Paano Gumagana ang Amortization ng Mortgage

Ang amortization ay ang proseso kung paano bayaran ang isang mortgage, at nagbibigay ito ng isa sa mga pinakamatalik-labing resulta sa personal finance: ang isang thirty-year loan ay hindi thirty taon ng pagbabayaran. Mga isang dekada ng pagbabayaran ito, na sinusundan ng dalawang dekada ng pagbabayad para sa karangalan na nainvest mo na ito.

Sapat na simple ang mekanismo para tandaan sa isip, at ito ay nagbibigay-kabuluhan bago tumingin sa anumang schedule.

Interest muna, lagi

May dalawang bahagi ang bawat mortgage payment, at ang pagkakasunod ng pagtatalaga sa kanila ay nakatakda ng kontrata:

1. Interest ang naniningil sa natitirang balance sa simula ng buwan.
2. Ang payment ay inilalapat sa interest na iyon.
3. Ang anumang natitira sa payment ay bawasan ang principal.

Ang balance para sa susunod na buwan ay ang balance para saayong buwan, minus ang principal na nabayaran. Iyan ang buong patakaran.

Direktang sinusundan ang bunga nito. Sa unang buwan, ang balance ay buong halagang hinutam, kaya ang interest charge ay pinakamalaki, at ang payment — na nakatakda para saklawin ang interest na iyon kasama ang maliit na bahagi ng principal — ay halos buong interest. Habang bumababa ang balance, bumababa rin ang interest charge, at nagsisimulang saklawin ng parehong payment ang mas malaking bahagi ng principal.

Ang aritmetika ng isang buwan

Ang interest charge para sa isang buwan ay:

tubo = balanse × (taunang rate ÷ 12)

Kumuha ng loan na $360,000 na may 6.5%. Ang rate buwanan ay 0.54167%. Sa unang buwan, ang interest ay $360,000 × 0.0054167 = $1,950. Ang iniskeduled na bayad sa 30-year term ay $1,986. Ang pagkakaiba, $36, ang bumababa sa principal sa unang buwan. Ito ay maliit na rounding error kumpara sa balanse.

Isang taon na ang lumipas, bumaba na ang balance sa humigit-kumulang $357,500. Ang interest charge ay mga $1,936 na ngayon, at lumaki na ang bahagi ng principal sa humigit-kumulang $50. Pagkalipas ng tatlong taon, ang bahagi ng principal ay mga $80 isang buwan. Maliit pa rin ito. Lumalaki rin ito, at lalo pang bumibilis ang paglago nang lalo, at doon nakatatago ang buong kuwentong ito.

Ang dalawang kurba

Ang isang kapaki-pakinabang na paraan upang mailalarawan ang mortgage ay bilang dalawang kurba na umaatras sa isa’t isa. Nagsisimula ang kurba ng balanse sa mataas, bumababa nang mabagal sa simula, pagkatapos ay matarik, at saka nagpapakinis habang papunta sa zero. Nagsisimula ang kurba ng naipon na interes sa zero, mabilis na tumataas, at pagkatapos ay mas mabagal nang tumataas, dahil inilalapat ang singil na interes sa pumibiliit na balanse.

Ang unang kurba ang pinag-uukulan ng mga tao. Ang pangalawa ang tumutukoy sa kabuuang gastos, at ang agwat sa pagitan nila ang kabuuang interes.

Sa fifth-year mark ng isang karaniwang 30-year loan, wala pang isang fifth ng balanse ang nawala at halos isang quarter ng kabuuang interes ang bayad na. Sa fifteenth-year mark, karamihan sa balanse ang nawala na. Ito ang dahilan kung bakit mahalaga ang eksaktong taon: “magkano na akong naibayad” at “magkano na akong bayad sa interes” ay napagkaibang tanong, at sinusagot ng amortization table ang dalawa.

Bakit iba ang huling bayad

Dapat na ay isang nakapirming bilang ng sentimo ang isang buwanang bayad, at hindi lubos na mahahati ang isang loan na may interest rate at term na buong buwan. Dahil sa rounding, may maliit na balanse na natitira sa dulo.

Iniajust ang huling bayad para mabawi ang balanse. Ito ay hindi espesyal na feature ng anumang lender; ito ay aritmetika. Ang mortgage payment calculator sa site na ito ay ginagawa rin ang bagay na iyon, at makikita ang adjustment sa huling row ng schedule.

Ang bilis na landas

Ang amortization schedule ay argumento rin para sa mga karagdagang bayad, at ang argumento ay mekanikal, hindi motivasyonal. Binawasan ng karagdagang bayad ang principal. Mas maliit na principal ang ibig sabihin, mas maliit na singil na interes sa susunod na buwan, na ibig sabihin, mas marami sa susunod na bayad ang magagamit para sa principal. Eksaktong pareho ang paraan kung paano nag-compound ang epekto at ang loan.

Hindi nagbabago ang nakatakdang bayad. Sa halip, mas maaga natatapos ang loan, at hindi naibigay ang interes na sana ay sinasingil sa balanseng wala nang umiiral. Bumababa ang kabuuang interes na ipinapakita ng calculator habang tumataas ang karagdagang bayad, at lumilipat sa mas maaga ang petsa ng pagbabayad.

Ano ang hindi saklaw ng amortization

Saklaw ng schedule ang loan. Hindi nito saklaw ang property tax, insurance, HOA fees, maintenance, o ang epekto ng inflation sa isang bayad na tumatagal ng tatlong dekada. Mga patuloy na gastos ang mga ito sa halip na gastos ng loan, at hinahawakan nang hiwalay sa mga gabay sa property tax at sa kabuuang gastos ng mortgage.