Las matemáticas de los pagos adicionales de hipoteca
Cómo un pago adicional de capital acorta un préstamo, por qué la cuota programada no cambia y qué aspecto tiene el efecto en distintos horizontes.
Los pagos adicionales de hipoteca se describen de dos maneras. Una dice que ahorran miles de dólares. La otra dice que son un desperdicio. Las dos describen la misma aritmética, y la aritmética merece mirarse de frente.
La calculadora de cuota de hipoteca tiene un campo de pago adicional exactamente por eso: el efecto se ve con facilidad una vez calculado, en lugar de afirmado.
El mecanismo
Una cuota de hipoteca cubre primero los intereses y después el capital. Esa regla no cambia cuando se paga más.
Así que, cuando se añaden $200 a una cuota programada:
- La parte programada sigue cubriendo los intereses de ese mes y la misma porción de capital de siempre.
- Los $200 extra van íntegros a capital.
- El saldo queda $200 más bajo.
- Al mes siguiente, los intereses se cobran sobre un saldo que es $200 más bajo, así que el cargo de intereses es $200 × (tipo mensual) más bajo.
- Ese pequeño ahorro queda ahora disponible para capital, porque la cuota programada no ha cambiado.
El paso cuatro es donde vive la capitalización. El ahorro es pequeño cada mes y es permanente, y se repite. Con un horizonte suficientemente largo, los pagos adicionales retiran más intereses de los que el efectivo extra habría pagado directamente, aunque el efectivo extra es lo que provocó la diferencia.
Por qué la cuota no cambia
Esto sorprende. La cuota programada se queda exactamente como estaba, porque el cuadro de amortización se construyó alrededor de esa cifra. Lo que cambia es el número de cuotas. El préstamo termina antes.
El efecto sobre el presupuesto mensual es, por tanto, temporal: el importe extra se paga mientras dure el préstamo, y luego cesa. La fecha de cancelación en los resultados de la calculadora es la medida directa de cuánto dura eso.
Cómo leer la fecha de cancelación
La fecha de cancelación es la cifra que más se mueve, y lo hace de una forma fácil de estimar mal.
Un pago adicional que parece grande respecto al importe del préstamo puede mover la fecha de cancelación solo unos meses. La razón es que un préstamo ya va adelantado en intereses: la mayor parte de los intereses ya se ha pagado cuando por fin se cancela el saldo, y acortar la cola retira menos de lo que sugiere la parte proporcional del préstamo.
El mismo pago adicional aplicado a un préstamo de plazo más corto hace más, porque aún queda por delante más interés de ese préstamo. El mismo pago adicional aplicado pronto hace más que el mismo pago aplicado tarde, porque el saldo que reduce es mayor al principio.
La calculadora deja cambiar el pago adicional y observar cómo se mueven la fecha de cancelación y el total de intereses. Ejecutarla con $0, $100, $200 y $500 es una forma más rápida de entender la forma del efecto que cualquier regla empírica.
Lo que no te dice
El cálculo del pago adicional tiene que ver con el préstamo y con nada más. No modela:
- El uso alternativo del dinero. Si $200 al mes rendirán más reduciendo un préstamo o quedarse en una cuenta es una cuestión de rentabilidad, y la aritmética del préstamo no contesta a eso.
- El tratamiento fiscal. En muchas situaciones los intereses y el capital tienen un tratamiento fiscal distinto, y esa diferencia no está en el cálculo.
- Las penalizaciones por cancelación anticipada. La mayoría de las hipotecas convencionales no las tienen, y el cálculo no incluye ninguna.
- Los cambios de plan. Un préstamo cancelado antes libera flujo de caja antes, y el uso que se da después a ese flujo de caja queda fuera del modelo.
Una nota sobre cómo aplican los prestamistas el pago
El cálculo supone que el importe extra va a capital, que es el tratamiento habitual. La mecánica de un pago de capital no programado la rigen el pagaré y las reglas de servicing que lo acompañan, y su texto es la referencia para lo que ocurre en un pago puntual grande. El comportamiento de la calculadora se ajusta al caso común, y la fecha de cancelación que muestra es el mes en que el saldo llega a cero.
Fuentes
Estas son las fuentes primarias detrás de las cifras y el método de esta guía.
Calculadoras detrás de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Los pagos adicionales reducen la cuota mensual?
No. La cuota programada se queda igual y el préstamo termina antes. Algunos prestamistas recalculan la cuota a la baja si se les pide, pero eso es un acuerdo aparte y no una consecuencia del pago adicional en sí.
¿A dónde va el pago adicional?
A capital. Los intereses del mes los cubre primero la cuota programada, y el dinero extra reduce el saldo, lo que baja los intereses cobrados al mes siguiente.
¿Cuánto ahorra realmente un pago adicional?
Se ejecuta en la calculadora y se lee la diferencia en el total de intereses. La cifra depende del tipo, del plazo y del tamaño del pago adicional, y el efecto crece con el tamaño del pago adicional.
Pagar de más o invertir el dinero: qué dice la aritmética
Es una cuestión sobre la rentabilidad disponible del dinero en otro sitio, y sobre tus propias circunstancias. La calculadora muestra qué le hace el pago adicional al préstamo; no modela el uso alternativo del efectivo.
¿Pueden los pagos adicionales ir más allá del capital?
Por defecto, los prestamistas aplican el importe extra al capital, y las cifras de cancelación anticipada de la calculadora dan por supuesto ese tratamiento. Algunos contratos incluyen cláusulas sobre cómo se aplican los pagos adicionales, y esas forman parte del contrato.
¿Qué ocurre si hago un pago puntual grande?
Se aplica el mismo mecanismo, con un paso más grande. El campo de pago adicional de la calculadora es un importe mensual, y la fecha de cancelación que produce es el mes en que el saldo llega a cero.