Як читати графік амортизації
Пояснення кожного стовпця графіка амортизації іпотеки: від розподілу платежу до останнього скоригованого платежу, який закриває позику.
Графік амортизації — це кредит, записаний по місяцях. Він виглядає як стіна чисел, і це найпряміша відповідь на запитання “скільки насправді коштує цей кредит мені” — адже він показує кожен долар послідовно, разом із залишком після кожного платежу.
Ось як його читати.
Стовпці
Типовий графік має п’ять або шість стовпців.
Номер платежа. Місяць, починаючи з першого платежа.
Сума платежу. Загальна сума, сплачена за цей місяць. Це той самий показник для майже кожного місяця, і саме в цьому полягає сутність амортизації: платіж стабільний, і змінюється лише його структура.
Відсотки. Нараховані за цей місяць відсотки. Це дорівнює залишку на початку місяця, помноженому на місячну ставку. Значення спочатку високе, а потім зменшується.
Основний платіж. Частина платежу, яка зменшує залишок. Це платіж мінус відсотки; спочатку він невеликий, а згодом зростає. Відсотки плюс основний платіж дорівнюють платежу, і варто перевіряти це в будь-якому графіку платежів, який вам надають.
Додатково. Будь-яка сума, сплачена понад заплановований платіж, спрямовується на основний борг. Вона дорівнює нулю в більшості графіків і з’являється в тому, який ви створюєте в калькуляторі, коли використовуєте поле для додаткового платежу.
Баланс. Скільки ще залишилося заплатити після цього платежу. Це колонка, яка розповідає всю історію.
Три форми, на які варто звернути увагу
Колонка відсотків зменшується. Не тому що змінюється ставка, а тому що зменшується сума, на яку її нараховують.
Сума основного боргу зростає. Не тому, що якусь частину платежу було перенаправлено на нього за якимось рішенням, а тому, що на сплату відсотків витрачається менша частина платежу.
Цікавим є стовпець із залишком. Спочатку він зменшується повільно, потім швидше, а згодом вирівнюється, наближаючись до нуля. Най крутіша частина припадає на кінець, що є протилежним до того, як очікує більшість людей, і саме це пояснює, чому тридцятирічний кредит погашається набагато швидше, ніж здається.
Колонка накопичених відсотків
Якщо в графіку є стовпчик, у якому відображається накопичена відсотка, а не сума відсотка за місяць, його варто знайти. Цей стовпчик дає відповідь на запитання, на яке не відповідає місячний: скільки вартості я вже сплатив?
У типовому тридцятирічному кредиті приблизно чверть загальної суми відсотків нараховується протягом перших п’яти років, а більшість — протягом першого десятиліття. Побачити це в одному стовпці — інше враження, ніж вручну підсумовувати місячні відрахування відсотків.
Чому останній рядок відрізняється
Платіж становить фіксовану кількість центів, і кредит не ділиться порівну на цілі центів протягом фіксованої кількості місяців. Наприкінці залишається невеликий незакритий залишок.
Останній платіж коригується так, щоб погасити заборгованість. Це не є аномалією і не помилкою; це відбувається щоразу, коли платіж округлюється. Калькулятор на цьому сайті коригує останній платіж із тієї ж причини, і саме останній рядок його графіка потрібно переглянути, якщо ви хочете підтвердити, що кредит закривається точно на нулі.
Чого немає в графіку
Чистий графік амортизації охоплює лише позику і нічого іншого.
Податок на майно та страхування не амортизуються. Це річні витрати, розподілені на місячні внески, які вказані у платіжному документі, а не в графіку погашення. Графік, що містить їх, показує ескроу, а не амортизацію.
Збори не входять у це. Закривавальні витрати, початкові внески та страхування іпотеки є окремими від розрахунків позики.
Інфляція не врахована. Графік платежів — це набір номінальних значень, які коректні для позики з фіксованою ставкою та не описують, що можна купити на ці суми.
Використання графіка для перевірки зміни
Найпрактичніше використання графіка — це порівняння. Змініть один вхідний параметр і подивіться, що станеться:
- Додайте $200 на місяць додаткового основного боргу та подивіться, як зменшиться кількість рядків.
- Змініть строк з 30 років на 15 років і подивіться, як колонка відсотків стане значно меншою.
- Змініть відсоткову ставку і подивіться, як колонка відсотків стане значно більшою, а весь графік розтягнеться.
Калькулятор виплат по іпотеці створює покроковий розподіл виплат за роками для цієї таблиці, а посібник з амортизації пояснює механізм, який стоїть за кожним стовпцем.
Джерела
Це першоджерела, що стоять за цифрами та методом у цьому посібнику.
Калькулятори в основі цього посібника
Часті запитання
Які стовпці є в графіку амортизації?
Зазвичай: номер платежу, сума платежу, частина, сплачена за відсотки, частина, сплачена за основну суму, та залишковий баланс. Якщо в графіку є додатковий стовпець для основної суми, він показує суму, зараховану понад плановий платіж.
Чому перший платіж майже повністю складається з відсотків?
Тому що відсотки нараховуються на залишок, який існує на початку місяця, а в першому місяці це вся сума позики. Частина платежу, зарахована на основну суму, — це все, що залишилося від платежу після сплати відсотків.
Чому останній платіж відрізняється?
Щомісячний платіж є фіксованою сумою в центах, і через арифметичні розрахунки наприкінці строку залишається невеликий залишок. Останній платіж коригується, щоб закрити його. Це стандартна практика.
Чи включені до графіка податки та страхування?
Зазвичай ні. Чистий графік амортизації стосується лише позики. Суми ескроу зазначаються у платіжному документі, а податок на нерухомість і страхування є річними витратами, які поділяються на щомісячні внески та не підлягають амортизації.
Що показує стовпець із сукупними відсотками?
Загальну суму відсотків, нарахованих станом на відповідний момент протягом строку позики. Саме цей показник робить видимими перші роки: значна частина загальних відсотків нараховується задовго до того, як залишок стає невеликим.
Чи можна використовувати графік, щоб побачити вплив додаткового платежу?
Так. Графік перераховується щомісяця, тому додатковий платіж скорочує весь строк і переміщує останній рядок ближче до початку. Це найзрозуміліший спосіб побачити вплив зміни.