추가 모기지 납부액의 산술적 배경

추가 모기지 납부에 대해서는 두 가지 방식으로 설명합니다. 하나는 수천 달리를 절약한다고 말하고, 다른 하나는 낭비라고 말합니다. 둘 다 동일한 산술을 설명하는 것이므로, 그 산술을 직접 살펴볼 필요가 있습니다.

원금 상환 계산기에는 바로 이 때문입니다. 계산한 뒤에 확인하면 그 효과를 쉽게 알 수 있기 때문입니다.

작동 방식

대출 상환액은 먼저 이자를 상환하고 원금을 나중에 상환합니다. 더 많이 상환하더라도 이 규칙은 바뀌지 않습니다.

따라서 예정 납입액에 $200을 추가하면:

1. 예정 납입 부분은 여전히 그 달의 이자와 원래와 동일한 원금 몫을 충당합니다.
2. 추가된 $200은 전부 원금으로 적용됩니다.
3. 잔액은 이제 $200 낮아집니다.
4. 다음 달에는 잔액이 $200 낮아진 금액에 이자가 부과되므로 이자 부담은 $200 × (monthly rate)만큼 낮아집니다.
5. 예정 납입액이 그대로이므로 절감된 금액은 이제 원금에 사용할 수 있습니다.

복리의 효과는 네 번째 단계에서 나타납니다. 매달 절감되는 금액은 작지만 영구적이며 반복됩니다. 충분히 긴 기간으로 보면 추가 납입으로 직접 갚았을 때보다 더 많은 이자를 절약하게 됩니다. 추가 납입 자체가 그 차이를 만든 이유는 있지만 말이죠.

납입액이 바뀌지 않는 이유

많은 사람들이 여기에 놀라워합니다. 예정된 상환액은 처음과 정확히 동일합니다. 상환 스케줄이 그 금액을 기준으로 만들어졌기 때문입니다. 달라지는 것은 상환 횟수입니다. 대출은 더 일찍 끝납니다.

따라서 월 예산에 미치는 영향은 일시적입니다. 추가 금액은 대출 기간 동안만 납입되고 이후에는 사라집니다. 계산기 결과의 상환일은 그 기간이 얼마나 지속되는지를 직접 보여줍니다.

상환일 읽는 방법

상환일은 주목해야 할 숫자이며, 변화 방식을 잘못 판단하기 쉽습니다.

대출 규모에 비해 큰 것처럼 보이는 추가 납입도 상환일을 몇 개월 앞당길 수 있을 뿐입니다. 대출에는 이미 이자가 앞부분에 집중되어 있기 때문입니다. 최종적으로 잔액을 모두 상환할 때쯤에는 대부분의 이자를 이미 지급했으며, 뒷부분을 단축해 절약되는 이자는 대출 비율로 예상되는 것보다 적습니다.

기간이 더 짧은 대출에 같은 추가 납입액을 적용하면 효과가 더 큽니다. 그 대출의 이자가 아직 더 많이 남아 있기 때문입니다. 같은 추가 납입액이라면 초기에 적용할수록 효과가 더 큽니다. 시작 시점에는 낮춰야 하는 잔액이 더 크기 때문입니다.

계산기를 이용하면 추가 상환액을 변경하면서 상환 완료일과 총 이자가 어떻게 변하는지 확인할 수 있습니다. $0, $100, $200 및 $500으로 계산해 보는 것은 어떤 경험적 규칙보다도 효과를 이해하는 데 빠릅니다.

계산기에 반영되지 않는 요소

추가 납입 계산은 대출에 관한 것만 다루며 다음은 모델링하지 않습니다:

• 그 돈을 다른 방식으로 활용하는 경우. 매달 $200를 대출 상환에 사용하는 편이 좋은지, 계좌에 둘 편이 좋은지는 수익률에 관한 문제이며, 대출에 대한 계산만으로는 답할 수 없습니다.
• 세금 처리. 많은 경우 이자와 원금은 세금 목적으로 다르게 처리되며, 그 차이는 계산에 반영되지 않습니다.
• 조기 상환 벌금. 대부분의 일반적인 모기지에는 조기 상환 벌금이 없으며, 계산에도 포함되지 않습니다.
• 계획 변경. 대출을 일찍 상환하면 현금 흐름이 더 일찍 확보되며, 그 현금 흐름을 이후 어떻게 사용하는지는 모델 범위 밖입니다.

대출기관이 상환액을 적용하는 방식에 대한 참고

계산에서는 추가 금액이 원금에 적용된다고 가정하며, 이는 일반적인 처리 방식이다. 계획에 없는 원금 상환의 작동 방식은 약관과 이에 딸린 관리 규칙에 따라 결정되므로, 규모가 큰 일시 상환을 하기 전에 읽어볼 필요가 있다. 계산기의 동작은 일반적인 경우와 일치하며, 표시되는 상환 종료일은 잔액이 0이 되는 달이다.