Paliwanag sa Mortgage Payment Calculator

Ang mortgage payment ay isang numero na may apat na bahagi, at ang dahilan karaniwang magkaiba ang binanggit na payment ng dalawang tao para sa parehong bahay ay dahil binibilang nila ang iba’t ibang bahagi.

Ang mortgage payment calculator sa site na ito ay hiwalayin ang mga bahaging iyon. Ang pangunahing halaga at-interest ay mula sa arithmetika. Ang property tax, insurance at anumang HOA fee ay mula sa iyo, dahil walang paraan ang calculator na malaman kung ano ang singil ng iyong assessor o insurer. Mas kapaki-pakinabang na ipakita ang mga ito nang magkakahiwalay kaysa ipakita ang iisang kabuuan, dahil ang kabuuan ay kasingkatataman lamang ng pinak hindi makikitang bahagi nito.

Ang formula ng payment

Ang nakatakdang monthly payment ay ang karaniwang amortization formula:

M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

Kung saan:

• P ang halagang hiniram, hindi ang presyo ng bahay. Sa bahay na $450,000 at 20% na down payment, ang P ay $360,000.
• r ang taunang interest rate na hati sa labing-two. Ang rate na 6.5% ay naging 0.0054166… kada buwan.
• n ang bilang ng buwanang bayarin. Ang 30-year term ay may 360 bayarin.

Ang formula ay makabuluhan basahin minsan, dahil ipinapaliwanag nito ang isang bagay na mukhang arbitrary kung hindi: hindi nakadepende ang payment sa kung magkano ang hiniram mo, sa proporsyon sa kung magkano ang hiniram mo. Kung magkak_double ka ng hiniram, magbabayad ka ng humigit-kumulang na double, hindi quadruple. Ang nagbabago ay ang kabuuang interest, na mas mabilis tumubo kaysa sa payment.

Ang Consumer Financial Protection Bureau ay nagtatala ng parehong formula sa mortgage guidance nito, at ang malawakang ginagamit na amortization table sa industriya ay ginawa mula rito.

Bakit nananatiling pareho ang payment habang nagbabago ang pagkakahati

Ang formula ay lumilikha ng parehong payment. Ang hindi pareho ay ang mga bahaging bumubuo nito. Sa unang buwan, halos lahat ay interest, dahil ang balance ay buong halagang hiniram pa. Sa huling buwan, halos lahat ay principal, dahil bumaba na halos wala ang balance.

Ang mekanismo ay simple. Bawat buwan:

1. Interest is charged on the balance outstanding at the start of the month.
2. Ang payment ay unang sumasagot sa interest na iyon.
3. Ang natitira ay bawasan ang balance.
4. Interest ng susunod na buwan ay singil sa mas maliit na balance.

Ang bunga nito ay mas mabilis mabayaran ang 30-year loan kaysa sa nararamaman. Malaking bahagi pa ng balance ang hindi pa bayad sa limang taon, at mahalagang bahagi na ng kabuuang interest ang bayad na sa oras na iyon. Ito ang pinakamagkasalungat na katotohanan tungkol sa mortgage, at ito ang dahilan kung bakit makabuluhan basahin minsan ang taon-taon amortization table.

Ano ang idinagdag ng PITI

Ang bayarin na kinokolekta ng mga lender ay karaniwang PITI:

• Principal — ang bahagi na nagbabayad sa loan.
• Interest — ang gastos sa paghiram nito.
• Mga buwis — property tax, karaniwang kinokolekta buwanan sa escrow.
• Insurance — insurance sa bahay, karaniwang kinokolekta rin sa escrow.

Ang buwis at segurans ay taunang halaga na hahatiin sa dose para sa display. Ang hatiin ay isang kaginhawaan sa timing, hindi diskwento: sa loob ng isang taon, pareho ang kabuuang bayarin sa alinmang paraan. Ang nagbabago buwan sa buwan ay kung saanong buwan BABATAYIN ang tax bill, at ang escrow ay idinisen para pantay-pantay iyon.

Nasa labas ng PITI ang mga HOA fee, nasa loob naman ng buwan na cash outflow para sa condo o bahay sa planned development. Itinatago nang hiwalay sa parehong dahilan: g wholly dependent sa property ang bilang.

Karagdagang bayarin

Ang karagdagang bayarin na ilalapat sa prinsipal ay babaa ang balanse kung saan sini-interest ng susunod na buwan. Hindi nagbabago ang nakatakdang bayarin; magtatapos lang mas maaga ang loan, at mas mababa ang kabuuang interes na bayad.

Mekanikal na pagpapahalaga nito ay mas mainam na unawain kaysa sa abstrakto. Ang $200 na karagdagang bayarin sa isang $360,000 na loan sa 6.5% ay hindi $200 na naipong interes — ito ay $200 na prinsipal na tinanggal, at ang interes ng bawat susunod na buwan ay nalalagyan sa balanseng $200 na mas mababa, at pagkatapos ay $200 na mas mababa pa rin. Ang ipinupundit ay nag-iipon sa parehong paraan ng loan.

Ang hindi kasama sa kalkulasyon

Ang bayarin ay isa sa mga bahagi ng gastos ng bahay. Sinadya ng calculator na hindi isama ang:

• Mortgage insurance, na nakadepende sa loan-to-value ratio at sa credit na nasa likod ng loan, at kinakansela ayon sa sarili nitong iskedyul.
• Mga point at origination fee, na binabayaran sa closing at maaaring isama sa rate para sa paghahambing, ngunit hindi bahagi ng bayarin.
• Mga closing cost, na pangunahing tatalakayan sa hiwalay na gabay.
• Timing ng escrow, na nagpapasiya kung aling buwan ang may mas malaking instalment.
• Inflation, na binabago ang kahulugan ng bayarin kaugnay ng iyong kita, ngunit hindi ang bayarin mismo.

Isa lang ang totoong bilang ng bawat isa sa mga ito. Ang pagpapaliban sa mga ito sa mga bilang ng bayarin ang dahilan kaya magagamit ang bilang ng bayarin para itulat sa isang inilathalang talahanayan.

Pagsusuri sa resulta

Kung nais mong independiyenteng kumpirmahin ang isang bilang, kunin ang amount na hiniram, ang rate at ang bilang ng bayarin, at kalkulahin ang formula sa papel o sa spreadsheet. Kung magkatugma ang sagot ng calculator at mo, malamang pareho ang tama. Kung hindi magkatugma, ang mga pinakamalaming sanhi ay iba-pa na kahulugan ng loan amount, rate na ipinasok bilang decimal sa halip na percentage, o term na taon kung kailangan ng formula ang buwan.

Iyan ang buong layunin ng pagpapakita ng kalkulasyon.