Nagpapaliwanag sa Rent vs Buy Calculator

Ang pag rents at pagbili ay dalawang magkaibang arrangement para sa iisang pangunahing bagay: tulok sa ulo mo at lugar ng trabaho. Ang rent versus buy calculator ay naghahambala ng mga ito batay sa cash at equity, at tumitigil doon.

Hindi ito nagbibigay ng hatol, at ang dahilan ay nang worth na sabihin bago ang arithmetic. Depende sa mga katotohang hindi nakikita ng pahina ang isang hatol — anong iba pa ang na-save mo, gaano katatag ang income mo, gaano katagal ang balak mong manatili sa lugar na iyon, at gaano ka bothered sa isang masamang buwan. Nagbabago ang mga input na ito sa sagot nang hindi binabago ang anuman sa arithmetic.

Dalawang ledger, isang buwan sa isang panahon

Pinapagkatabi ng paghahambing ang dalawang cash-flow ledger.

Idinadagdag ng renting ledger ang iyong monthly rent at renter’s insurance. Iyan lang ang lahat nito. Walang deposit na babalikan, walang maintenance, at walang transaction cost sa dulo.

Idinadagdag ng owning ledger ang:

• Ang mortgage payment, mula sa karaniwang amortization formula
• Property tax, bilang porsyento ng purchase price kada taon
• Homeowners insurance, bilang taunang numero na hahatiin sa labing-two
• Anumang HOA o condo fee
• Isang maintenance allowance, bilang porsyento ng purchase price kada taon
• Ang down payment at closing costs, sa unang buwan

Ang mortgage payment ay pag-aari ng loan at nagtatapos sa kasama nito. Ang tax, insurance, HOA fee, at maintenance allowance ay pag-aari ng bahay, at nagpapatuloy habang pag-aari ang bahay. Kapag lampas na sa katapusan ng loan ang paghahambing, ang mga buwan pagkatapos nito ay mayroon lamang ng patuloy na mga gastos.

Ang property tax na numero ay isang input, at maaaring punan ito ng pahina. Kapag gawa ng network na matukoy kung saang estadong nagmula ang request, ang field ay ninaset sa average effective property tax rate ng estadong iyon — ang tax na talagang bayad bilang bahagi ng halaga ng bahay, na inilathala ng Tax Foundation para sa 2026 mula sa American Community Survey para sa 2024. Ito ay numero ng estado, at ang property tax ay itinatakda ng mga lokal na pamahalaan, kaya karaniwang ibang numero ang rate sa isang partikular na county o lungsod. Nananatiling editable ang field, at ang itinatype ng mambabasa ang ginagamit sa paghahambing.

Ang allowance para sa pagpapanatili ang pinagkukunan ng pagtatalunan. Hindi lumalabas ang mga kumpuni sa closing statement, ngunit dumating ang mga ito, at dumating ang mga ito man may mortgage man o wala. Kapag ibinExclude ang mga ito, nagmumukhang mas mabuting bumili ang pag-aari; kapag itinuring nilang napakalaki, nagmumukhang mas mabuting umirent ang pag-aari. Kapag ipinatatag ang mga ito bilang porsyento ng presyo ng pagbili taunang, nananatili ang mga ito sa tabi ng iba pang patuloy na gastos, kung saan talaga maipagpapalitan ng usap.

Equity ang bahagi na madaling makalimutan

Ang pagpapatakbo ng cash ledgers nang magkabilang ay lumilikha ng hindi kumpletong larawan, sapagkat ang pag-aari ay naglalagay ng asset sa balance sheet habang ang pag-upang ay hindi.

Kaya sinusundan ng calculator ang dalawa pang numero bawat buwan:

• Halaga ng bahay, na lumalaki o lumiliit buwanan sa taunang rate na iyong inilagay
• Natitirang balance ng loan, na kinuha sa amortization schedule

Ang kanilang pagkakaiba ay ang iyong equity:

equity = halaga ng bahay − natitirang balanse ng loan

Ang net cost ng pagmamay-ari ay saka ang cash na bayad mo, minus ang equity na iyon, kasama ang mga gastos sa pagbebenta na magkakailangan kapag ipinagbibiliit sa puntong iyon:

kabuuang gastos = down payment + closing costs + lahat ng buwaning gastos sa pag-ari − equity + selling costs

Ang mga gastos sa pagbebenta ay huling termino dahil sa panahon kung kailan sila binabayaran. Sinasagot ang mga ito batay sa presyo ng bahay sa araw na magbebenta ka, kaya hindi nila dapat ilagay sa mga buwanang bilang; bahagi ng equity ang mga ito, sapagkat ang natitira sa iyo pagkatapos ng pagbebenta ay ang halaga ng bahay minus ang baldeb na hindi pa bayad minus ang gastos ng pagbebenta. Itakda ang mga gastos sa pagbebenta sa zero, at ang equity na ibinibilang ng paghah comparison ay ang buo nito.

