임대 대 구매 비교 계산기 설명

임대와 구매는 같은 기본적인 필요, 즉 머리를 덮을 집과 일할 공간에 대한 서로 다른 두 가지 방식입니다. 이 임대 대비 구매 계산기는 현금과 자기자본 순자산 측면에서 둘을 비교하며, 그까지만 다룹니다.

페이지는 결론을 제시하지 않으며, 그 이유는 산술을 설명하기 전에 짚어둘 필요가 있습니다. 결론은 페이지에서 확인할 수 없는 사실들, 즉 별도로 얼마나 저축했는지, 수입이 얼마나 안정적인지, 그곳에 얼마나 오래 머무를 계획인지, 나쁜 한 달이 얼마나 불쾌할지에 따라 달라집니다. 이러한 입력값은 어떤 산술도 바꾸지 않으면서 결과를 바꿉니다.

두 개의 장부, 한 달씩 비교하기

비교는 두 현금 흐름 장부를 나란히 진행합니다.

** 임대 장부**에는 월세와 임차인 보험이 추가됩니다. 그게 전부입니다. 회수할 보증금이 없고, 유지보수 비용도 없으며, 마지막에 발생하는 거래 비용도 없습니다.

** 보유 장부**에는 다음 항목이 추가됩니다:

• • 표준 상환 amortization 공식으로 계산한 원금금
• 매입 가격 대비 연간 비율로 산출한 재산세
• 연간 금액을 12로 나눈 주택 소유자 보험료
• HOA 또는 콘도 관리비
• 매입 가격 대비 연간 비율로 산출한 유지비 공제액
• 첫 달에 지불하는 계약금과 매도 비용

원금 상환액은 대출에 속하며 대출과 함께 끝납니다. 세금, 보험, HOA 이용료 및 유지관리 비용은 주택에 속하며, 주택을 소유하는 동안 계속 발생합니다. 비교 대상 기간이 대출 종료 이후까지 이어지면, 그 이후의 달에는 계속 발생하는 비용만 포함됩니다.

재산세 수치는 입력값이며, 페이지가 이를 채워 줄 수 있습니다. 네트워크에서 요청이 어느 주에서 왔는지 알아낼 수 있으면, 해당 항목은 그 주의 평균 실효 재산세율로 설정됩니다. 이는 집값 대비 실제로 부담한 세액으로, 세금재정재단이 2024년 미국 공동체 조사를 바탕으로 2026년 수치를 공개한 것입니다. 주 단위 수치이며 재산세는 지방자치단체가 정하므로, 특정 군이나 도시의 세율은 보통 다른 숫자입니다. 항목은 그대로 수정할 수 있고, 독자가 입력한 값이 비교에 쓰입니다.

유지비 용치는 사람들이 논쟁하는 부분이다. 수리비는 최종 결산서에 나타나지 않지만 반드시 발생하며, 주택담보대출이 있는지와 관계없이 발생한다. 이를 제외하면 주택 보유에 유리한 것처럼 보이지만, 지나치게 크게 잡으면 반대로 주택 보유에 유리한 것처럼 보일 수 있다. 유지비 용치를 매년 매입 가격의 비율로 나타내면 다른 지속적인 비용들과 나란히 놓이므로, 제대로 논의할 수 있다.

순자산은 놓치기 쉬운 부분입니다

현금 장부만 따로 운영하면 불완전한 그림이 나옵니다. 주택 보유는 대잔액에 자산을 추가하지만 임대는 추가하지 않기 때문입니다.

따라서 계산기는 매달 두 가지 수치를 추가로 추적합니다:

• ** 주택 가치**, 입력한 연율에 따라 매달 증가하거나 감소
• ** 남은 대출 원금**, 상환 일정에서 가져온 값

두 수치의 차이가 순자산입니다:

자기자본 = 주택 가치 − 남은 대출 원금

따라서 주택 보유 순비용은 지금까지 지불한 현금에서 순자산을 뺀 금액에 그 시점의 매각 비용을 더한 값입니다:

순비용 = 계약금 + 종결비용 + 모든 월별 소유 비용 − 자기자본 + 판매 비용

매도 비용이 마지막 항에 오는 이유는 지급 시점 때문입니다. 매도 비용은 집을 파는 날짜의 집 가격에 부과되므로 월간 금액에 포함되지 않고, 자본순액에 포함됩니다. 매도로 남는 금액은 집의 가치에서 남은 대출금을 빼고 매도 비용을 뺀 값이기 때문입니다. 매도 비용을 0으로 설정하면 비교에 사용되는 자본순액은 그 전부입니다.

