Compensações entre taxa e prazo do financiamento
Como a taxa e o prazo alteram juntos a parcela de um financiamento, quanto custa em parcelas mensais um prazo menor, quanto economiza no total e como interpretar essa compensação.
Um financiamento habitacional tem dois ajustes que alteram o pagamento, e eles atuam em direções opostas quando se observa o custo total. A taxa e o prazo precisam ser lidos em conjunto, porque o efeito de um depende de onde o outro está definido.
A calculadora de pagamento do mortgage tem ambas as entradas exatamente por esse motivo: altere uma e mantenha a outra sem mudança, e o resultado mostrará o tamanho da compensação.
A taxa e o prazo alteram o pagamento em conjunto
Uma taxa menor reduz o pagamento. Diretamente e imediatamente, em todos os pagamentos do empréstimo.
Um prazo maior reduz o pagamento. Também diretamente e pelo mesmo motivo: o saldo é quitado mais devagar, portanto menos juros são cobrados por ano.
Ambos reduzem o pagamento, e ambos aumentam o custo total. Essa é a natureza da compensação: o número mensal e o número ao longo de toda a vida do empréstimo seguem em direções opostas.
Números de um empréstimo típico
Considere $360,000 a 6,5%.
| Prazo | Parcela mensal de principal e juros | Total de juros |
|---|---|---|
| 30 anos | $1,986 | cerca de $355,000 |
| 20 anos | $2,528 | cerca de $246,000 |
| 15 anos | $3,108 | cerca de $201,000 |
Mudar de 30 anos para 15 anos aumenta a parcela em 56 por cento e elimina cerca de 43 por cento dos juros. A assimetria é o ponto: o encurtamento do prazo custa muito em parcela mensal e economiza uma quantidade moderada de juros totais.
O efeito da taxa é maior em um empréstimo de longo prazo
Altere a taxa nos mesmos $360,000 e o efeito dependerá do prazo.
Em 30 anos, passar de 6.5 por cento para 7.5 por cento altera a parcela mensal em cerca de $90 e os juros totais em aproximadamente $60,000. Em 15 anos, a mesma alteração de taxa move a parcela em cerca de $110 e os juros totais em aproximadamente $30,000.
A taxa incide sobre o saldo durante todo o período em que ele permanece devedor. Um empréstimo de longo prazo mantém o saldo devedor pelo dobro do tempo, portanto a mesma diferença de taxa tem o dobro de espaço para atuar.
Isso significa que os dois controles não têm a mesma influência em todas as posições. Em um empréstimo de trinta anos, a taxa domina. Em um empréstimo de quinze anos, o prazo é relativamente mais importante. A regra prática — cada ponto percentual de taxa vale mais do que cinco anos de prazo — vale para os empréstimos longos que a maioria das pessoas contrai.
Por que a primeira década decide o total
Um empréstimo de 30 anos passa sua primeira década com um saldo que mal se move, e essa década é onde quase todos os juros são cobrados. É por isso que a mudança de prazo acima parece tão dramática: encurtar o prazo não apenas reduz a taxa sobre a qual os juros são cobrados, mas retira anos do início do empréstimo, quando o saldo é o mais alto.
É também por isso que um pagamento extra tem tanto efeito. Ele reduz o saldo sobre o qual os juros do mês seguinte são cobrados, e o fazcedo, quando o saldo é maior.
Pontos, reduções da taxa e a forma das parcelas iniciais
Dois recursos comuns alteram as pagamentos iniciais sem alterar o empréstimo subjacente.
Um ponto de desconto é um por cento do valor do empréstimo pago na contratação para obter uma taxa menor. A escolha tem um período de equilíbrio, e a aritmética consiste em comparar a tarifa com a diferença no total de juros ao longo do período em que o empréstimo é mantido.
Uma redução da taxa diminui a taxa no primeiro ano ou nos dois primeiros e depois é reajustada, normalmente para o índice mais uma margem. Isso altera as primeiras parcelas, e não a forma do empréstimo, e vale modelar separadamente em vez de tratar como uma taxa.
Leitura do contexto de mercado
A Primary Mortgage Market Survey do Freddie Mac publica a série de taxas mais frequentemente usada como ponto de referência, e as páginas de pesquisa da Fannie Mae trazem comentários equivalentes sobre o mercado de crédito imobiliário. Nenhuma delas é uma cotação para um tomador específico.
As taxas deste site não estão conectadas a nenhum feed de mercado. O número que você informa é o número usado, mantido constante por todo o prazo, e é isso que torna a comparação entre duas taxas uma comparação aritmética limpa, e não uma previsão.
A comparação que vale fazer
Coloque as duas opções na calculadora com todo o restante idêntico e leia quatro números: a parcela mensal, o total de juros, o custo total com moradia e a data de quitação. Em seguida, execute cada opção com um pagamento extra, porque o prazo e a taxa alteram quanto vale um pagamento extra.
Essa é toda a decisão expressa como aritmética. Quanto isso vale em uma vida específica é uma pergunta separada, e que nenhuma calculadora pode responder.
Fontes
Estas são as fontes primárias por trás dos números e do método neste guia.
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Perguntas frequentes
Por que um prazo menor custa tanto mais por mês?
Porque o saldo cai mais rapidamente, deixando menos tempo para que os juros se acumulem sobre ele. A parcela aumenta e o total de juros diminui, e a dimensão dessa variação depende da taxa.
Quanto o prazo altera o total?
Bastante em um financiamento de 30 anos. Passar de 30 anos para 15 anos normalmente elimina cerca de metade do total de juros. Em um financiamento de 15 anos, o prazo restante representa uma parcela menor do saldo original e, por isso, o efeito é proporcionalmente menor.
A taxa importa mais do que o prazo?
Em um empréstimo longo, uma variação de um ponto percentual na taxa vale mais do que uma variação de cinco anos no prazo. Em um empréstimo curto, o efeito do prazo cresce e o efeito da taxa diminui, porque há menos tempo para qualquer um dos dois se acumular.
O que é um buydown de taxa?
Uma redução temporária da taxa durante o primeiro ou o segundo ano do financiamento, com a diferença paga na contratação ou incorporada à taxa depois. Isso altera as parcelas iniciais, e não a estrutura do financiamento.
Devo pagar um ponto para reduzir a taxa?
Essa é uma análise de ponto de equilíbrio. O ponto precisa ser recuperado com a redução da taxa durante o período em que o empréstimo estiver vigente, e a aritmética pode ser feita diretamente com a calculadora de pagamentos.
Vale a pena simular uma taxa ajustável em alguma ocasião?
Uma taxa ajustável tem uma taxa inicial e um cronograma, e o pagamento muda à medida que o índice muda. As calculadoras deste site simulam taxas fixas, porque uma projeção de taxa fixa é uma projeção, enquanto uma projeção de taxa ajustável é um conjunto de cenários.