Pagpapalit ng Mortgage Rate at Term
Paano sabay na nagbabago ang rate at term sa bayad sa mortgage, magkano ang inabot ng mas maikling term sa monthly payment at nakikita sa kabuuan, at paano basahin ang tradeoff.
Ang mortgage ay may dalawang knob na nagbabago ng bayad, at magkasalungat ang mga ito kapag tiningnan ang kabuuang gastos. Kasama dapat basahin ang rate at ang term, dahil nakadepende sa setting ng isa ang epekto ng isa.
May dalawang input ang mortgage payment calculator para sa mismong dahilang ito: baguhin ang isa at iwanang hindi ginalaw ang isa, at ang resulta ay magpapakita sa iyo ng laki ng trade-off.
Sabay gumagalaw ang rate at term sa bayad
Mas mababang rate, mas mababang bayarin. Direkta, at agad, para sa bawat bayarin sa loan.
Mas mahabang term, mas mababang bayarin. Direkta rin, at sa parehong dahilan: mas mabagal ang pagbabawas ng balance, kaya mas kaunting interest ang singil kada taon.
Pinapababa ng dalawa sa iyon ang bayad, at pinapataas din ng dalawa ang kabuuang gastos. Ganito ang anyo ng trade-off: magkasalungat ang direksyon ng buwanang numero at lifetime na numero.
Mga numero para sa karaniwang loan
Kumuha ng $360,000 sa 6.5%.
| Panahon | Buwanang P&I | Kabuuang interes |
|---|---|---|
| 30 taon | $1,986 | humigit sa $355,000 |
| 20 taon | $2,528 | humigit sa $246,000 |
| 15 taon | $3,108 | humigit-kumulang $201,000 |
Ang paglipat mula 30 taon patungong 15 taon ay nagpapataas ng bayad ng 56% at nag-aalis ng humigit-kumulang 43% ng interes. Hindi pagkakatumbas ang Simetryang ito: ang pagpapaikli ng panahon ay nagkakahalaga ng malaking pagbabago sa buwanang bayad at nagsasabi ng katamtamang kabuuang_INTERES.
Mas malaki ang epekto ng rate sa pangmatagalang loan
Palitan ang rate sa parehong $360,000 at depende ang epekto sa panahon ng pagbabayad.
Sa loob ng 30 taon, ang paglipat mula 6.5% patungong 7.5% ay nagbabago ng buwanang bayad ng humigit-kumulang $90 at ng kabuuang interes ng humigit-kumulang $60,000. Sa loob ng 15 taon, ang parehong pagbabago sa rate ay nagbabago ng bayad ng humigit-kumulang $110 at ng kabuuang interes ng humigit-kumulang $30,000.
Gumagana ang rate sa balanse hangga’t hindi pa bayad ang balanse. Ang pangmatagalang loan ay pinapanatiling hindi bayad ang balanse nang dalawang beses, kaya ang parehong pagkakaiba sa rate ay may dalawang beses na pagkakataon para magkaroon ng epekto.
Ibig sabihin, hindi pantay-pantay ang kapangyarihan ng dalawang dial sa bawat pagtatakda. Sa loan na tatlumpung taon, nangingibabaw ang rate. Sa loan na patnimbong taon, comparatively mas mahalaga ang panahon. Ang pangkalahatang tuntunin — isang percentage point ng rate ay nagkakahalaga ng higit sa limang taon ng panahon — ay totoo para sa mga pangmatagalang loan na hinahawakan ng karamihan.
Bakit ang unang dekada ang nagpapasiya sa kabuuan
Ang loan na 30 taon ay ginugupit ang unang dekada nang may balanseng halos hindi gumagalaw, at ang dekada ring iyon ay halos lahat ng interes ay singil. Ito ang dahilan kung bakit so drastiko ang pagbabago sa panahon sa itaas: ang pagpapaikli ng panahon ay hindi lamang bumababa sa rate kung saan singil ang interes, kundi nagtatanggal ng mga taon mula sa simula ng loan kung kailan pinakamataas ang balanse.
Ito rin ang dahilan kung bakit napakalaki ang epekto ng karagdagang bayad. Binabawasan nito ang balanse kung saan sisingilin ang interes ng susunod na buwan, at ginagawa ito nang maaga, kung kailan pinakamataas ang balanse.
