Đánh đổi giữa lãi suất và kỳ hạn khoản vay

Khoản vay mua nhà có hai điều chỉnh làm thay đổi khoản trả, và chúng kéo theo những hướng ngược nhau khi xét tổng chi phí. Lãi suất và thời hạn phải được xem cùng nhau, vì tác động của một yếu tố phụ thuộc vào mức đặt của yếu tố còn lại.

Công cụ tính trả góp khoản vay có cả hai dữ liệu đầu vào chính vì lý do này: thay đổi một và giữ nguyên yếu tố còn lại, kết quả sẽ cho bạn thấy mức độ lớn nhỏ của sự đánh đổi đó.

Lãi suất và thời hạn cùng tác động đến khoản trả

Lãi suất thấp hơn làm giảm khoản trả. Trực tiếp và ngay lập tức, đối với mọi khoản trả của khoản vay.

Thời hạn dài hơn làm giảm khoản trả. Cũng trực tiếp, và vì lý do tương tự: số dư được trả chậm hơn, nên mỗi năm tính lãi ít hơn.

Cả hai đều làm giảm khoản trả, đồng thời đều làm tăng tổng chi phí. Đó là hình dạng của sự đánh đổi: con số hằng tháng và con số trọn đời dịch chuyển theo những hướng ngược nhau.

Các con số của một khoản vay điển hình

Hãy lấy ví dụ $360,000 ở mức 6.5%.

Thời hạn	Khoản trả gốc và lãi hàng tháng	Tổng lãi
30 năm	$1,986	khoảng $355,000
20 năm	$2,528	khoảng $246,000
15 năm	$3,108	khoảng $201,000

Chuyển từ 30 năm sang 15 năm làm khoản trả tăng 56% và loại bỏ khoảng 43% tiền lãi. Sự bất cân xứng này chính là điểm mấu chốt: rút ngắn kỳ hạn làm khoản trả hằng tháng tăng đáng kể và tiết kiệm một khoản tiền lãi tổng thể vừa phải.

Mức lãi suất có tác động lớn hơn đối với khoản vay dài hạn

Thay đổi lãi suất trên cùng khoản $360,000 thì tác động phụ thuộc vào thời hạn.

Trong 30 năm, chuyển từ 6.5% sang 7.5% làm khoản trả hằng tháng thay đổi khoảng $90 và tổng tiền lãi thay đổi khoảng $60,000. Trong 15 năm, cùng mức thay đổi lãi suất đó làm khoản trả thay đổi khoảng $110 và tổng tiền lãi thay đổi khoảng $30,000.

Lãi suất tác động lên số dư trong suốt thời gian số dư còn tồn tại. Một khoản vay dài hạn giữ số dư tồn tại lâu gấp đôi, nên cùng mức chênh lệch lãi suất có nhiều thời gian để tạo tác động gấp đôi.

Điều đó có nghĩa là hai đòn điều chỉnh không có sức mạnh như nhau ở mọi thiết lập. Với khoản vay ba mươi năm, lãi suất chiếm ưu thế. Với khoản vay mười lăm năm, kỳ hạn tương đối quan trọng hơn. Quy tắc kinh nghiệm — một điểm phần trăm lãi suất có giá trị hơn năm năm kỳ hạn — đúng với các khoản vay dài mà hầu hết mọi người chọn.

Vì sao thập kỷ đầu quyết định tổng số tiền

Khoản vay 30 năm có 10 năm đầu tiên với số dư gần như không thay đổi, và trong thập kỷ đó gần như toàn bộ lãi suất được tính. Đây là lý do thay đổi kỳ hạn ở trên trông có vẻ đặc biệt đáng chú ý: rút ngắn kỳ hạn không chỉ giảm mức lãi suất được tính, mà còn loại bỏ những năm đầu tiên của khoản vay, khi số dư cao nhất.

Đây cũng là lý do một khoản thanh toán bổ sung có tác dụng lớn như vậy. Nó làm giảm số dư mà lãi suất của tháng tiếp theo được tính trên đó, và việc này xảy ra sớm, khi số dư lớn nhất.

Điểm, khoản giảm lãi suất và hình dạng của khoản vay trong giai đoạn đầu

Hai đặc điểm phổ biến thay đổi các khoản thanh toán ban đầu mà không thay đổi khoản vay cốt lõi.

Một điểm giảm giá là một phần trăm số tiền vay được trả khi ký kết hợp đồng để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Thỏa thuận này có thời điểm hòa vốn, và phép tính là so sánh khoản phí với chênh lệch tổng lãi suất trong suốt thời gian giữ khoản vay.

Một khoản giảm lãi suất giảm lãi suất trong năm đầu tiên hoặc hai năm đầu tiên rồi được đặt lại, thường là bằng chỉ số cộng thêm biên lãi suất. Nó thay đổi các khoản thanh toán đầu tiên chứ không thay đổi hình dạng của khoản vay, và nên được tính toán riêng thay vì tính như một mức lãi suất.

Đọc bối cảnh thị trường

Khảo sát thị trường vay thế chấp chính của Freddie Mac công bố chuỗi lãi suất được sử dụng thường xuyên nhất làm điểm tham chiếu, và các trang nghiên cứu của Fannie Mae cung cấp những nhận xét tương đương về thị trường vay thế chấp. Không nguồn nào là báo giá dành riêng cho một người vay cụ thể.

Các mức lãi suất trên trang này không liên kết với nguồn dữ liệu thị trường nào. Số liệu bạn nhập là số liệu được sử dụng và được giữ nguyên trong toàn bộ kỳ hạn, nhờ đó việc so sánh giữa hai mức lãi suất là một phép so sánh thuần túy về số học chứ không phải dự báo.

Phép so sánh đáng thực hiện

Nhập hai lựa chọn vào máy tính với mọi yếu tố khác được giữ giống nhau, và đọc bốn con số: khoản thanh toán hằng tháng, tổng lãi suất, tổng chi phí nhà ở và ngày trả hết khoản vay. Sau đó, chạy mỗi lựa chọn với một khoản thanh toán bổ sung, vì kỳ hạn và lãi suất quyết định giá trị của một khoản thanh toán bổ sung.

Đó là toàn bộ quyết định được diễn đạt bằng phép tính. Giá trị của quyết định đó trong một hoàn cảnh cụ thể là một câu hỏi riêng, và không máy tính nào có thể trả lời.