이는 같은 기간 동안 지불했을 임료와 비교할 수 있는 숫자입니다. 초기에는 집 보유의 순비용이 높습니다. 큰 금액을 먼저 지불했고 자본순액이 거의 쌓이지 않았기 때문입니다. 시간이 지나면서 대출 잔액이 줄어들면 순비용도 감소하며, 어느 시점에는 임료보다 낮아집니다.

교차 월

그 지점이 교차 월이며, 이 도구가 산출하는 가장 유용한 단일 숫자입니다. 다음 조건을 처음 만족하는 월입니다:

집 보유 순비용 < 같은 개월 동안 지불한 임료 총액

주의해서 읽으십시오. 교차 전에는 현금 기준으로 임주가 더 저렴한 비용을 발생시켰습니다. 그 이후에는 자본순액을 포함하면 집 보유의 비용이 더 낮습니다. 이 선의 어느 쪽도 권고가 아닙니다. 이 지점은 그래프에서 두 선이 교차하는 지점이며, 그 교차점은 입력값에 전적으로 달려 있습니다.

임료가 매입 가격에 비해 낮을 때, 금리가 높을 때, 투자 기간이 짧을 때, 가치 상승 가정이 낮거나 음수일 때 교차 월은 늦어집니다. 임료가 매입 가격에 비해 작으면 교차 월은 아예 오지 않습니다. 이는 비싼 시장에서 현금 매입이 5년 동안 더 비싼 선택지가 될 수 있는 이유를 보여주는 산술적 이유입니다.

의도적으로 제외된 항목

이 비교는 현금과 자본순액을 다룹니다. 다음 항목은 다루지 않습니다:

• 매도 세금. 모든 이득과 그에 적용될 수 있는 면세는 이 도구의 범위를 벗어납니다.
• 주택담보대출 이자 공제. 이것이 가치가 있는지는 여러분의 세율과 상황에 따라 달라집니다.
• 구매에 따른 거래 비용. 종결 비용은 가격의 비율로 반영되며, 그 내용에 관한 자세한 사항은 종결 비용 안내에서 확인할 수 있습니다.
• 주택의 질적 차이. 임대는 다른 동네에서 집을 구매하는 것과 같은 건물이 아니며, 어떤 공식도 이를 포착할 수 없습니다.
• 이사할 수 있는 선택권. 임대는 임대차 계약을 유지하고, 구매는 주택담보대출을 유지합니다. 둘 다 각각의 비용이 나가며, 여기에는 어느 것도 포함되지 않습니다.

가치 상승 입력값에 대한 참고

입력한 연도별 가치 변동률은 전체 투자 기간에 걸쳐 매달 적용되며, 숫자가 음수이면 반대로 적용됩니다. 예측은 포함되지 않으며, 입력값 대신 과거 평균치가 사용되지도 않습니다.

이것이 중요한 이유는 이 가정이 전체 비교에서 가장 강력한 영향 요소 중 하나이기 때문입니다. 연 3% 상승하는 집 가격과 연 1% 상승하는 집 가격은 5년 투자 기간 동안 서로 실질적으로 다른 자본순액을 산출하며, 둘 다 미래에 대한 사실이 아니라 타당한 가정입니다.

세인트루이스 연방준비은행은 입력을 조정하는 데 유용한 장기 주택 가격 시계열을 발표하며, 노동통계국은 이 사이트의 다른 곳에서 실질 가치 조정에 사용되는 물가 데이터를 발표합니다. 둘 다 예측이 아닙니다.