Пояснення калькулятора іпотечних платежів

Платіж за іпотекою — це одне число, яке складається з чотирьох частин, і причиною того, що двоє людей називають різні суми платежу за той самий будинок, зазвичай є те, що вони враховують різні частини.

Калькулятор сплати іпотеки на цьому сайті розділяє ці складові. Сума основного боргу та відсотків визначається за формулою. Податок на нерухомість, страхування та будь-який сбор HOA надаються вами, адже калькулятор не може знати, скільки стягує ваш оцінювач або страховик. Показувати їх окремо корисніше, ніж одну загальну суму, оскільки загальна сума залежить від найменш помітної складової.

Формула платежу

Плануований щомісячний платіж розраховується за стандартною формулою амортизації:

*«M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)»

Де:

• P — це сума позики, а не вартість будинку. Для будинку за $450,000 та першого внеску в розмірі 20 відсотків P становить $360,000.
• r — це річна процентна ставка, поділена на дванадцять. Ставка 6.5 відсотків перетворюється на 0.0054166… на місяць.
• n — це кількість щомісячних платежів. Для 30-річного терміну це 360 платежів.

Формулу варто прочитати хоча б один раз, оскільки вона пояснює те, що інакше здається довільним: платіж не залежить від того, скільки ви позичаєте, пропорційно сумі позики. Позичте вдвічі більше — і платитимете приблизно вдвічі більше, а не у чотири рази більше. Що змінюється зі сумою кредиту, так це загальна сума відсотків, яка зростає швидше, ніж платіж.

Бюро фінансового захисту споживачів наводить ту саму формулу у своїх посібниках щодо іпотеки, а широко використовувані в галузі таблиці амортизації побудовані на її основі.

Чому сума платежу залишається незмінною, а співвідношення частин змінюється

Формула дає рівний платіж. Рівною є не його структура. У першому місяці майже весь платіж сплачується в рахунок відсотків, оскільки залишок позики все ще дорівнює повній позиченій сумі. В останньому місяці майже весь платіж сплачується в рахунок основного боргу, оскільки залишок зменшився майже до нуля.

Механіка проста. Щомісяця:

1. Відсотки нараховуються на залишок, який був на початку місяця.
2. Платіж спочатку покриває ці відсотки.
3. Усе, що залишається, зменшує залишок.
4. Наступного місяця відсотки нараховуються на менший залишок.

Наслідок цього полягає в тому, що 30-річний кредит погашається значно швидше, ніж здається. На п’ятому році значна частина заборгованості все ще залишається, а примітна частина загальних відсотків уже сплачена до цього моменту. Це єдиний найбільш контроверсний факт про іпотечні кредити, і саме тому таблицю погашення за роками варто прочитати хоча б один раз.

Що входить до PITI

Платіж, який збирають позикодавці, зазвичай включає PITI:

• Основний борг — частина, яка погашає позику.
• Відсотки — вартість позичання.
• Податки — податок на майно, зазвичай сплачується щомісяця через ескроу-рахунок.
• Страхування — страхування житла, яке також зазвичай сплачується через ескроу-рахунок.

Податки та страхування — це річні суми, поділені на дванадцять для відображення. Це ділення — лише зручність у розподілі платежів у часі, а не знижка: за рік ви сплачуєте однакову загальну суму в будь-якому разі. Щомісяця змінюється лише те, у який місяць надійде рахунок на податки, а ескроу призначений для того, щоб згладити ці коливання.

Збори HOA не входять до PITI, але входять до щомісячних витрат на кондмініум або будинок у планованому житловому комплексі. Вони вказуються окремо з тієї ж причини: їхній розмір повністю залежить від об’єкта нерухомості.

Додаткові платежі

Додатковий платіж, спрямований на основну суму, зменшує залишок, на який нараховується відсотка за наступний місяць. Заплановані платежі не змінюються; кредит просто закінчується раніше, а загальна сума сплачених відсотків є меншою.

Це варто зрозуміти з механічного боку, а не в загальних рисах. Додатковий платіж у розмірі $200 за позикою $360,000 під 6.5 відсотка — це не $200 економії на відсотках, а зменшення основного боргу на $200. Після цього відсотки щомісяця нараховуються на залишок, який на $200 менший, а потім ще на $200 менший. Економія накопичується так само, як і позика.

Що не враховує розрахунок

Платіж — це лише одна частина вартості житла. Калькулятор свідомо не враховує:

• Страхування іпотеки, яке залежить від відношення суми позики до вартості майна та кредитної історії за позикою, і скасовується за власним графіком.
• Пункти та збори за оформлення, які сплачуються під час закриття угоди та можуть бути включені у ставку для порівняння, але не входять до складу платежу.
• Витрати на закриття угоди, яким присвячено окремий посібник.
• Розподіл платежів через ескроу, від якого залежить, у якому місяці платіж буде більшим.
• Інфляція, яка змінює те, що платіж означає відносно вашого доходу, але не змінює його суму.

Кожне з цих значень є реальним числом. Виключення їх із суми платежу дає змогу перевірити суму платежу за опублікованою таблицею.

Перевірка результату

Якщо ви хочете самостійно перевірити результат, візьміть суму позики, ставку та кількість платежів і обчисліть формулу на папері або в електронній таблиці. Якщо відповідь калькулятора й ваша збігаються, обидва результати, імовірно, правильні. Якщо вони відрізняються, найімовірнішими причинами є різне визначення суми позики, введення ставки як десяткового числа замість відсотка або зазначення терміну в роках, коли формула потребує місяців.

Цей чек — уся суть демонстрації розрахунку.