Ước tính thuế tài sản và bảo hiểm nhà ở

Hai trong bốn phần của khoản trả góp mua nhà không do khoản vay quyết định. Thuế tài sản do chính quyền địa phương ấn định và bảo hiểm nhà ở do công ty bảo hiểm cung cấp, và cả hai đều chỉ là ước tính cho đến khi hóa đơn đầu tiên đến.

Công cụ tính trả góp vay nhà nhận cả hai làm đầu vào, bởi mức trung bình toàn quốc chỉ là điểm khởi đầu, không hơn thế nữa. Đây là nguồn thực tế của từng con số.

Thuế tài sản

Thuế tài sản là số tiền hằng năm được tính bằng cách áp dụng một tỷ lệ lên giá trị thẩm định. Cấu trúc rất đơn giản; mọi khó khăn nằm ở hai biến số.

Tỷ lệ được ấn định tại địa phương, thể hiện bằng mills hoặc dưới dạng tỷ lệ phần trăm của giá trị thẩm định. Tỷ lệ này khác nhau rất nhiều giữa các khu vực pháp lý. Một tỷ lệ mills ở một tiểu bang có thể cao gấp nhiều lần so với tỷ lệ mills ở tiểu bang khác, và trong cùng một quận, tỷ lệ có thể chênh lệch gấp hai lần hoặc hơn giữa các xã lân cận.

Giá trị thẩm định không phải là giá mua. Đây chính là chi tiết khiến nhiều người bất ngờ khi nhìn hóa đơn đầu tiên. Nhiều khu vực pháp lý giới hạn giá trị thẩm định ở một tỷ lệ phần trăm của giá, những khu vực khác dùng một công thức định giá hàng loạt riêng, và một số khu vực đánh giá lại theo chu kỳ. Kết quả là hóa đơn thuế đầu tiên thường thấp hơn giá nhân với tỷ lệ, và con số này tăng lên sau đó khi các lần đánh giá lại bắt kịp.

Thuế tài sản cũng được xác định lại định kỳ. Tỷ lệ có thể thay đổi giữa các năm, và một lần đánh giá lại có thể thay đổi giá trị mà tỷ lệ được áp dụng mà ngôi nhà hoàn toàn không thay đổi.

Các tài nguyên về nhà ở của HUD và CFPB đều mô tả cấu trúc này, và đây là nơi phù hợp để tìm hiểu cách một khu vực pháp lý cụ thể vận hành.

Mức trung bình của tiểu bang mà máy tính có thể sử dụng

Tỷ lệ được ấn định tại địa phương, nên không có con số nào được công bố là đúng cho mọi địa chỉ. Máy tính so sánh thuê và mua vẫn có thể bắt đầu từ một con số gần hơn mức trung bình toàn quốc: khi mạng có thể xác định yêu cầu đến từ tiểu bang nào, máy tính điền vào trường thuế tài sản bằng tỷ lệ hiệu lực trung bình của tiểu bang đó — tỷ lệ thuế thực sự phải trả trên tổng giá trị ngôi nhà, do Tax Foundation công bố cho năm 2026 từ American Community Survey cho năm 2024.

Đây là con số của tiểu bang, và chỉ là điểm khởi đầu chứ không phải hóa đơn. Hai tiểu bang lân cận có thể chênh lệch một điểm phần trăm, và một tiểu bang có thể có một khoảng trải rộng bằng phần lớn mức chênh lệch đó. Trường này vẫn có thể chỉnh sửa, và con số do người đọc nhập vào chính là con số được dùng trong phép tính.

Bảo hiểm nhà ở

Khoản bảo hiểm được tính từ một số yếu tố, và yếu tố lớn nhất thường bị bỏ qua: chi phí thay thế của công trình.

Chi phí thay thế là số tiền cần để xây lại ngôi nhà, không phải giá trị hiện tại của ngôi nhà hay số tiền đã bỏ ra để mua. Nếu chi phí xây dựng tăng nhanh hơn giá nhà, chi phí thay thế tăng nhanh hơn giá mua, và khoản bảo hiểm cũng tăng theo. Đây là một lý do bảo hiểm là khoản chi phí không đi theo giá trị thị trường của tài sản.

Các yếu tố còn lại là vị trí (thời tiết, nguy cơ hỏa hoạn, tỷ lệ tội phạm và chi phí khiếu nại trong khu vực đó), mức khấu trừ, hạn mức bảo hiểm và lịch sử khiếu nại của địa chỉ đó.

Có hai hệ quả đáng biết trước khi mua. Việc xây lại có thể làm chi phí thay thế và khoản bảo hiểm tăng lên. Và hạn mức bảo hiểm được đặt theo giá mua ban đầu có thể không còn đủ sau khi xây lại, dẫn đến thiếu hụt khi xử lý khiếu nại.

Cách nhận ước tính chính xác hơn

Thứ tự hiệu quả nhất như sau:

1. Cơ quan định giá thuế. Văn phòng định giá địa phương công bố giá trị xác định và thuế suất áp dụng cho một địa chỉ cụ thể. Điều này cung cấp một ước tính dựa trên khu vực pháp lý thực tế thay vì mức trung bình toàn quốc.
2. Báo giá bảo hiểm cho địa chỉ cụ thể. Báo giá miễn phí, và con số được tạo ra bởi mô hình sẽ thực sự định giá hợp đồng bảo hiểm. Con số được nêu là chi phí thay thế, không chỉ khoản bảo hiểm.
3. Ước tính escrow của bên cho vay. Sau khi có khoản vay, bên cho vay tính khoản thanh toán escrow dựa trên số liệu của chính họ. Đây không phải là cam kết cho năm tiếp theo, và khoản này sẽ thay đổi khi hóa đơn thuế và gia hạn bảo hiểm đến.

Tại sao máy tính hỏi riêng các khoản này

Thuế và bảo hiểm là các khoản hằng năm, và khoản thanh toán hằng tháng hiển thị chúng đã được chia cho mười hai. Phép chia này chỉ là thuận tiện về thời điểm thanh toán, không phải là mức giảm giá: trong một năm, tổng số tiền thanh toán là như nhau dù theo cách nào. Điều thay đổi hằng tháng là tháng nào hóa đơn thuế đến hạn, và escrow tồn tại để san bằng điều đó.

Tách chúng trong máy tính cũng làm chi phí vận hành trở nên dễ thấy. Một khoản trả gồm 60% tiền gốc và lãi và 40% thuế và bảo hiểm sẽ khác rất nhiều so với một khoản gồm 90% tiền gốc và lãi, và không thể so sánh hai khoản này nếu không tách ra.

Những gì thay đổi theo thời gian

Cả hai con số đều là ước tính tại thời điểm bạn thực hiện và đều có thể được điều chỉnh. Dữ liệu lạm phát do Cục Thống kê Lao động công bố là tài liệu tham khảo cho chi phí xây dựng đằng sau chi phí thay thế, còn thuế suất là vấn đề thuộc chính sách địa phương. Không yếu tố nào cố định trong suốt thời hạn của một khoản vay ba mươi năm.