Calculadora de Aluguel versus Compra Explicada

Alugar e comprar são dois arranjos diferentes para a mesma coisa subjacente: uma moradia e um lugar para trabalhar. A calculadora de alugar versus comprar compara os dois em termos de caixa e de patrimônio, e para por aí.

Não produz um veredito, e vale explicar o motivo antes da aritmética. Um veredito dependeria de fatos que a página não consegue verificar — quanto mais você poupar, o quão estável é sua renda, quanto tempo pretende ficar no local e o quanto um mês ruim o incomoda. Essas informações alteram a resposta sem alterar qualquer parte da aritmética.

Dois livros-razão, um mês de cada vez

A comparação apresenta dois balancetes de fluxo de caixa lado a lado.

O livro-razão de aluguel soma seu aluguel mensal e seu seguro de locatário. É só isso. Não há depósito a recuperar, manutenção nem custo de transação no final.

O livro-razão de propriedade soma:

• O pagamento do financiamento, obtido pela fórmula padrão de amortização
• IPTU, como percentual do preço de compra por ano
• Seguro residencial, como valor anual dividido por doze
• Qualquer taxa de condomínio ou HOA
• Uma reserva de manutenção, como percentual do preço de compra por ano
• A entrada e os custos de encerramento, no primeiro mês

A parcela do financiamento imobiliário pertence ao empréstimo e termina com ele. IPTU, seguro, a taxa da HOA e a reserva para manutenção pertencem à casa, e continuam enquanto ela for de sua propriedade. Quando a comparação passa do término do empréstimo, os meses seguintes levam apenas os custos recorrentes.

O número do IPTU é uma entrada, e a página pode preenchê-lo. Quando a rede consegue determinar de qual estado veio a solicitação, o campo recebe a alíqueta média efetiva do IPTU desse estado — o imposto efetivamente pago como proporção do valor do imóvel, publicado pela Tax Foundation para 2026 com base na American Community Survey de 2024. É um número estadual, e o IPTU é definido pelos governos locais, portanto a alíquota de um determinado condomínio ou cidade geralmente é diferente. O campo permanece editável, e a comparação usa o que o leitor digitar.

A reserva para manutenção é o ponto em que as pessoas discordam. Os reparos não aparecem em umaClosing statement, mas chegam, e chegam independentemente de haver ou não um financiamento imobiliário. Excluí-los favorece a propriedade; tratá-los como valores enormes favorece o outro lado. Expressá-los como um percentual do preço de compra a cada ano mantém essa despesa junto dos outros custos recorrentes, onde pode ser discutida de forma adequada.

O patrimônio líquido é a parte que costuma passar despercebida

Executar os livros-razão de fluxo de caixa separadamente produz uma visão incompleta, porque a propriedade coloca um ativo no balanço, enquanto o aluguel não.

Portanto, a calculadora acompanha mais dois números a cada mês:

• Valor do imóvel, aumentado ou reduzido mensalmente pela taxa anual que você informar
• Saldo devedor do financiamento, extraído do cronograma de amortização

A diferença entre eles é seu patrimônio líquido:

patrimônio = valor do imóvel − saldo devedor do empréstimo

O custo líquido de ser proprietário é, então, o dinheiro que você pagou, menos esse patrimônio líquido, mais os custos de venda que uma venda nesse momento teria:

custo líquido = entrada + custos de fechamento + todos os custos mensais de propriedade − patrimônio + custos de venda

Os custos de venda são o último termo por causa de quando são pagos. Eles são cobrados sobre o preço do imóvel no dia da venda, portanto não pertencem aos valores mensais; pertencem ao patrimônio líquido, pois o que uma venda deixa é o valor do imóvel menos o saldo devedor menos o custo da venda. Defina os custos de venda como zero e o patrimônio líquido que a comparação conta é a totalidade dele.

Este é o número que pode ser comparado com o aluguel que você teria pago no mesmo período. No início, o custo líquido de ser proprietário é alto, porque você pagou uma entrada grande e acumulou muito pouco patrimônio líquido. Conforme os anos passam e o saldo diminui, o custo líquido cai e, em algum momento, fica abaixo do aluguel.

O mês de cruzamento

Esse ponto é o mês de cruzamento, e é o número único mais útil que a ferramenta produz. É o primeiro mês em que:

custo líquido de ser proprietário < aluguel total pago nos mesmos meses

Leia com atenção. Antes do cruzamento, alugar custou menos em termos de dinheiro. Depois, ser proprietário custou menos uma vez contado o patrimônio líquido. Nenhum dos lados dessa linha é uma recomendação; é o ponto em que as duas linhas do gráfico se cruzam, e a localização desse cruzamento depende inteiramente das entradas.

O cruzamento ocorre mais tarde quando o aluguel é baixo em relação ao preço de compra, quando a taxa é alta, quando o horizonte é curto e quando a premissa de valorização é baixa ou negativa. Ele nunca ocorre quando o aluguel é pequeno em relação ao preço de compra, o que é a razão aritmética que faz uma compra à vista em um mercado caro poder ser a opção mais cara ao longo de cinco anos.

O que fica deliberadamente fora

A comparação cobre dinheiro e patrimônio líquido. Não cobre:

• Imposto sobre uma venda. Qualquer ganho e a eventual exclusão que pode se aplicar a ele estão fora do escopo da ferramenta.
• A dedução de juros do mortgage. Se isso vale alguma coisa depende da sua alíquota marginal e das suas circunstâncias.
• Custos de transação na compra. Os custos de fechamento entram como uma porcentagem do preço; o detalhamento do que eles cobrem está no guia sobre custos de fechamento.
• Diferenças na qualidade do imóvel. Um imóvel alugado não é o mesmo prédio que uma compra em outro bairro, e nenhuma fórmula captura isso.
• A opção de mudar. Alugar mantém um contrato de aluguel; comprar mantém um mortgage. Ambos têm seus próprios custos de saída, e nenhum deles aparece aqui.

Uma observação sobre a entrada de valorização

A variação anual no valor que você informa é aplicada todos os meses ao longo de todo o horizonte, nas duas direções se o número for negativo. Nenhuma previsão está envolvida, e nenhuma média histórica substitui a sua entrada.

Isso importa porque a premissa é uma das alavancas mais poderosas em toda a comparação. O preço de um imóvel que sobe 3% ao ano e o de um que sobe 1% produzem valores de patrimônio líquido materialmente diferentes ao longo de um horizonte de cinco anos, e ambas são premissas plausíveis, não fatos sobre o futuro.

O Federal Reserve Bank of St. Louis publica séries de longo prazo de preços de imóveis que são úteis para calibrar a entrada, e o Bureau of Labor Statistics publica os dados de inflação por trás dos ajustes de valor real em outras partes deste site. Nenhum dos dois é uma previsão.