Як працює амортизація іпотеки

Амортизація — це процес погашення іпотеки, і він дає один із найбільш контінтуїтивних результатів у сфері особистих фінансів: тридцятирічний кредит — це не тридцять років виплати його повного вартісного курсу. Це приблизно десять років виплати основного боргу, а потім два десятиліти виплати за привілею вже повного погашення кредиту.

Механізм достатньо простий, щоб утримати в голові, і це варто зробити перед тим, як переглядати будь-який графік.

Спочатку відсотки, завжди

Кожен платіж за іпотекою складається з двох частин, і порядок, у якому вони зараховуються, визначений договором:

1. Відсотки нараховуються на залишок, який був на початку місяця.
2. Платіж спрямовується на сплату цих відсотків.
3. Уся частина платежу, що залишилася, зменшує основну суму.

Баланс наступного місяця — це баланс цього місяця мінус виплачений основний борг. Це весь алгоритм.

Наслідок виникає одразу. У перший місяць залишок дорівнює повній сумі позики, тому нараховані відсотки є найбільшими, а платіж — який було встановлено для покриття цих відсотків плюс невеликої частини основного боргу — майже повністю складається з відсотків. У міру зменшення залишку зменшуються й нараховані відсотки, і той самий платіж починає покривати більшу частину основного боргу.

Арифметика одного місяця

Процент-а плата за місяць становить:

відсотки = сума × (річна ставка ÷ 12)

Візьміть кредит на $360,000 під 6,5 відсотків. Щомісячна ставка становить 0,54167 відсотка. У перший місяць відсотки становлять $360,000 × 0,0054167 = $1,950. Платіж за графіком для 30-річного терміну становить $1,986. Різниця, $36, зменшує основну суму в перший місяць. Це є похибкою округлення порівняно із залишком боргу.

Рік потому залишок скоротився приблизно до $357,500. Тепер нараховані відсотки становлять близько $1,936, а частина, що йде на погашення основної суми, збільшилася приблизно до $50. Через три роки на погашення основної суми йде близько $80 на місяць. Це ще мало. Вона також зростає, і її зростання прискорюється — у цьому й полягає вся історія.

Два графіки

Корисний спосіб уявити іпотеку — це дві криві, що рухаються одна проти одної. Крива залишку починається високо і спочатку знижується повільно, потім круто, а потім вирівнюється, наближаючись до нуля. Крива сукупних відсотків починається з нуля, швидко зростає, а потім зростає повільніше, оскільки відсотки нараховуються на зменшуваний залишок.

Перша крива — та, про яку замислюються люди. Друга — та, що визначає загальну вартість, а різниця між ними — це загальні відсотки.

На п’ятирічній позначці типового 30-річного кредиту залишок зменшився трохи менше ніж на п’яту частину, а близько чверті загальних відрахувань за відсотки вже сплачено. На п’ятнадцятирічній позначці більшість залишку вже погашено. Саме тому важливий точний рік: «скільки я вже виплатив» і «скільки я сплатив за відсотки» — це дуже різні питання, на які дає відповідь таблиця амортизації.

Чому останній платіж відрізняється

Щомісячний платіж має становити фіксовану кількість центів, а кредит зі процентною ставкою та строком у цілих місяцях не ділиться порівну. Округлення залишає наприкінці невеликий залишок коштів.

Останній платіж коригується, щоб повністю закрити заборгованість. Це не особливість жодного з кредитодавців; це просто арифметика. калькулятор іпотечних платежів на цьому сайті робить те саме, і коригування видно в останньому рядку графіка.

Прискорений шлях

Графік погашення також є аргументом на користь додаткових платежів, і цей аргумент має механічний, а не мотиваційний характер. Додатковий платіж зменшує основний борг. Менший основний борг означає меншу суму відсотків наступного місяця, а отже, більша частина наступного платежу спрямовується на погашення основного боргу. Ефект накопичується точно так само, як і сам кредит.

Заплановані платежі не змінюються. Позика просто закінчується раніше, і відсотки, які були б нараховані на залишок, якого більше не існує, не нараховуються. Загальна сума відсотків у калькуляторі зменшується зі зростанням додаткового платежу, а дата погашення настає раніше.

Що не покриває амортизація

Графік платежів покриває позику. Він не включає податок на нерухомість, страхування, збори HOA, обслуговування або вплив інфляції на платіж, який виконується протягом трьох десятиліть. Це поточні витрати, а не витрати за позикою, і вони розглядаються окремо в посібниках щодо податку на нерухомість і загальної вартості іпотеки.