Математика додаткових платежів за іпотекою

Додаткові виплати за іпотекою описують двома способами. Одні кажуть, що вони заощаджують тисячі доларів. Інші кажуть, що це марних витрат. Обидва описи стосуються однієї й тієї самої арифметики, а на неї варто подивитися безпосередньо.

«Калькулятор іпотечних платежів має поле для додаткового платежу саме з цієї причини: ефект легко побачити, коли його обчислено, а не просто задекларовано».

Механізм

Платіж за іпотекою спочатку покриває відсотки, а потім основну суму. Це правило не змінюється, навіть якщо ви платите більше.

Тож коли ви додаєте $200 до запланованого платежу:

1. Запланована частина й досі покриває відсотки за той місяць і той самий платіж основного капіталу, що й завжди.
2. Додаткові $200 повністю йдуть на погашення основного капіталу.
3. Залишок тепер на $200 менший.
4. Наступного місяця відсотки нараховуються на залишок, який на $200 менший, тому сума відсотків нараховується на $200 × (місячна ставка) менше.
5. Ця невелика економія тепер доступна для погашення основного капіталу, оскільки запланований платіж не змінився.

Крок четвертий — це місце, де працює складний відсоток. Сума заощаджень невелика щомісяця, але вона є постійною та повторюється. За достатньо тривалий період додаткові платежі забирають більше відсотків, ніж додаткові гроші сплатили б напряму, хоча саме додаткові гроші спричинили цю різницю.

Чому платіж не змінюється

Це здивує людей. Регулярний платіж залишається точно таким, яким він був, оскільки графік амортизації був побудований навколо цієї суми. Змінюється лише кількість платежів. Кредит завершується раніше.

Вплив на місячний бюджет є, отже, тимчасовим: додаткова сума сплачується протягом всього терміну кредиту, а потім припиняється. Дата погашення в результатах калькулятора є прямим показником того, як довго це триватиме.

Визначення дати погашення

Дата повного погашення — це число, за яким варто стежити, і воно змінюється таким чином, що його легко неправильно оцінити.

Додатковий платіж, який виглядає великим відносно суми позики, може відсунути дату повного погашення лише на кілька місяців. Причина в тому, що в позиці вже закладено значну частину відсотків: більшість відсотків сплачено до того, як залишок позики остаточно погашено, а скорочення кінцевого періоду зменшує суму менше, ніж можна було б припустити за пропорційною часткою позики.

Та сама додаткова виплата, сплачена за позику з коротшим строком, дає більший ефект, оскільки більша частина відсотків цієї позики ще попереду. Та сама додаткова виплата, сплачена раніше, дає більший ефект, ніж та сама виплата, сплачена пізніше, оскільки на початку залишок, який вона зменшує, є більшим.

Калькулятор дає змогу змінювати додатковий платіж і спостерігати, як змінюються дата погашення та загальна сума відсотків. Запуск розрахунку на $0, $100, $200 і $500 — це швидший спосіб зрозуміти форму впливу, ніж будь-яке загальне правило.

Чого він не розповідає

Розрахунок додаткового платежу стосується лише позики і більше нічого. Він не враховує:

• Альтернативне використання грошей. Питання про те, чи краще витрачати $200 на місяць на погашення позики, а не залишати на рахунку, стосується прибутковості, і арифметика позики не дає на це відповіді.
• Оподаткування. У багатьох випадках відсотки та основний борг оподатковуються по-різному, і ця різниця не враховується в розрахунку.
• Штрафи за дострокове погашення. Більшість звичайних іпотек не передбачають таких штрафів, і розрахунок їх не враховує.
• Зміни планів. Позика, погашена достроково, звільняє грошовий потік раніше, і подальше використання цього грошового потоку залишається за межами моделі.

Примітка про те, як кредитодавці застосовують платіж

Розрахунок передбачає, що додаткова сума спрямовується на основну частину, що є стандартним підходом. Механіка позачергових платежів на основну частину визначається договором та пов’язаними з ним правилами обслуговування, і їх варто прочитати перед внесенням великої одноразової плати. Поведінка калькулятора відповідає поширеному випадку, а зазначена ним дата повного погашення — це місяць, коли залишок досягає нуля.