Explicação da Calculadora de Pagamento de Hipoteca

A parcela de um financiamento imobiliário é um número com quatro partes, e a razão pela qual duas pessoas podem citar parcelas diferentes para a mesma casa geralmente é que elas estão contando partes diferentes.

A calculadora de pagamento do mortgage deste site separa essas partes. O valor do principal e dos juros vem de cálculos. O imposto predial, o seguro e qualquer taxa da HOA dependem de você, porque a calculadora não tem como saber o que o seuavalrador ou a sua seguradora cobra. Mostrá-los separadamente é mais útil do que mostrar um único total, porque o total só é tão confiável quanto o seu componente menos visível.

A fórmula da parcela

A parcela mensal programada usa a fórmula padrão de amortização:

*M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

Onde:

• P é o valor taken, não o preço da casa. Com uma casa de $450,000 e 20 por cento de entrada, P é $360,000.
• r é a taxa de juros anual dividida por doze. Uma taxa de 6,5 por cento torna-se 0.0054166… por mês.
• n é o número de parcelas mensais. Um prazo de 30 anos é 360 parcelas.

A fórmula vale a pena ser lida uma vez, porque ela explica algo que de outra forma parece arbitrário: a parcela não depende de quanto você pega emprestado, na proporção em que você pega emprestado. Pegue o dobro e você paga aproximadamente o dobro, não quatro vezes. O que muda com o tamanho do financiamento é o total de juros, que cresce mais rápido do que a parcela.

O Consumer Financial Protection Bureau apresenta a mesma fórmula em suas orientações sobre financiamento imobiliário, e as tabelas de amortização geralmente usadas no setor são construídas a partir dela.

Por que a parcela permanece igual enquanto a composição muda

A fórmula gera uma parcela constante. O que não é constante é a composição da parcela. No primeiro mês, quase toda ela é de juros, porque o saldo ainda corresponde ao valor total emprestado. No último mês, quase toda ela é de principal, porque o saldo foi reduzido a quase zero.

A mecânica é simples. A cada mês:

1. Os juros são cobrados sobre o saldo existente no início do mês.
2. A parcela cobre primeiro esses juros.
3. O que sobra reduz o saldo.
4. Os juros do mês seguinte são cobrados sobre o menor saldo.

A consequência é que um empréstimo de 30 anos é quitado muito mais rápido do que parece. Uma grande parte do saldo ainda está em aberto na marca de cinco anos, e uma parcela significativa dos juros totais já foi paga até lá. Esse é o único fato mais contraintuitivo sobre mortgages, e é o motivo pelo qual vale ler uma vez a tabela de amortização ano a ano.

O que PITI acrescenta

A parcela cobrada pelos lenders costuma ser PITI:

• **Principal ** — a parcela que amortiza o empréstimo.
• **Juros ** — o custo de tomar o empréstimo.
• **Impostos ** — imposto imobiliário, geralmente coletado mensalmente em custódia.
• **Seguro ** — seguro residencial, também geralmente coletado em custódia.

Impostos e seguros são valores anuais divididos por doze para exibição. A divisão é uma conveniência de cronograma, não um desconto: ao longo de um ano, o total pago é o mesmo de qualquer forma. O que muda de mês para mês é o mês em que uma conta de imposto vence, e o escrow foi criado para suavizar essa variação.

As taxas da HOA ficam fora do PITI, mas estão incluídas na saída mensal de um apartamento em condomínio ou de uma casa em um_planejamento urbanístico. Elas são informadas separadamente pelo mesmo motivo: o número depende inteiramente da propriedade.

Pagamentos extras

Um pagamento extra aplicado ao principal reduz o saldo sobre o qual são cobrados os juros do mês seguinte. A parcela programada não muda; o empréstimo simplesmente termina antes, e menos juros são pagos no total.

Vale a pena entender isso mecanicamente, e não de forma abstrata. Um pagamento extra de $200 em um empréstimo de $360,000 a 6,5% não significa $200 de juros economizados — significa $200 de principal abatido e, depois, os juros de cada mês seguinte são calculados sobre um saldo $200 menor e, mais um mês, $200 menor ainda. A economia composta funciona da mesma forma que o empréstimo.

O que fica fora do cálculo

A parcela é uma parte do custo de uma casa. A calculadora exclui deliberadamente:

• Seguro habitacional, que depende da relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e do histórico de crédito por trás do empréstimo, e é cancelado conforme seu próprio cronograma.
• Pontos e taxas de originação, que são pagos na assinatura e podem ser incorporados à taxa para comparação, mas não fazem parte do pagamento.
• Custos de fechamento, que são objeto de um guia separado.
• Momento dos depósitos em conta de escrow, que determina em qual mês recai a maior parcela.
• Inflação, que muda o que o pagamento representa em relação à sua renda, mas não o seu valor.

Cada um desses itens é um número real. Mantê-los fora do valor do pagamento é o que permite conferir esse valor em relação a uma tabela publicada.

Conferindo o resultado

Se quiser confirmar um número de forma independente, pegue o valor tomado, a taxa e o número de pagamentos e faça o cálculo da fórmula no papel ou em uma planilha. Se a resposta da calculadora e a sua coincidirem, provavelmente ambas estão corretas. Se não coincidirem, as causas mais prováveis são uma definição diferente do valor do empréstimo, uma taxa inserida como decimal em vez de porcentagem ou um prazo em anos quando a fórmula pede meses.

Essa verificação é todo o objetivo de mostrar o cálculo.