Ito ang numerong maaaring ihambing sa(upang) iyong n bayarin sa pag-upang over the same period. Sa simula, mataas ang net cost ng pag-aari, sapagkat bayad ka ng malaking halaga sa umpisa at napakaliit lang ng equity na naipon. Lumalipas ang mga taon at bumababa ang balanse, bumababa rin ang net cost, at sa ilang punto bumaba ito sa ilalim ng(upang) bayarin sa(upang) pag-upang.

Ang crossover month

Ang puntong iyon ang crossover month, at ito ang pinakakahelpful na iisang numero na ginagawa ng tool. Ito ang unang buwan kung saan:

net cost ng pagmamay-ari < kabuuang rent na bayad sa parehong mga buwan

Dahiliin itong mabuti. Bago ang crossover, mas mababa ang gastos ng pag-upang sa cash terms. Pagkatapos nito, mas mababa ang gastos ng pag-aari kapag isinama ang equity. Walibawa isa man sa mga panig ng linyang iyon ang rekomendasyon; ito ang puntong kung saan magkakaharap ang dalawang linya sa graph, at ang lokasyon ng pagkakaharap na iyon ay nakadepende lamang sa mga input.

Ang crossover ay mas late kapag mababa ang rental batay sa presyo ng pagbili, kapag mataas ang rate, kapag maikli ang horizon, at kapag mababa o negatibo ang assumption ng pagtaas ng halaga. Hindi ito naiu arrives saanman kapag maliit ang rental batay sa presyo ng pagbili, at ito ang aritmetikong dahilan kung bakit ang cash purchase sa mahal na merkado ay maaaring mas mahal na opsyon sa loob ng limang taon.

Saklaw sa labas nang sinadya

Saklaw ng paghahambing ang cash at equity. Hindi nito saklaw ang:

• Buwis sa pagbebenta. Anumang gain at ang exclusion na maaaring malapat dito ay wala sa saklaw ng tool.
• Mortgage interest deduction. Kung may saysay ito ay nakadepende sa iyong marginal rate at mga kalagayan mo.
• Mga gastos sa transaksyon ng pagbili. Ang mga closing cost ay kinakalkula bilang porsyento ng presyo; ang detalye ng saklaw nito ay nasa gabay sa closing costs.
• Iba’t ibang kalidad ng pabahay. Hindi pareho ang isang rental at ang pagbili sa ibang kapookohan, at walang formula na nakakakuha nito.
• Ang opsyon na lumipat. May lease ka kapag nananakumpanya, at may mortgage ka kapag bumibili. May sarili silang gastos sa paglabas, at wala nito rito.

Paalala tungkol sa input ng appreciation

Ang taunang pagbabago ng halaga na inilalagay mo ay ipinapatupad bawat buwan sa buong horizon, sa dalawang direksyon kung negatibo ang numero. Walang forecast na kasali, at walang pangkalahatang average na pinapalitan ang iyong input.

Mahalaga ito, dahil ang assumption ay isa sa pinakamapangibay na lever sa buong paghambing. Ang presyo ng bahay na tumataas ng 3% kada taon at ang tumataas ng 1% ay nagbibigay ng materially na magkaibang equity figure sa loob ng limang taong horizon, at pareho silang makatotohanang assumption sa halip na katotohanan tungkol sa hinaharap.

Ang Federal Reserve Bank of St. Louis ay naglalathala ng long-run house price series na kapaki-pakinabang para sa pag-calibrate ng input, at ang Bureau of Labor Statistics ay naglalathala ng datos ng inflation sa likod ng mga real-value adjustment sa iba pang bahagi ng site na ito. Walang isa sa mga ito ang isang prediction.