임대 대 매입 비교에서의 흔한 실수

대부분의 임대와 매수 비교가 산술 오류 때문이 아닙니다. 오류는 가정에서 비롯되며, 이러한 가정은 대개 말없이 이루어집니다.

이 사이트의 임대 대비 구매 계산기는 각 가정을 명시적인 입력 항목으로 두므로, 이를 변경했을 때의 영향이 묻히지 않고 드러납니다. 이 가이드에서는 결과에 가장 큰 영향을 미치는 항목들을 다룹니다.

가격 상승을 약속처럼 취급하기

가장 결과에 큰 오류는 한 방향으로만 작동하기 때문입니다. 주택 가격이 매년 3% 상승한다고 가정하면서 하락 가능성을 제외한 비교는 가장 중요한 경우에 사실이 아닌 답을 내놓습니다.

그 숫자는 가정이며, 타당한 가정은 자료로 뒷받침할 수 있습니다. 세인트루이스 연방준비은행이 장기 주택가격지수를 공개하는데, 보정을 시작점으로 삼기 괜찮은 자료입니다. 다만 좋은 십년과 나쁜 십년 사이의 격차는 크고, 5년 기간의 계산은 30년 기간의 계산과 전혀 다릅니다.

해결책은 계산을 여러 번 실행하는 것입니다. 상승률을 0으로 두고, 그다음 양수로 두고, 그다음 음수로 둡니다. 정답이 완전히 바뀐다면 애초에 그 답은 임대와 매수의 비교가 아니었습니다. 집값 예측에 관한 문제였을 뿐입니다.

소유 비용의 지속 비용을 잊는 것

임대는 하나의 숫자입니다. 소유는 모기지 원리금 상환액에 게다가 재산세, 보험료, HOA, 유지보수비가 더해진 것입니다.

유지 관리는 비용 청구서와 함께 찾아오지 않기 때문에 누락되기 쉽습니다. 지붕, 가전제품, 온수기 및 도색 비용은 어떤 명세서에도 나타나지 않으며, 모기지 담보와 세금만 나열한 비교에도 포함되지 않습니다.

적절한 처치는 매년 매입 가격의 일정 퍼센트이며, 협상할 수 있는 명시적인 숫자로 입력해야 한다. 가격의 퍼센트는 특정 주택에 관한 주장이 아니라, 건물이 노후된다는 사실에 대한 대략적인 대용 지표다.

초기자금을 비교에서 제외하는 것

계약금은 저축 계좌에서 빠져나가는 현금입니다. 완전한 비교에서는 그 현금이 없었다면 얼마를 수익으로 올릴 수 있었는지 묻고, 이를 집에 투입한 결과와 비교해야 합니다.

대부분의 단순 비교는 이를 반영하지 않으며, 그로 인해 차이가 큽니다. $450,000 주택에 대해 20% 계약금인 $90,000은 그동안 저축액에서 사라지는 돈이며, 그 돈을 다른 방식으로 활용할 수 있는 점도 의사결정에 포함됩니다.

이 사이트의 임대 대 매수 계산기도 중도지불금의 수익률을 모델링하지 않습니다. 지출된 현금과 형성된 순가치를 제시하며, 이는 산술로 확인할 수 있는 비교 부분입니다. 나머지는 수익성에 대한 판단입니다.

표제 임차료와 표제 매입 가격을 그대로 사용하는 태도

임대료와 가격은 비교의 한쪽에 유리하도록 제시되는 경우가 많습니다. 좋은 아파트를 갖춘 건물과 5분 거리에 있는 나쁜 건물의 월 임대료가 같을 수 있으며, 주방이 잘 갖춰진 주택과 지붕이 나쁜 주택의 가격이 같을 수도 있습니다. 비교에서는 이 둘을 서로 바꿔 사용할 수 있는 것처럼 취급하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

계획과 맞지 않는 기간에 걸쳐 비교하기

4년 후에 이사할 것으로 예상하는 사람에게 30년이라는 기간은 나쁜 가정이며, 거주하기 위해 주택을 구입하는 사람에게 4년이라는 기간 역시 나쁜 가정입니다. 주택 가격 상승률을 입력한 다음에는 비교 전체에서 기간이 가장 강력한 변수입니다. 매입의 선행 비용은 거주하는 연수에 걸쳐 상환되기 때문입니다.

다른 모든 조건을 동일하게 유지한 채 5년과 30년으로 계산을 실행하면 이 점이 분명하게 드러납니다.

총액 대신 월 금액 비교하기

월 단위 비교는 모기지 비교에서 나타나는 것과 같은 오류입니다. 임대료 $2,400와 소유 비용 $2,150을 비교하면 월 단위로는 임대가 더 비싸 보일 수 있으며, 실제로 그럴 수도 있습니다. 하지만 해당 기간 전체를 놓고 순자산 가치를 반영하면 순서는 달라질 수 있습니다. 손익분기 월이 존재하는 것은 바로 월 단위 답과 총액 답이 오랫동안 서로 다르기 때문입니다.

퇴거 시점을 무시하기

두 선택 모두 퇴거 비용이 있으며, 그 내용은 서로 다릅니다. 임대에는 보증금, 통지 기간 및 이사 비용이 있습니다. 소유에는 판매 비용, 이전보다 약해졌을 수 있는 시장, 그리고 다음 매수인이 상환하거나 인수해야 하는 모기지가 있습니다.

계산기는 기간이 끝났을 때 순자산 가치에 판매 비용을 차감합니다. 판매 비용은 실제로 발생하며 종종 상당한 금액이기 때문입니다. 판매 후 남는 금액은 주택의 가치에서 상환 잔액과 판매 자체의 비용을 뺀 값입니다. 계산기는 더 약한 시장에서의 판매 위험은 반영하지 않습니다. 이는 산술이 아니라 미래에 관한 문제이기 때문입니다.

실용적인 진행 순서

실제로 비교를 진행한다면 다음 순서를 따르면 중요한 가정을 드러내는 데 도움이 됩니다.

1. 해당 특정 주택들의 실제 가격, 실제 임대료, 실제 세율 및 실제 보험 견적을 확인합니다.
2. 주택 가격을 변동 없이 유지한 상태로 계산을 실행하고 손익분기 시점을 기록합니다.
3. 가격이 하락하는 경우로 다시 계산하고, 상승하는 경우로도 다시 계산합니다.
4. 예상 기간과 30년으로 각각 계산합니다.
5. 각 계산에서 손익분기 월이 얼마나 변하는지 확인합니다. 변동이 크다면 결론은 산술이 아니라 가정에 달려 있다는 뜻이며, 이는 누군가 결론을 내리기 전에 알아둘 만한 사실입니다.