porque eles são um valor real e frequentemente significativo: o que sobra de uma venda é o valor do imóvel menos o saldo devedor menos o próprio custo da venda. Ela não modela o risco de vender em um mercado mais fraco, que é um fato sobre o futuro, não sobre a aritmética.

Uma ordem prática de operações

Se você estiver fazendo essa comparação de verdade, essa ordem tende a revelar as premissas que importam:

1. Obtenha o preço real, o aluguel real, a alíquota real e a cotação real do seguro para as propriedades específicas.
2. Execute o cálculo com o preço do imóvel constante e registre o mês de equivalência.
3. Execute novamente com uma variação de preço negativa e, depois, com uma positiva.
4. Execute no horizonte provável e em trinta anos.
5. Observe quanto o mês de equivalência se desloca entre essas execuções. Se ele se deslocar muito, a decisão se baseia nas premissas, não na aritmética, e vale a pena saber disso antes que alguém tire uma conclusão.