Como funciona a amortização de um financiamento imobiliário

A amortização é o processo pelo qual um mortgage é quitado, e ela produz um dos resultados mais contraintuitivos das finanças pessoais: um empréstimo de trinta anos não são trinta anos pagando-o. São cerca de uma década pagando o mortgage, seguida de duas décadas pagando pelo privilégio de já ter pago o mortgage.

O mecanismo é simples o suficiente para ser compreendido, o que vale a pena fazer antes de examinar qualquer cronograma.

Primeiro os juros, sempre

Cada pagamento de mortgage tem duas partes, e a ordem em que elas são aplicadas é fixada pelo contrato:

1. Os juros são cobrados sobre o saldo devedor no início do mês.
2. O pagamento é aplicado aos juros.
3. O que restar do pagamento reduz o principal.

O saldo do mês seguinte é o saldo deste mês, menos o principal que foi pago. Essa é toda a regra.

A consequência vem imediatamente. No primeiro mês, o saldo é o valor total emprestado, portanto a cobrança de juros é a maior, e o pagamento — que foi definido para cobrir esses juros mais uma pequena parcela do principal — é quase totalmente juros. À medida que o saldo diminui, a cobrança de juros diminui junto, e o mesmo pagamento passa a cobrir mais principal.

A aritmética de um único mês

A cobrança de juros de um mês é:

juros = saldo × (taxa anual ÷ 12)

Considere um empréstimo de $360,000 a 6.5%. A taxa mensal é 0.54167%. No primeiro mês, os juros são $360,000 × 0.0054167 = $1,950. O pagamento programado para um prazo de 30 anos é $1,986. A diferença, $36, é o que reduz o principal no primeiro mês. Isso é um erro de arredondamento em relação ao saldo.

Um ano depois, o saldo caiu para aproximadamente $357,500. A cobrança de juros agora é de cerca de $1,936, e a parcela do principal cresceu para cerca de $50. Após três anos, a parcela do principal fica em torno de $80 por mês. Ainda é pequena. Também está crescendo, e o crescimento acelera, o que é toda a história.

As duas curvas

Uma forma útil de visualizar um financiamento imobiliário é como duas curvas se movendo em direções opostas. A curva do saldo começa alta e cai lentamente no início, depois de forma íngreme e, por fim, nivela à medida que se aproxima de zero. A curva dos juros acumulados começa em zero, sobe rapidamente e depois sobe mais lentamente, porque a cobrança de juros incide sobre um saldo decrescente.

A primeira curva é aquela em que as pessoas pensam. A segunda é a que determina o custo total, e a diferença entre elas é o total dos juros.

Na marca de cinco anos de um empréstimo típico de 30 anos, pouco menos de um quinto do saldo já foi quitado e cerca de um quarto do total dos juros já foi pago. Na marca de quinze anos, a maior parte do saldo já foi quitada. É por isso que o ano exato importa: “quanto eu jáquitei” e “quanto eu já paguei de juros” são perguntas muito diferentes, e a tabela de amortização responde às duas.

Por que o último pagamento é diferente

O pagamento mensal precisa ser um valor fixo em centavos, e um empréstimo com uma taxa de juros e um prazo em meses inteiros não se divide de forma exata. O arredondamento deixa um pequeno saldo devedor no final.

O pagamento final é ajustado para zerar o saldo. Isso não é um recurso especial de nenhum credor; é aritmética. A calculadora de pagamento do mortgage deste site faz a mesma coisa, e o ajuste aparece na última linha do cronograma.

O caminho acelerado

O cronograma de amortização também é o argumento a favor de pagamentos adicionais, e esse argumento é mecânico, não motivacional. Um pagamento adicional reduz o principal. Um principal menor significa uma cobrança de juros menor no mês seguinte, o que significa que uma parcela maior do próximo pagamento está disponível para abater o principal. O efeito composta exatamente da mesma forma que o empréstimo.

O pagamento programado não muda. O simplesmente termina antes, e os juros que teriam sido cobrados sobre um saldo que não existe mais nunca são cobrados. O total de juros na calculadora diminui à medida que o pagamento adicional aumenta, e a data de quitação avança.

O que a amortização não cobre

O cronograma cobre o empréstimo. Não cobre o IPTU, o seguro, as taxas do condomínio, a manutenção nem o efeito da inflação sobre um pagamento que se extende por três décadas. Esses são custos contínuos, e não custos do empréstimo, e são tratados separadamente nos guias sobre IPTU e sobre o custo total de um financiamento imobiliário.