Mga puntos, buydown at hugis ng unang bahagi ng loan
Dalawang karaniwang tampok ang nagbabago sa mga unang bayad nang hindi binabago ang pinagmulang loan.
Ang discount point ay 1% ng halaga ng loan na bayad sa pagsasara upang maging mas mababa ang rate. May break-even period ang trade, at ang aritmetika ay matter ng paghahambing ng bayarin laban sa pagkakaiba sa kabuuang interes sa panahon ng pagtatago ng loan.
Ang rate buydown ay nagpapababa ng rate sa unang taon o dalawa at pagkatapos ay nire-reset, karaniwang sa index kasama ang margin. Binabago nito ang mga unang bayad sa halip na ang hugis ng loan, at sulit itong i-model nang hiwalay sa halip na bilang rate.
Pagbabasa ng konteksto ng merkado
Ang Primary Mortgage Market Survey ng Freddie Mac ay naglalathala ng serye ng rate na pinakamadalas na ginagamit bilang benchmark, at ang mga pananaliksik na pahina ng Fannie Mae ay may katumbas na pagsusuri tungkol sa merkado ng mortgage. Walang isa sa mga ito ay quote para sa isang partikular na borrower.
Ang mga rate sa site na ito ay hindi nakakabit sa anumang market feed. Ang numerong ilalagay mo ay ang numerong gagamitin, na nananatiling pareho sa buong termino, at ito ang ginagawa ang paghahambing ng dalawang rate na malinis na aritmetikong paghahambing sa halip na isang forecast.
Ang paghahambing na sulit gawin
Ilagay ang dalawang pagpipilian sa calculator na may lahat ng iba pang bagay na magkapantay, at basahin ang apat na numero: buwanang bayarin, kabuuang interes, kabuuang gastos sa pabahay, at petsa ng pagbabayad. Pagkatapos, patakbuhin ang bawat isa na may karagdagang bayarin, dahil ang termino at rate ay nagpapalaki kung magkano ang halaga ng karagdagang bayarin.
Iyan lamang ang desisyon na ipinapakita bilang aritmetika. Ang halaga nito sa isang partikular na buhay ay hiwalay na tanong, at walang calculator ang makasagot dito.
Mga pinagkukunan
Ito ang mga pangunahing pinagmulan ng mga datos at paraang ginamit sa gabay na ito.
Mga calculator sa likod ng gabay na ito
Mga karaniwang tanong
Bakit mas mahal ang bayad bawat buwan kapag mas maikli ang term?
Dahil mas mabilis na bumababa ang balance, kaya mas kaunting oras para maipon ang interest dito. Mas mataas ang payment at mas mababa ang kabuuang interest, at depende sa rate ang laki ng pagbabago.
Gaano kalaki ang pagbabago ng term sa kabuuan?
Malaking bagay sa isang 30-year loan. Ang paglipat mula 30 taon patungong 15 taon ay karaniwang tinatanggal ang halos half ng kabuuang interest. Sa isang 15-year loan, mas maliit ang bahagi ng orihinal na balance na kinakatawan ng natitirang term, kaya mas maliit din ang epekto nito.
Mas mahal ba ang epekto ng rate kaysa term?
Sa mahabang loan, ang isang percentage point na pagbabago sa rate ay nagkakahalaga ng higit sa limang taon na pagbabago sa term. Sa maikling loan, lumalaki ang epekto ng term at lumiliit ang epekto ng rate, dahil mas kaunting oras para maipon ang kahit isa sa kanila.
Ano ang rate buydown?
Isang pansamantalang pagbaba ng rate sa unang taon o dalawa ng loan, kung saan ang kaibhan ay bayad sa closing o pinagsasama sa rate pagkatapos. Binabago nito ang mga unang payment, hindi ang hugis ng loan.
Dapat ba akong magbayad ng point para babaan ang rate?
Ito ay isang break-even na kalkulasyon. Kailangang mabayaran ang point ng pagbababa ng rate sa loob ng panahong hawak mo ang loan, at simpleng magkalkula ang aritmetika gamit ang payment calculator.
Sapat ba ang adjustable rate na worth ng pagmomodel?
May starting rate at schedule ang adjustable rate, at nagbabago ang bayad habang nagbabago ang index. Modelo ng calculators sa site na ito ang fixed rates, dahil ang projection ng fixed rate ay projection lamang, samantalang ang projection ng adjustable rate ay set ng mga senaryo.