Como ler uma tabela de amortização
Explicação de cada coluna de uma tabela de amortização de mortgage, desde a divisão da parcela até o último pagamento ajustado que quita o empréstimo.
Um cronograma de amortização é oloan detalhado mês a mês. Ele parece uma parede de números e é a resposta mais direta que existe à pergunta “quanto esse loan realmente está me custando” — porque mostra cada dólar, em ordem, com o saldo após cada pagamento.
Veja como ler um.
As colunas
Um cronograma típico tem cinco ou seis colunas.
Número do pagamento. O mês, contando a partir do primeiro pagamento.
Valor do pagamento. O total pago naquele mês. É o mesmo valor em quase todos os meses, e esse é o objetivo da amortização: o pagamento é constante, e apenas sua composição muda.
Juros. Os juros cobrados naquele mês. São iguais ao saldo no início do mês multiplicados pela taxa mensal. A coluna começa alta e diminui.
Principal. A parte do pagamento que reduz o saldo. É o pagamento menos os juros; começa pequena e aumenta. Juros mais principal soma o pagamento, e vale conferir isso em qualquer cronograma que você receber.
Extra. Qualquer valor pago acima do pagamento programado, aplicado ao principal. É zero na maioria dos cronogramas e aparece no que você monta na calculadora quando usa o campo de pagamento extra.
Saldo. O que ainda deve ser pago após esse pagamento. Esta é a coluna que conta a história.
Os três formatos a observar
A coluna de juros diminui. Não porque a taxa muda, mas porque o saldo sobre o qual ela é cobrada diminui.
A coluna de principal aumenta. Não porque alguma decisão faz com que mais do pagamento seja alocado a ela, mas porque os juros consomem menos do pagamento.
A coluna de saldo é a interessante. Ela diminui lentamente no início, depois mais rapidamente e, por fim, estabiliza à medida que se aproxima de zero. A parte íngreme fica perto do final, o que é o contrário do que a maioria das pessoas espera, e é o motivo pelo qual um loan de trinta anos é quitado muito mais rápido do que parece.
A coluna de juros acumulados
Se um cronograma tem uma coluna que acumula juros em vez de mostrá-los por mês, vale a pena encontrá-la. Essa coluna responde à pergunta que a coluna mensal não consegue: quanto do custo eu já paguei?
Em um empréstimo típico de trinta anos, aproximadamente um quarto dos juros totais é cobrado nos primeiros cinco anos, e a maior parte é cobrada na primeira década. Ver isso em uma única coluna é uma experiência diferente de somar manualmente os valores dos juros mensais.
Por que a última linha é diferente
A parcela é um número fixo de centavos, e um empréstimo não se divide igualmente em centavos inteiros ao longo de um número fixo de meses. Um pequeno saldo permanece em aberto no final.
A parcela final é ajustada para quitar esse saldo. Isso não é uma anomalia nem um erro; é o que acontece sempre que uma parcela é arredondada. A calculadora deste site ajusta a parcela final pelo mesmo motivo, e a última linha do cronograma é a que se consulta se quiser confirmar que o empréstimo termina exatamente em zero.
O que não consta no cronograma
Um cronograma de amortização puro cobre o empréstimo e nada mais.
Impostos prediais e seguros não são amortizados. São custos anuais divididos em parcelas mensais, e aparecem no extrato da parcela em vez do cronograma. Um cronograma que os inclui está mostrando custódia de recursos, não amortização.
Taxas não constam nele. Custos de fechamento, pontos e seguro do hipótese são separados da aritmética do empréstimo.
Inflação não consta nele. Um cronograma é um conjunto de valores nominais, o que é correto para um empréstimo com taxa fixa e não descreve o que esses valores compram.
Como usar um cronograma para testar uma mudança
O uso mais prático de um cronograma é a comparação. Altere uma variável e veja o que acontece:
- Adicione $200 por mês de principal extra e observe o número de linhas diminuir.
- Altere o prazo de 30 anos para 15 e observe a coluna de juros começar bem mais baixa.
- Altere a taxa e observe a coluna de juros começar bem mais alta e todo o cronograma se estender.
A calculadora de pagamento do mortgage gera a versão anual desta tabela, e o guia de amortação explica o mecanismo por trás de cada coluna.
Fontes
Estas são as fontes primárias por trás dos números e do método neste guia.
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Perguntas frequentes
Quais são as colunas de uma tabela de amortização?
Normalmente: o número da parcela, o valor da parcela, a parcela de juros, a parcela do principal e o saldo restante. Uma tabela com uma coluna adicional de principal mostra o valor extra aplicado além da parcela programada.
Por que o primeiro pagamento é quase todo de juros?
Porque os juros são cobrados sobre o saldo devedor no início do mês e, no primeiro mês, esse saldo corresponde ao valor total emprestado. A parcela do principal é o que sobra do pagamento depois dos juros.
Por que o último pagamento é diferente?
A parcela mensal tem um número fixo de centavos, e o cálculo deixa um pequeno saldo no final do prazo. O último pagamento é ajustado para quitá-lo, o que é uma prática padrão.
A tabela inclui impostos e seguros?
Normalmente, não. Uma tabela de amortização puro cobre o empréstimo. Os valores depositados em escrow aparecem no extrato da parcela, enquanto o IPTU e o seguro são custos anuais divididos em parcelas mensais, e não amortizados.
O que mostra a coluna de juros acumulados?
O total de juros cobrados até aquele ponto do empréstimo. É o número que torna visíveis os primeiros anos: uma grande parte dos juros totais é cobrada muito antes de o saldo ficar pequeno.
Posso usar uma tabela para verificar o efeito de um pagamento extra?
Sim. O cronograma é recalculado mês a mês, então um pagamento extra reduz o cronograma inteiro e a última linha fica mais próxima. Essa é a forma mais clara de ver o efeito de uma mudança.