كيف يعمل استهلاك القسط في الرهن العقاري

الإطفاء هو العملية التي يُسدد بها قرض عقاري، وهو ينتج إحدى أكثر النتائج المفارقة في التمويل الشخصي: فقرض مدته ثلاثون عامًا ليس ثلاثين عامًا من سداده. إنه نحو عشر سنوات من السداد، تتبعها عشرتان تُقضيان ثمنًا مقابل امتياز إتمامه.

الآلية بسيطة بما يكفي لاستيعابها ذهنيًا، وهذا أمر يستحق فعله قبل النظر في أي جدول.

الفائدة أولًا، دائمًا

تتكون كل دفعة قرض عقاري من جزأين، وترتيب تطبيقهما ثابت بموجب العقد:

1. تُحتسب الفائدة على الرصيد المستحق في بداية الشهر.
2. تُطبَّق الدفعة على تلك الفائدة.
3. يقلّل ما تبقى من الدفعة أصل الدين.

رصيد الشهر التالي هو رصيد هذا الشهر، مطروحًا منه أصل الدين الذي سُدِّد. هذه هي القاعدة كاملة.

تترتب النتيجة مباشرةً. في الشهر الأول، يكون الرصيد كامل المبلغ المقترض، لذا تكون رسوم الفائدة في أعلى مستوياتها، وتكون الدفعة — التي حُددت لتغطي تلك الفائدة مع جزء صغير من أصل الدين — مكتملة تقريبًا من الفوائد. ومع انخفاض الرصيد، تنخفض رسوم الفائدة معه، فتبدأ الدفعة نفسها في تغطية نسبة أكبر من أصل الدين.

الحساب لشهر واحد

رسوم الفائدة لشهر واحد هي:

الفائدة = الرصيد × (المعدل السنوي ÷ 12)

لنأخذ قرضاً بقيمة $360,000 بمعدل 6.5%. المعدل الشهري هو 0.54167%. في الشهر الأول، تكون الفائدة $360,000 × 0.0054167 = $1,950. والدفعة المجدولة لمدة 30 عاماً هي $1,986. والفرق، أي $36، هو ما يقلّص أصل الدين في الشهر الأول. وهو خطأ تقريب بسيط مقارنةً بالرصيد.

بعد سنة، انخفض الرصيد إلى نحو $357,500. أصبحت رسوم الفوائد الآن نحو $1,936، وقد نما جزء أصل الدين إلى نحو $50. وبعد ثلاث سنوات، بلغ جزء أصل الدين نحو $80 شهريًا. ما زال صغيرًا. وهو أيضًا ينمو، والنمو يتسارع، وهذه هي القصة كلها.

المنحنيان

من المفيد تصور القرض العقاري كمنحنيين يتحركان في اتجاهين متعاكسين. يبدأ منحنى الرصيد مرتفعًا وينخفض ببطء في البداية، ثم بشدة، ثم يتسطح مع اقترابه من الصفر. يبدأ منحنى الفوائد التراكمية من الصفر، ويرتفع بسرعة، ثم يرتفع ببطء أكثر، لأن عبء الفائدة يُطبق على رصيد متناقص.

المنحنى الأول هو ما يفكر فيه الناس. أما المنحنى الثاني فهو الذي يحدد التكلفة الإجمالية، والفجوة بينهما هي إجمالي الفوائد.

عند علامة السنوات الخمس في قرض نموذجي مدته 30 عامًا، يكون أقل من خُمس الرصيد قد سُدد تقريبًا، وقد دُفع نحو ربع إجمالي الفوائد بالفعل. وعند علامة الخمسة عشر عامًا، يكون معظم الرصيد قد سُدد. ولهذا السبب تهم السنة الدقيقة: “كم سددت من القرض” و“كم دفعت من الفوائد” سؤالان مختلفان تمامًا، ويجيب جدول الاستهلاك الدين عن كليهما.

لماذا تختلف الدفعة الأخيرة

يجب أن تكون الدفعة الشهرية مبلغًا ثابتًا من السنتات، ولا ينقسم قرض يتضمن معدل فائدة ومدة مقدَّمة بالأشهر إلى نتيجتين متساويتين. ويتسبب التقريب في ترك رصيد صغير مستحق في نهاية المدة.

الدفعة الأخيرة مُعدَّلة لسداد كامل الرصيد المتبقي. وليست هذه ميزة خاصة بأي مُقرض؛ إنها مسألة حسابية. ويؤدي حاسبة الدفعات على الرهن العقاري الموجودة على هذا الموقع إلى الشيء نفسه، ويظهر التعديل في الصف الأخير من جدول السداد.

المسار المعجّل

جدول الاستهلاك هو أيضًا حجة الدفعات الإضافية، وهذه الحجة ميكانيكية وليست تحفيزية. الدفعة الإضافية تخفض أصل الدين. أصل الدين الأصغر يعني رسوم فائدة أقل في الشهر التالي، ما يعني أن مقدارًا أكبر من الدفعة التالية يتاح لسدّ أصل الدين. هذا الأثر يتراكم بالطريقة نفسها تمامًا التي يتراكم بها القرض.

لا تتغير الدفعة المجدولة. وإنما ينتهي القرض في وقت أبكر، ولا تُحتسب الفوائد التي كان من شأن أن تُفرض على رصيد لم يعد موجودًا. وينخفض إجمالي الفوائد في الحاسبة مع ارتفاع الدفعة الإضافية، ويتقدم تاريخ السداد.

ما لا يغطيه الإطفاء

يغطي الجدول القرض. لكنه لا يغطي ضريبة العقار أو التأمين أو رسوم HOA أو الصيانة أو أثر التضخم على دفعة تمتد لثلاثة عقود. فهذه تكاليف تشغيلية لا تكاليف للقرض، وهي تُعالَج بصورة منفصلة في الأدلة حول ضريبة العقار والتكلفة الإجمالية للقرض العقاري.