المقايضات بين سعر الرهن العقاري ومدة القرض

للرهن العقاري قرصان يؤثران في الدفعة، وهما يسحبان في اتجاهين متعاكسين عند النظر في التكلفة الإجمالية. يجب قراءة المعدل والمدة معًا، لأن أثر أحدهما يعتمد على تحديد الآخر.

تتضمن حاسبة قسط الرهن العقاري كلا من المدخلين لهذا السبب تحديدًا: غيّر أحدهما واترك الآخر كما هو، وستظهر النتيجة حجم المقايضة.

المعدل والمدة يؤثران معًا في الدفعة

يخفض معدل الفائدة الدفعة. بصورة مباشرة وفورية، في كل دفعة من دفعات القرض.

تطيل المدة الدفعة. بصورة مباشرة أيضًا، ولالسبب نفسه: يُسدَّد الرصيد ببطء أكبر، ومن ثم تُحتسب فوائد أقل كل سنة.

كلاهما يخفض الدفعة، وكلاهما يرفع التكلفة الإجمالية. هذا هو شكل المقايضة: الرقم الشهري والرقم طوال العمر يتحركان في اتجاهين متعاكسين.

أرقام قرض نموذجي

خذ 360,000 دولارًا بنسبة 6.5%.

المدة	الدفعة الشهرية لأصل الدين والفائدة	إجمالي الفوائد
30 عامًا	$1,986	نحو 355,000 دولار
20 عامًا	$2,528	نحو 246,000 دولار
15 عامًا	$3,108	نحو 201,000 دولار

الانتقال من 30 عامًا إلى 15 عامًا يرفع الدفعة بنسبة 56% و يزيل نحو 43% من الفوائد. عدم التناظر هو جوهر الأمر: تقصير المدة يكلف مبلغًا كبيرًا من الدفعة الشهرية ويوفر مبلغًا متواضعًا من إجمالي الفوائد.

أثر الفائدة أكبر على القرض طويل الأجل

غيّر نسبة الفائدة على القرض نفسه البالغ 360,000 دولار وستجد أن الأثر يعتمد على المدة.

خلال 30 عامًا، ينقل رفع نسبة الفائدة من 6.5% إلى 7.5% القسط الشهري بنحو $90 وإجمالي الفائدة بنحو $60,000. وخلال 15 عامًا، يؤدي التغيير نفسه في نسبة الفائدة إلى تحريك القسط بنحو $110 وإجمالي الفائدة بنحو $30,000.

ينطبق المعدل على الرصيد طوال الوقت الذي يبقى فيه الرصيد قائمًا. ويبقي القرض الطويل الرصيد قائمًا ضعف المدة، لذا يتاح لفارق المعدل نفسه ضعف المساحة للعمل.

وهذا يعني أن قرصَي التحكم ليسا ذوي قوة متساوية عند كل إعداد. ففي قرض مدته ثلاثون سنة، يهيمن معدل الفائدة. أما في قرض مدته خمس عشرة سنة، فالأجل أكثر أهمية بالمقارنة. وتبقى القاعدة العامة — أي أن نقطة مئوية واحدة في معدل الفائدة تساوي أكثر من خمس سنوات من الأجل — صالحةً في القروض طويلة الأجل التي يحصل عليها معظم الناس.

لماذا تحدد العقدة الأولى الإجمالي

يقضي قرض مدته ثلاثون عامًا عقده الأول برصيد يكاد لا يتحرك، وهذا العقد هو نفسه الذي تُحمَّل فيه الفوائد كلها تقريبًا. ولهذا يبدو تغيير المدة أعلاه شديد الإبهار: فإن تقصير المدة لا يخفض معدل احتساب الفوائد فحسب، بل يحذف سنوات من مقدمة القرض حيث يكون الرصيد في أعلى مستوياته.

ولهذا أيضًا للدفعة الإضافية تأثير كبير. فهي تخفض الرصيد الذي تُحتسب عليه فائدة الشهر التالي، وتحقق ذلك مبكرًا، حين يكون الرصيد في أعلى مستوياته.

النقاط، وخفض معدل الفائدة، وشكل القرض في بدايته

تغيّر ميزتان شائعتان الدفعات الأولى دون تغيير القرض الأساسي.

A discount point هو واحد percent من مبلغ القرض يُدفع عند الإغلاق مقابل معدل فائدة أقل. وللمقارنة نقطة تعادل، وتتمثل الحسبة في مقارنة الرسوم بفارق إجمالي الفوائد خلال الفترة التي يُحتفظ فيها بالقرض.

تخفيض معدل الفائدة يخفض المعدل في السنة الأولى أو الثانية ثم يُعاد ضبطه، عادة إلى المؤشر مضافًا إليه هامش. وهو يغيّر الدفعات الأولى لا شكل القرض، ومن الأفضل نمذجته منفصلًا لا ك معدل فائدة.

قراءة السياق السوقي

ينشر استطلاع سوق الرهن العقاري الأساسي الذي تجريه Freddie Mac سلسلة أسعار تُستخدم غالبًا كنقطة مرجعية، بينما تحمل صفحات الأبحاث لدى Fannie Mae التعليقات المكافئة حول سوق الرهن العقاري. ولا يمثل أي منهما عرض سعر قروض لمقترض بعينه.

أسعار الفائدة في هذا الموقع غير مرتبطة بأي تغذية بيانات من السوق. الرقم الذي تدخله هو الرقم المستخدم، ويبقى ثابتًا طوال المدة، وهذا ما يجعل المقارنة بين سعرَي الفائدة مقارنة حسابية دقيقة بدلًا من أن تكون توقعًا.

المقارنة التي يجدر إجراؤها

ضع الخيارين في الحاسبة مع جعل كل ما سبق متطابقًا، ثم اقرأ أربعة أرقام: الدفعة الشهرية، وإجمالي الفوائد، وإجمالي تكلفة السكن، وتاريخ السداد. ثم شغّل كل خيار مع دفعة إضافية، لأن المدة والمعدل يحددان قيمة الدفعة الإضافية.

هذا هو القرار كاملًا معبّرًا عنه بعمليات حسابية. أما ما يعنيه في حياة بعينها فهو مسألة منفصلة، لا يمكن لأي حاسبة أن تجيب عنها.