주택담보대출 상환액 계산기 설명

주택 대출 상환액은 네 부분으로 이루어진 하나의 숫자이며, 같은 주택에 대해 두 사람이 서로 다른 상환액을 말하는 이유는 보통 계산에 포함한 부분이 다르기 때문입니다.

이 사이트의 원금 이자 상환액 계산기는 이러한 항목을 나누어 보여줍니다. 원금과 이자 금액은 산술 계산으로 구합니다. 재산세, 보험료 및 HOA 요금은 사용자가 입력해야 합니다. 계산기는 세무관이나 보험회사가 얼마를 부과하는지 알 수 없기 때문입니다. 이를 하나의 총액으로 보여주는 것보다 각각 표시하는 것이 유용합니다. 총액의 정확성은 가장 잘 드러나지 않는 항목에 의해 결정되기 때문입니다.

상환액 공식

약정된 월 상환액은 표준 상환 공식입니다:

M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

여기서:

• P은 주택 가격이 아니라 대출받은 금액입니다. $450,000 주택에 계약금 20퍼센트를 지불하면 P는 $360,000입니다.
• r은 연이자를 12로 나눈 값입니다. 6.5퍼센트 이자는 월 0.0054166…가 됩니다.
• n은 월 상환 횟수입니다. 30년 기간이면 360회입니다.

이 공식은 한 번 읽어 볼 가치가 있습니다. 그 과정에서 설명되지 않은 것처럼 보이는 현상을 설명해 주기 때문입니다. 대출액에 비례해서, 대출받은 금액만큼만 상환합니다. 두 배를 대출하면 네 배가 아니라 대략 두 배를 상환합니다. 대출 규모에 따라 달라지는 것은 이자 총액이며, 이는 상환액보다 빠르게 증가합니다.

미국 금융 소비자 보호 센터(CFPB)는 주택 대출 가이드에서 동일한 공식을 제시하며, 업계에서 널리 사용되는 상환표도 이 공식에 따라 작성됩니다.

월 납부액은 그대로인데 그 내역이 바뀌는 이유

이 공식은 납부액을 일정하게 산출합니다. 일정하지 않은 것은 납부액의 구성입니다. 첫 달에는 원금 균형이 아직 빌린 금액 전체이므로 거의 전부가 이자입니다. 마지막 달에는 균형이 거의 0까지 줄어들었으므로 거의 전부가 원금입니다.

원리는 간단합니다. 매달:

1. 이자는 월초에 남아 있는 잔액에 대해 부과됩니다.
2. 상환금은 먼저 그 이자를 충당합니다.
3. 남은 금액은 잔액을 줄입니다.
4. 다음 달 이자는 더 줄어든 잔액에 대해 부과됩니다.

그 결과 30년 대출은 체감되는 것보다 훨씬 빠르게 상환됩니다. 5년 시점에도 원금 균액의 상당 부분이 남아 있으며, 전체 이자의 의미 있는 부분이 이미 상환된 상태입니다. 이는 모기지 관련 사실 중 반직관적인 핵심이며, 연도별 상환표를 한 번 읽어 볼 가치가 있는 이유이기도 합니다.

PITI에 포함되는 항목

대출기관에서 받는 상환금은 보통 PITI입니다:

• 원금 — 대출을 상환하는 부분입니다.
• 이자 — 이를 빌리는 비용입니다.
• 세금 — 재산세로, 보통 에스크로에 월별로 납부됩니다.
• 보험 — 주택 보험으로, 이 역시 보통 에스크로에 납부됩니다.

세금과 보험은 연간 금액을 12로 나눠 표시합니다. 이 나누기는 결제 시점의 편의일 뿐 할인분이 아닙니다. 1년 동안 어느 방식으로 지불하든 총액은 같습니다. 매달 달라지는 것은 세금 고지서가 어느 달에 반영되는지이며, 에스크로는 이를 평탄하게 하는 데 맞춰 설계되었습니다.

HOA 이용료는 PITI에는 포함되지 않지만, 콘도미니엄이나 계획된 개발 지역의 주택에서는 월 지출에 포함됩니다. 같은 이유로 별도로 입력됩니다. 이 금액은 전적으로 부동산에 따라 달라지기 때문입니다.

추가 납부

원금에 적용한 추가 납부액은 다음 달 이자가 부과되는 원금 균액을 줄입니다. 예정된 납부액은 바뀌지 않고, 대출은 그저 더 일찍 끝나며 총 이자도 줄어듭니다.

이것은 추상적으로 이해하기보다 구조적으로 이해할 가치가 있습니다. $360,000 대출에 연리 6.5 퍼센트로 $200을 추가 상환하면, 이자가 $200 절약되는 것이 아니라 원금 $200이 줄어들고, 그다음 매달 이자는 $200 낮아진 잔액에 부과되며, 다시 $200 낮아집니다. 이 절감은 대출과 같은 방식으로 복리로 이어집니다.

계산에서 제외되는 항목

납부액은 주택 비용의 한 부분입니다. 이 계산기는 의도적으로 다음 항목을 제외합니다:

• 모기지 보험, 이는 대출 대 담보 비율과 대출에 대한 신용도에 따라 달라지며 자체 일정에 따라 해지됩니다.
• 포인트 및 원금 금지, 이는 계약 시 지급하며 비교를 위해 금리에 포함할 수 있지만 지급액에는 포함되지 않습니다.
• 계약 비용, 이는 별도의 안내서에서 다룹니다.
• 예치금 처리 시점, 이는 어느 달의 납부액이 더 큰지 결정합니다.
• 인플레이션, 이는 소득에 비해 납부액의 의미는 바꾸지만 납부액 자체는 바꾸지 않습니다.

이 모든 항목은 실제 숫자입니다. 이들을 납부액에서 제외해야 납부액을 게시된 표와 대조해 확인할 수 있습니다.

결과 확인

숫자를 독립적으로 확인하려면 대출액, 이율 및 납입 횟수를 가져와 종이에 또는 스프레드시트로 공식을 계산한다. 계산기의 답과 자신의 답이 일치하면 둘 다 아마 맞을 것이다. 일치하지 않으면 가장 가능성 높은 원인은 대출 금액의 정의가 다르거나, 이율을 퍼센트가 아닌 소수로 입력했거나, 공식이 개월을 요구하는데 연 단위로 기간을 입력한 경우다.

계산 과정을 보여주는 이유가 바로 이것입니다.